不吹不黑！真实数据还原苏州楼市真相，二手房市场仍是涨多跌少
最近看到有些地产自媒体曝光了苏州板块二手房价涨跌幅排行榜。道爷很欣赏这种用数据说话的态度，定性的分析谁都能掰扯两句，楼市更需要定量分析的理性思考。
用真实可靠的数据，还原真实的楼市行情，为买房者提供参考依据，买对房少入坑。
但是数据统计必须遵循客观、科学、统一、系统原则，如果使用数据来源不明、样本偏差较大、统计标准不一的数据，得出一些不明所以、似是而非的结论，对买房者反而起到误导作用。
76个板块中仅30个板块二手房上涨，46个板块都在跌？
狮山板块跌幅达45.24%？齐门板块跌幅达10.69%？
这种数据意义何在呢？！
请保持对数据最基本的尊重。
苏州楼之道，一群技术控创立的地产公号，擅长精准化大数据分析，数据的真实客观是我们追求的目标，也是我们对粉丝的承诺。
为了减少样本量少导致数据偏差大的问题，我们以季度周期统计板块成交均价，并剔除成交套数4套以内板块，尽可能为粉丝还原真实的苏州楼市。
不过，由于统计样本的偏差、信息的时效性等问题，无法做到完全精准，存在误差还请大家见谅。
我们首先来看一下去年一年苏州各板块房价增长率排行榜。
苏州各板块房价一年增长率排行榜
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从涨跌比来看，统计的58个板块里，上涨板块33个，下跌板块25个，板块涨跌比为33：25。上涨的33个板块中，园区11个，姑苏区8个，新区3个，吴中区6个，相城区5个。
苏州各板块房价一年增长率排行榜TOP10
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从板块增长率TOP10来看，园区4个板块上榜但优势不明显；姑苏区3个板块强势入选，而且TOP2都是姑苏区；相城区、吴中区表现不错，分别有2个、1个进榜。令人意外的是，新区没有板块进入TOP10，狮山板块勉强排名第11。
园区的最核心板块因为起步均价高，增长率中规中矩；姑苏区入选的几个板块各有特点，沧浪新城、胥江两个板块整体界面较好，板块内次新房有一定品质，分化行情下表现优异，胥江板块内因为仁恒公园世纪、海胥澜庭的入市对板块拉动明显；
吴中区双南湖板块作为园区独墅湖外溢板块，区内建发独墅湾、正荣国领、保利独墅西岸等高品质小区，在园区品质终改小区跳涨行情带动下，走出了良好表现；相城区高铁新城受各种利好影响，上涨明显。
新区狮山板块在18、19年的学区行情中涨幅惊人，难免有透支之嫌，今年学区房无明显行情下，主打学区牌的狮山板块整体表现乏力。
苏州各板块房价一年下跌率排行榜TOP10
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从各板块下跌率TOP10来看，姑苏区4个板块入选为最多；吴中、相城、新区各占2个；园区、吴江无板块入选。
总体来看，楼市已经告别普涨的时代，买房不再是稳赚不赔。
市场两极分化严重，买房不能只看行政区域，越来越需要精细化，要具体到某个板块、某个学区，甚至某个小区、小区内的具体产品。
同一行政区域内的不同板块，涨跌分化会越来越明显。
现在我们分区来看各区板块的表现。
01
姑苏区
姑苏区各板块房价一年增长率排行榜
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姑苏区各板块总体来说是两极分化严重，8个板块上涨、6个板块下跌，最高涨幅5801元，最大跌幅也达2163元。
板块内以老破小学区房为主的板块，比如苏州大学、十全街、葑门等，受制于今年学区房行情一般，整体表现一般。
沧浪新城整体界面在姑苏区算较好，小区也不是完全的老破小，整体表现优异。
胥江等有品质小区，又有新房进入二手市场的板块表现优异，这和今年改善需求旺盛有密切关系，板块内海胥澜庭、公园世纪成为价格天花板，但是整体还是低于预期。
平江新城因为前两年考试院附属学校的利好透支，加上板块内新房大量供应，二手房价下调明显。
02
园区
园区各板块房价一年增长率排行榜
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园区14个板块里，11个板块上涨、3个板块下跌。涨跌比在各区中表现最好，与园区的核心板块地位相符。
核心板块都上涨，下跌的唯亭、斜塘、东环板块均属于次级板块。园区依然是苏州房价最稳的区域。
今年是园区的高级改善元年。
玲珑板块的玲珑湾御玲珑湖景大平层已突破11万，和风雅致、湖滨一号等品质小区也都突破历史单价；湖西板块的中茵皇冠、天域东区、翠湖雅居等品质小区大户型也屡创新高，春晓别墅等豪宅小区也是10万+秒杀；双湖板块的别墅小区更是集体跳涨，单价纷纷破10万；东沙湖板块的玲珑东区、铂悦府逆势上涨；独野湖的铂悦犀湖涨幅惊人。
受高改小区行情拉动，这些板块的表现都比较不错。
青剑湖目前以刚需为主，加之上园湾等一批新房还未入市，整体属于横盘状态。
唯亭、斜塘、东环等外围板块无学区、无高改楼盘，整体呈下跌趋势。
03
新区
新区各板块房价一年增长率排行榜
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新区9个板块中，仅3个板块上涨，6个板块均下跌。新区整体表现低迷。
随着狮山板块进入新房房荒，二手房成交量也逐渐回暖，狮山学区房依然是最大的刚需，御园、荷澜庭等品质学区房价格屡创新高。枫桥受益于距离狮山很近，整体涨幅在新区也是NO2。
科技城、阳山生态区受新房影响，二手房成交量小，成交价格下跌，未来待新盘大量入市，科技城等将迎来行情。
04
吴中区
吴中区各板块房价一年增长率排行榜
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吴中区11个板块中，6个上涨、5个下跌。
木渎受益于离狮山近，承接很多狮山刚需外溢，整体表现不错。
吴中区的当红辣子鸡太湖新城也是受板块内新房影响，二手价格上涨乏力。
尹山湖作为园区刚需外溢，前两迎来行情，但是明显涨幅透支，加上今年是改善之年，尹山湖的改善客户被园区虹吸，尹山湖还需要较长时间重返高点。
05
相城区
相城区各板块房价一年增长率排行榜
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相城区7个板块中，5个上涨、2个下跌。高铁新城新房供给不足，二手房成交量回暖，加上高铁新城利好不断，表现优异。
元和板块成熟板块，同样受新房影响，成交量相对去年大幅下降，价格也明显下降。
06
吴江区
吴江区各板块房价一年增长率排行榜
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吴江区3个板块都呈微跌状态。
以上意见只代表个人观点，仅供参考，不作为任何买房推荐依据，买房请自行判断。 怎么这么奇怪呀，明明跌了。 我也有几套，边租边卖，想让我降价卖，你想多了 我朋友年后挂房，至今没卖出去，几乎无人问津，除了中介偶尔打个电话 小区半年仅成交一套，去年同期成交八套 涨一万后跌二千！你说是涨还是跌？？？ 让子弹再飞二个月，年底或明年这时再谈房价！ 这种数据参考价值不大，同板块内不同小区价格差异很大，同小区同样类型房源才有参考价值。事实是绝大部分小区在跌 从整个市场来分析的话二手房成交肯定是下降了，价格也下滑了，现有二手房挂牌量10万+，在加二手房贷款利率上调，房管局冷清的很 讲实话就对了
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