北京楼市：环京楼市不要碰，5年房价腰斩，无人接盘
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/af6eeaf96c8a4cd8a2fcac09741dcb94我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：新人首问：睿智的房姐，有几个问题希望能指点：1、本人户口在河北香河县，工作在新疆，本人手中目前子弹20，名下无任何房产，工资到手4500，有五险一金，香河县不接受外地公积金。父母希望我能够在香河购房，但我想投资，所以拿不定主意，不知道香河县是否有投资价值的楼盘?或者北京周边是否有具有投资价值的房产?再或者新疆乌鲁木齐或喀什是否有值得投资的地方，可以利用公积金，放着觉得浪费? 2、母亲名下有一套房产，香河县香城壹号（地理位置可以，但物业及楼的质量不敢恭维）77m平方，目前出租中，贷款已还清2年，但至今还没拿到房本，有人说花一万块钱能帮忙办下来，不然就等着吧，没敢相信，所以希望万能的房姐支支招，怎么才能拿到房本? 3、房子是2013年买的期房，2015年签订买卖合同，买的时候5000\/m²，现在至少10000\/m²是否还有升值空间?房姐建议如何处置这套房产? 4、您说：“避开处房情节，专注于二手房”，二手房买卖是不是要交很多税？怎么能不被坑 ?还有sfsd是只针对一手房吗？望万能的房姐只招!
回答：你好，环京几个热门城市：大厂，香河和燕郊一样，都是睡城模式。香河房价能否暴击，尤其要看通州运河商务区的产业导入是否成功。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。没有人口聚集，就没有价值。香河现在的价格一不值，二有赌博风险。香城壹号办不了房产证是因为开发企业资金链断裂，无力缴纳相关税费，且项目实际负责人失联，导致办理停滞。为了加快问题解决，香河县已协调城镇房地产公司接盘，筹措资金为业主登记办证。目前全部商业和1#、4#住宅已办理分户产权登记568本，剩余部分正在分批次办理当中。继续等待吧，别轻信特殊渠道。子弹20建议买沈阳，优先二手房，关注星球内推荐的板块，单价8千左右可以入手，租金可以缓解一部分月供压力。sfsd是首房首贷，指的是你的第一套房，第一次贷款，新盘和二手都算。大部分新盘溢价都比较高，所以在不限价的城市，优先考虑二手房淘笋。
提问：房姐您好，我介绍一下我的情况和问题。 现状1：我们在西四环玉泉新城有套130平的房子，小区比较宜居，但是无学区。另外一套房子在古城北路，80年的老破小，我刚刚把古城这套老破小卖掉，加上手里的现金有400万. 现状2:目前两个孩子面临上学，本计划购买金融街学区老破小，觉得上完学马上卖掉没有损失。但是最近西城出多校派位和六年一学位政策，我担心金融街老破小房价下跌，还担心两个孩子上完学大概七八年才能出手这套房，赔钱的几率较大，不知道我想的对不对？也有中介说金融街学区房价会很坚挺，也许还能赚钱..... 现状3:我因为工作原因，其实可以带孩子到外面上国际学校，但是家人一直认为花钱买学区房属于投资，不仅免费上学还能保值，我认为金融街学区已经很高，完全可以买一个可以升值的房子，把孩子带到身边去接受更好的教育。 问题：请房姐以专业角度分析并给些建议，我手里的四百万现金（可以用老人名义按首套购房），结合孩子上学和投资价值，怎么处理这件事？卖掉了古城的老破小，必然要买一套房，我是买套西城学区，靠学区保值又上学，还是把孩子带在身边去上国际学校，买套能升值的房好？请您也给一些楼盘的建议。 另外也想问问深圳的房子值得购买吗？我在雄安开车一小时的城市还有几套房子，想考虑是否置换到深圳。 谢谢
回答：1. 你的理解是对的，学区房就做为学票使用。想投资升值就不要买太重的学区属性，受政策和学校成绩等影响太大，投资是要回避的。 2. 在把你们这个问题简化一下 ，不要考虑投资问题，决策的关键是你们对孩子上学这件事究竟是怎么想的，北京的国际学校和公立学校教育体系不太一样。需要你们自己来衡量，想清楚了这400万如何决定也就清楚了 3. 深圳长期看当然值得买，由于去年涨的太凶，会横盘一段时间，现在还不适合入手
提问：房姐好，新人提问，买朝阳公园西门老破小， 1塔楼\/矮楼；楼龄；户型；朝向，按重要程度怎么排序? 2.同等条件，90年和85年楼龄，有多大的价格差距合理? 3.次顶层，电梯最高到次顶，该不该选，要求折价合理吗?担心管路和电梯杂音问题。 谢谢
回答：价格最重要，这些因素除了楼龄，其它要看个人的喜好没有标准答案 楼龄差距体现在，85年的是无法抵押，80年就不好做按揭了，影响的是后面的出手，所以一般建议选90后最佳 可以谈，5%以内
提问：房姐你好，新人首问。现有回龙观三居室一套，满五不唯一。中介说以赠与的方式在孩子名下变成唯一住房比较好出手。请问，这对孩子以后购房会有影响吗？另外，您觉得昌平东小口地区值得购买吗？孩子刚大学毕业，没有具体工作地点，是现在买房合适还是等有工作在附近买房合适？谢谢您的回复。
回答：1. 有两种方式 一种是赠与有3%契税，房本的时间不变，第二种买卖只有1%契税，但是房本的时间从新开始算 ，所以买卖还是赠与，就看这房子你们以后什么时间卖 2. 东小口板块自住可以，投资不太好。不如看 酒仙桥、常营、回龙观 等区域 3. 半年内能确定工作地可以等，否则先上车
提问：房姐您好，新人首问，sfsd，希望能入手一套350内的房子用于投资，不考虑自住，主要看重投资价值，租金、上升潜力及将来出手等。看了下预算范围内，基本就是一居室为主，请问房姐，花家地、甜水园北里、延静里、静安东里等地90年后一居室或安贞等80年后的一居是否值得入手（基本在总值300以内）？？这些老公房后续升值潜力及几年后若出手是否困难？ 或者您是否有建议的小区或区域？ 另外，你觉得是东三、东四的一居，还是常营、石佛营等地小两居更合适？（对常营附近不太熟悉，更期望在北边）。 小白一名，非常感谢房姐赐教！
