北京楼市：这些地段爆炒过后一地鸡毛，买房勿碰
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/ad53e3dc5352435bb077365fc76df73f我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30分钟车程，未来还要通高铁，到亦庄7分钟。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？
回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。
2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。
3.不知道你们子弹多少？100以上建议继续入手北京上车盘。实在想跟老人住的近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用升值潜力最大的地方。
提问：房姐好，新人首问。 女朋友现在SFSD，首付200左右，想买一套500以下的纯投资用。请房姐帮忙出出主意 1.目前自己在看的区域是草桥和十里堡的二手房(晨光家园），中介一直在推荐亦庄和瀛海的新房。 东边繁华，基础设施建设好，交通便利，但人口密度很大，是否已经饱和了？草桥各方面适中，但是不看好丰台区的发展；瀛海亦庄那边听说新区建设不错，但是未来发展潜力不清楚。 请房姐帮忙分析分析哪个区域更适合投资 2.目前不自住，纯粹想投资，八年后才考虑学区的话。是应该一步到位考虑学区，还是买低价房等升值呢 3.目前所住的万柳桥离丽泽商务区，以及周边未来规划的地铁站距离都很尴尬，想请问升值空间怎么样啊
回答：1. 新盘佣金高中介更愿意推。是否买新盘要看你的首付和需求，低首付适合新盘因为贷款能拉高二手是有贷款限制的，其次如果是短期过度就二手，看重品质自住就新盘，瀛海未来不错，但大部分盘有溢价，新盘可以看下 瀛海府 2. 不考虑学区 3. 丽泽商务区算是丰台的cbd, 但都这么多年了也没整出啥出来
提问：房姐您好，新手首次提问，期待回答，十分感谢。目前手里有一套方庄老破小，一套兴隆都市馨园1居，想都卖掉后换一套品质好的2居改善兼保值，总预算1200左右。因为小孩在崇文门附近上学，希望离得近一点，目前主要考虑崇文门附近的新世界家园和富贵园一区，也比较喜欢富力城d区，您建议重点关注哪些盘。另外担心春节后房价上涨，想年前换掉，但手里两个房子都还没开始卖，所以没房票钱也不够(两套都卖出去后可全款)，这种情况您是建议我明年春节后再卖房换房，还是节前如果操作？
回答：你看的 富贵园、新世界家园 在选择上没问题，还可以看看 新怡家园、水上华城 现阶段我建议先买后卖，春节前买（用定金先锁定），春节后卖。现在到春节前属于周期性低点，适合买房。春节后会周期性回暖 更适合卖房。
提问：新人首问，房姐您好。本人回龙观三居室一套，紧邻地铁八号线和积水潭医院回龙观分院旁边。一家户口在海淀，孩子现读初一在育英学校，租住在紫金长安，月租金一万二。我本人在西单附近上班，现在手里有100个，夫妻住房公积金有90个，现在想买房。目前看过大成郡小两居，京铁家园，今日家园。犹豫不定是卖掉回龙观换在这边，还是凑首付买个郊区房投资。
回答：大成郡这个小区不错，算是金隅建的最好的小区之一了，低密度，住着挺舒服 京铁家园挨着铁路，这是一个巨大硬伤，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 。 今日家园业态丰富，经适房、商品房、单位分房都有。现在价格有点高，主要是万寿路学区大家越来越认可 我认为你考虑自住可以换，推荐看大成郡。
提问：房姐：第一次来，想在北京和武汉买房投资，资金大概1000万，有推荐的板块吗？
回答：建议70%的资金在北京，30%在武汉。北京重点看朝阳 望京、双井 朝阳公园等板块。 武汉建议优先抢倒挂网红盘 ，武汉的一些新盘有确定收益。二手房主看主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线。
提问：房姐你好，我是新粉，目前在西二旗上班，想今年年底北京上车 【现状】家里有160w和一套丰台区700w的在售房，本来想当做置换房用，但是短期看也不太好卖，所以只能用160去买 【问题】地段的话主要考虑东小口公园那边，主要原因 1. 离西二旗和望京的互联网公司都比较近 2. 那片要开个13号线地铁站，感觉也有点潜力 目前有两个方案考虑： 1. 买新房：目标是东小口的绿城盘和奥森one，看了介绍感觉那边有升值空间，均价都在6w左右，首付160，可以买个2室1厅，但是问题是 1. 那两个都是限竞期房，8年不能买卖，未来等置换房卖出去肯定还是需要换3室1厅的，考虑是昌平区，未来孩子上学也不方便 2. 昌平区6w感觉也有点贵，担心也不好出手，毕竟对面富力桃园二手海淀次新房也才6w5 2. 买二手房：买一个海淀区1室1厅\/1室0厅的房子，这样的话，未来上学方便一些，转手就不知道好不好转手了，未来在合两家子弹买个3室1厅 两个方案各有利弊，所以想问下房姐有什么建议吗？或者二手房有什么推荐小区吗？
回答：1. 如果你是想投资 愿意长持8年方案一可以考虑，做为低总价的房子 6 的单价可以接受。 2. 不了解你的家庭情况，如果2年内没有学区需求，没必要看海淀学区房。二手可以投资一套朝阳东三东四的公房 推荐 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区等
提问：房姐求助！sfsd婚房计划5-7年置换，预算不超1000，双井的两居（8.3）朝南和永安里的两居（7.0）朝西该如何选？对于东方瑞景这个小区有何建议？感谢！
回答：双井>永安里 东方瑞景 办公的居多 物业费高 大塔楼 有些户型采光不好 再就是户型特别大，单价低，但是总价不高，居住氛围比较差，这个小区涨幅一直不行
提问：新人！急急急！首付二百，需三居平层，看中龙锦苑东区。请问东二区124平 五层 三居商五一450，需重新装修，可否入？如价格高，总价多少可入？另龙锦苑东您一直没推荐，有何诟病？这个区域购买时需要注意什么？感谢
回答：龙锦苑东可以入，注意龙锦苑东没有学区，户型都属于南北通透还不错，就是小区和周边环境很一般。 450属于市场价，能砍下10万更有性价比。
提问：房姐好！新人首问。本人刚入职落集体户在月坛，现办公在金台西照附近，近几年暂无结婚生子计划，购北京首房自住，想找临铁三居南北通透的户型，为父母老人定期来京提供便利。 请问就本人情况而言西海朝三个区怎么排序？ 目前在自住基础上，同时考虑学区或投资盘的必要性有多大？ 子弹攒到了1,100万左右，本人名下现有老家的一套房，无贷款记录，月薪2w，是全款省心还是贷款选优更加合适？ 眼下金九银十，在明年夏天之前还有没有更合适上车的时间节点？ 捡漏原业主自还的抵押房风险高不高？ 如有合适地段或具体小区，请房姐多多指点，感谢！
回答：你好，感谢付费！ 投资+自住角度，板块排序：朝阳>海淀>西城 学区角度排序：西城>海淀>朝阳 如果暂时不考虑生子，建议把重心放在投资上 子弹1100，可以关注双井 国贸 超青 望京板块，月供压力大，可以用上公积金这类低息贷款。 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等 年底是比较好的上车时机，有充足的时间淘笋 自还的抵押房是最好的
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