上海楼市：想买新房？别等了！今年是史无前例的新房窗口期
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/6725610e24f64b278c2369ef64402e96我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问
提问：如何理解您说的今年的新房窗口期呢？
回答：想买新房？别等了，因为今年是史无前例的新房窗口期。以前大家不去考虑新房的一大原因是，贵。但经过去年一轮的涨幅，二手房已经迎来了一大波涨幅，领涨板块诸如碧云，联洋已经有超过30%的涨幅，大部分中间段的板块，涨幅也在10-20%之间。而新房的价格，与去年相比，却几乎纹丝不动。
第一批次的33个商品房来说，有24个为后期加推的项目，但没有一个项目涨价的。
第二批房源中47个项目，有27个加推项目，都没有涨价，其中市区几个项目仅有略微的涨幅。
第三批47个房源中，间隔较短的项目加推，价格依旧与之前价格持平，变化幅度不大。
部分项目是小幅度的涨幅，也都在情理之中，比如四季都会绿龙北，比上期上涨了4000块，但确实比区位比上一期距离地铁站更近了。新房的价格，几乎全部被控制在去年的水准。
这也就是为什么，上海到处都是一二手倒挂盘，因为二手房跟着市场涨了，新房却被限价在谷底。以前，市面上偶尔有一二手倒挂的情况，开发商忙不迭地当成卖点来推销。但今年市面上，到处都是倒挂盘。最好的产品力，最低的价格，这不是商品，而是资源。
这也就是为什么今年有叙利亚风格售楼处，塑料棚认筹厅，有的项目连户型图也省了，主力户型来一套，剩下的去看电子版吧。就连销售的提成也降了不少，某个高端别墅售楼处销售告诉我，他们以前卖一套房子，能赚6-7千，现在削减一半，只能赚3-4千。几乎所有的项目，都在削减营销费用，因为开发商完全不愁卖。
如果这一批没有你中意的，那也大可不必担心，因为今年的供应节奏，其实基本和去年没什么区别：2021年3月，取证33个
2021年4月，取证47个
2021年5月，取证45个
从目前的供应节奏来看，今年每个月供应10000套的节奏，而去年是供应8000套的节奏，不用担心这批没买到，而转战二手房，因为供应量非常充足。且今年同时一天取证，所有的价格信息一目了然，也让买房者少了很多因为信息不对称，而产生纠结和等待。因此，今年无疑是买新房最好的窗口期。
提问：曾老师好，能推荐几个典型的租售比较高的板块吗？老公房也没问题的！
回答：内环内的不带学区的老破小租售比最高，但是不值得投资，因为涨幅少。
相对来说，租售比较高的是配套成熟，中环附近的社区，租金和出租率都比较高。具体推荐参考曾叔的内部资料。
提问：侬好，手上现金250w，想在浦西置业，最好是西南方向，自住投资兼顾的，小夫妻还没有孩子对学区无要求有最好，有什么板块户型推荐吗？谢谢。
回答：250万首付的话，可以买到600万左右的房子，相当不错了。建议优先考虑大虹桥，17号线附近，未来13号线延伸段，还有9号线附近都可以考虑，比如华漕、徐泾、九亭、江桥、南翔、泗泾、七宝、古美都是不错的。
注意买的时候尽量不要买2005年以前的房子，房龄优先、地铁优先，具体怎么选，需要结合你的口味以及上班通勤时间再来做判断了，具体推荐可以加入曾叔的内部圈子获取详细建议。
提问：请问曾叔，目前我们准备要娃，450左右想买内环内挂户口学区房，还有1-3年的时间可以准备，担心现在学区房刚涨一波价格高，是现在入手还是等等再入，有板块推荐吗？
回答：新的名额分配政策影响的是初中，初中学区房目前位于价格高位，建议谨慎考虑。但优质小学的学区房，并没有被影响，小学学区的作用是过滤分层，只要不实行划片摇号，有条件的家庭永远会有需求，稀缺资源的价格会一直保持稳定上升。
尽量买房龄95后的学区房。90前的老破小抗风险能力太差了。
提问：您好曾叔！请问明园森林都市的板楼3房2卫和宝华的2房价格差不多，都是双学区？如何选择？慧芝湖离地铁远了点，暂不考虑。
回答：如果够住的话，就选宝华，配套好很多，房型和产品力也是宝华更好，宝华就是车位少了点。明园森林都市容积率太高了。
你买这种总价不低的产品，品质感很重要，未来出手也方便。
提问：曾老师，市中心有套房子，想卖掉置换到九亭买两套，一套自住一套出租，您觉得可行吗？
回答：可以是可以，但是如果平仓置换，你这个税费成本，也亏好几年租金了。
提问：曾叔您好，关注您有些时间了，目前有些问题比较纠结还请协助解答，感谢！先说下我的情况，外地江苏人，在上海七八年，算首房首贷，老家县城房子卖掉了（正在走流程）能凑个100w首付，打算在上海买个300w左右的两房；两个问题，一是这两年在江桥金运路这边住着，这边的房子应该适合买吧？有更适合的也可推荐；
二是看了这边小区同价位区间在纠结是买有电梯的两房，还是选择无电梯六楼带阁楼的户型，个人倾向带阁楼的是想着空间多些以后有小孩父母也好住，不知从升值空间角度看这种房子是否适合买，烦请解答，谢谢！
回答：1、金运路13号线挺方便的，万达配套也不错，自住舒适，从300万的角度来看，这个板块是不错的选择。
2、那边有大量的动迁房，优先考虑电梯动迁房，有部分动迁房品质还是可以的，不要去买带阁楼的楼梯房，虽然赠送面积大，但没电梯真的是硬伤，未来出手有问题。
我这边前期在江桥给不少粉丝朋友买到过满意的房子，对这个板块还是有点了解，你可以把细节对接给我帮你看下。
提问：老师您好！想问问安高东方御府值得买吗，不考虑自住仅投资。
回答：浦东最近几年发展重心在南倾，北向不能说没有机会，但是机会要比南边差一点。你买在这里几乎不会有风险，但能否大涨不确定，属于低价博暴击的板块，要等风口。
提问：曾叔你好，外地户口06年与父母在沪共有一套房，17年居转沪，那算在上海有房吗？
回答：你好，你的这种情况算上海无房。多提一句，11年之前和父母共有的房产不计入自己名下的政策，是只针对上海户籍的。
以上精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问 江桥哪些动迁小区品质较好
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