回答：你好，老公房尽量看90年以后的，未来的流动性更好。 除了你看的这几个盘，丽景馨居、晨光家园、炫特、酷特区这些盘都还不错。
提问：房姐好，新人首问。200+子弹，已婚无孩，北京户口。一个在首都机场附近工作，一个互联网现在奥森附近工作。本来中意望京新城，配套齐全，干啥都挺方便；或者慧忠北里，初中是朝外。但是最近总有亲戚建议一定要考虑学校，学校是最重要的。现在比较迷茫，觉得海淀上学压力太大，东西城房价太高而且我们上班不方便。请您给些建议，感谢。
回答：没必要硬上东西海的学区，你们现在没有小孩。过早买入就是面临市场波动风险。要兼顾学区亚运村的安慧北里、安慧里、慧忠北里这几个盘符合你们的实际情况。望京新城居住体验相比更好点，没有小孩可以入
提问：请问双井富力城和富力城d区都有什么小毛病？富力城各个区哪个更好 abcde区怎么排序？富力城和富力d区在京城居住品质和投资价值上处于什么水平？谢谢！
回答：你好，富力城初期的定位很明确，主要面向核心商圈工作的中青年人，因此其规划主要采用了舒适性一般的板塔式，由于把板式的进伸做得很大，因此其很多户型南北不通透，在具体户型上，也采用了紧凑的布局。 买富力城的业主都是看中了位置+品质+通勤，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 物业也玩砸了，如果不是有大量业主托着，价格掉的比较快。 D区离双井站略远，但离广渠门站还比较近，D区品质比A区强半个档次，闹中取静。 如果是投资角度，更倾向入手首城国际，牛市中涨幅会更大。
提问：老六层板楼一层带小院子的房子要比二层贵多少？喜欢院子，但是带院子的要比二层贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。
回答：老公房六层板楼，属于正常标的，年限注意不要比90年更老。 通常顶层能到接近9折，一层92-95折左右。 一层带院子，那么院子的面积是多少单独计算，是否上房本，然后换算成实际价格，和房屋价格相加。 再和二楼的实际价格对比。
提问：房姐你好，新人首问， 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小，天津户口，目前还有106万的贷款，自己还款，因为意外怀孕，要准备结婚了，想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车，结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班，我在亦庄上班，但不打算长期，将来希望在望京或海淀找工作，目前两人共同出资现金只能拿100W，两人年薪税前60万，打算通过其他渠道再凑50~60W，买一个大概350~400W的小两居，现在有些问题不知道怎么选择是最优的，希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱，还是走其他贷款等程序比较好？ 2. 我比较想看回龙观附近的房子，男朋友比较看好管庄、常营附近的，请问哪个区域更有发展一些呢？
回答：1.建议卖掉天津房产，子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似，都是居住区，常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异，刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。
提问：7月刚毕业，金融街某总行工作，目前单身。。今年受疫情影响人社部进度也有所影响，但是21年春节前后户口应该能下来，所以最近趁入职前空挡疯狂看房，主要想居住和学区兼顾，2居，有点问题想请教前辈： 1、个人住房首付想控制在600以内，自己还是试用期，收入证明肯定要叠加父母的了，政策没变的话应该可以满贷303，也就是总价900左右。目前主要看了广外片区，朗琴园和红山感觉不错，但就是套内70平左右的（房本85\/90平）基本都在950或更高。远见名苑就是有些乱，二期独立成小院似乎可以，优势在于800-850即可拿下。具体户型朝向我会再考虑，但不知关于小区的选择大家有何见解 2、除了广外，在西城，或者东城海淀，这个预算和居住需求还有没有值得我去看的片区呢？个人是江浙三线城市考到中关村那两家学校的本硕，个人经历上对小学重要性不太看重，而且学习和特长可以亲自辅导，工作也不忙。但初中最好能中等或以上学校，广外就蛮符合.. 3、父母五年60岁退休后想从江浙小城搬到北京，北方亲戚多些，而且有我在..自住房卖掉，手留80左右现金，大概还能有400-450左右用于购房，无学区要求，离地铁几百米那种，互相走访也能方便，小区环境靠谱点。我个人想在丰台或者石景山帮他们购置，基本不考虑贷款，80-90左右两居。这个是最摸不到头脑的，因为约束太少，大家对于看房片区有什么建议吗？我比较担心前面900用掉，这里只留400+是不是有些捉襟见肘？ 字太多，多谢
回答：1.买房先合计首付，你的总价对标范围已经偏了。 2.贷款不受打卡工资限制。 3.朗琴园和红山都是比较溢价的标的 4.先算首付，才能算贷款，算目标标的范围。 5.石景山回避，丰台大多数地区都要回避。
提问：预算五六百万的两居或者小三居，公司在国贸，希望上班近一点，不考虑学区的话附近在哪儿买房呢？是买一套呢还是分开首付再借点买两套？
回答：500万是首付资金，还是你预估的可以买到的房产总价，有很大的区别。 国贸CBD周边，适合总价在800万（两居）以上的选筹，对应的首付资金基本在350万以上。 500万首付买一套1100+的标的比较适合，总价差不多进入蓝海市场。
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