宁波楼市调研：调控加码后，我手握400万，竟然买不到房
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宁波房价之高，已经超过常人的想象。
东部新城，相当于苏州园区，房龄老点的，5-6万，房龄新点的，6-7万！这都是二手房价格了，新房没有了！绿城的最后一批新房，凤起潮鸣，5W+清盘
南部新城，鄞州区府所在地，围绕中央公园的二手房，6万起，贵点的7-10万也有！同样，新盘早就卖完，当地大盘万里江山还剩最后一套206平米大户型，要求1300多万而且是全款付！
再看看北部姚江新城，也说不上什么高级别的重点板块，只能说位置中下地段，现在2-3个新盘售价3万多，但是要靠抢！因为同板块很多二手房房都卖到3.5-4万！
然后还有鄞州南部鄞奉板块，金茂府、龙湖、中铁建+滨江等扎堆开发，均价在3.5万左右+加装包，差不多在4万，妥妥的白菜地段白粉的价！
要知道，这些板块放在三五年前，也就一万多甚至还没人要！比如姚江新城，2018年还都是城市边缘地带，修建了地铁和奥体场馆，当时房价1万多还没人愿意去（江北），现在又是学区、又是江景房概念，尽管没啥商业配套，还是开盘要抢，2000多号人抢200、300多套房子都是正常现象！
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不仅单价贵，而且户型大。
说宁波是个土豪城市，一点不为过，不仅大牌开发商扎堆，而且绝对以大户型为主。最小的108平米的，110、120平米都是起步标配，而160、180、200平米的就太正常了。人家问你预算多少？你说个400万都不好意思开口啊！
哪怕单价4万，你买套110平米的，总价也要440万了，不！仅！如！此！还要另外再买个“加装包”，再多掏个30、50万都是正常现象。
不少售楼员态度拽上天，“我们不缺客户，房子就那么几套了，现在拿出来一千多万、全款的都很多”，不止一个售楼处这么表示。
现在的宁波，有钱不一定能买到房，现在的宁波，手拿400万，在主城区大部分板块，根本买不到房！
为啥这轮宁波会飚的这么高？重压之下楼市会不会崩？刚需、小白何去何从？对于投资来说，机会点又在哪里？这些都很值得我们去思考。
是补涨还是在透支？
如果宁波是在补涨，说明未来还有空间和机会，如果已经在透支，入场就要谨慎了。
宁波，到底是在补涨还是在透支呢？
纵向看：
起涨时间点是在2016年，在这之前的5年是横盘期、市场很不好的一个阶段。而从2016年开始，房价就是一步一个台阶，从市区1万多一路涨到现在4、5万，每年都在涨！现在还在涨！
我们可以发现，宁波的市场节奏跟杭州非常像，可以说是紧跟着杭州的，但是爆发力丝毫不亚于杭州。
2016年之前，上、广、深在横盘，杭、甬在阴跌，跌的开发商一齐骂娘，纯粹市场问题，那时还没有严格的调控条款。2016年之后，上、广、深领涨，杭州强势启动，宁波紧紧跟随。
所以，从最近10年历史上来看，宁波补涨行情更多一些！
毕竟，人家之前就是经济强市、副省级城市、中央直管的计划单列市。
横向看：
当所有利好都给了杭州之后，光环集于一身，我们如今才发现，那个被忽略的宁波是那么地争气，没有盛会（G20、亚运）、也没有城建（宁波4条、杭州10条），但是房价稳稳坐实到遍地3-5万！局部5-7万！
宁波GDP全国排名第12，长三角排名第5
房价全国排名第11，长三角排名第4
注意到没有，房价上，无论是全国排名，还是在长三角区域，宁波都要靠前一位！
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为什么说宁波房价偏高？
还有个对比，比如说同是长三角经济强市，和苏州、无锡各项数据PK
苏州GDP是20170亿，七普人口1275万，人均产值16万，最新房价27488元
无锡GDP是12370亿，七普人口746万，人均产值17万，最新房价20732元
宁波GDP是12408亿，七普人口940万，人均产值13万，最新房价27812元
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看到没，宁波的经济量级跟无锡接近，跟苏州比低了一大截，但是，房价却比无锡贵了一大截（7000元/平米），基本上跟苏州看齐了！
只能说，浙江民营企业藏富于民，企业主非常多，只能说浙江人赌性大，行情来了就去搞！比如说之前温州、比如说义乌，一个小县城房价干到3w+是随随便便的事，而且只能发生在浙江。
宁波大佬王者归来，不是吃素的！先把房价干起来再说！
如果从横向对比来看，宁波确实有点喝高了。
而且，这里还有个小插曲，就是宁波实际房价或许会更高一些，因为苏州、无锡统计口径都是实打实的房价！但是，宁波不一样，还有个额外的“加装包”未统计进去，哈哈，真的是一大特色。
什么是“加装包”？你政府不是限价吗？那我就跟购房者说，想买我这房子，另外每平米再加2000-5000元不等，我给你升级装修标准。
这就相当于嘉兴嘉善的“绑车位”、上海深圳的“茶水费”，或者很多城市的“号子费”，是开发商为了做溢价、多赚点钱搞的价外价！
这样一个好处就是，统计数据上看，房价确实没涨！但是开发商没亏、购房者买到房了，而且装修质量有保障，你说是不是“三全其美”呢？
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所以，整个宁波城，几乎每个项目，从市心豪宅到外围刚需，从少则1000多则5000，每套十几到大几十万不等，都是额外要掏的一笔钱。
当然，也有其他花样的，比如绑定15万或者25万一个车位，目前仍属于少数。
不买行么？行啊，到时开盘可能无法及时通知哦……
不买行么？行啊，先跟你说清楚，交房标准那就是比租赁装修还要差一些……
不买行么？行啊，上一批90%以上都买了，而且都说好……
销售的嘴里从来没说要强买强卖，但是大家都懂的，为了能确保第一时间接到通知、确保第一批次摇上号、确保拿到的不是偷工减料渣渣房，还是认了，首付多掏个几十万，多花钱买个保险、买个平安，咱家又不是没有这个实力！
现在分析下来，宁波这轮涨的确实有点猛了、有点过了，喝的有点高了，接下来怎么办，是躺一会儿？会不会吐？
内生市场：少数人的狂欢，苦了刚需
相比于深圳、杭州、苏州等外来需求明显城市，宁波倒是更像内部玩家在玩，几乎听闻不到哪些全国性炒房团杀入宁波，仅有杭州、上海等有亲友往来连带关系的，会想到买宁波。
也就是说，宁波楼市是当地人撑起来的，70%需求是自住+改善，30%是投资。
但是，宁波人还是非常有钱的，上千万的房子，不眨眼，直接全款付，这样的客户一抓一大把。
眼睁睁，宁波主城区房价从2016年1万多，涨到2018年2万多，再到去年3万多，今年5月相比去年又涨了15.4%！目前市六区新房均价为28147元/平米。
房价连涨五年，内生动力强劲，压都压不住，这点从调控政策出了一轮又一轮上也能看出来点端倪。
2017年4月，首出限购限贷：
圈内，1年社保/税单+首套3成二套4成
注：之前是首套2成二套3成，税单可以零申报
2017年10月，升级限购限售：
圈内，2年社保/税单+首套3成二套4成
同时，市5区+奉化2街道+杭州湾新区，限售2年
2020年7月，升级限购范围：
限购圈扩大，继续限购限售
同时，稳地价、稳销售（取证面积5万方以上）等挠痒痒
2021年4月，升级限购范围：
限购圈再次扩大，继续限购限售
同时，暂停企业购房、二手学区房指导价等挠痒痒
当然，这期间，每年还会出大大小小补丁政策、人才政策、装修规范政策等5、6次，比如还规定无房户优先摇号、优先摇号的5年限售等，大的政策还是上面这4次。
还有一个隐性的政策没有体现出来，就是地价和预售价的双限，就是说，拍地价稳了些（下降？没有的事）、预售价限的更紧了，一般预售价仅是地价+8000-10000这样。比如这块地价是2万，那么大概率预售审批价是2.8-3万！多了没有，自己想办法去……
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虽然调控政策出了一轮又一轮，大家看到没有，宁波还是相对宽松：
上海，限购：5年社保，限售：0-5年，限贷：首套3.5成二套7成
杭州，限购：2年社保，限售：2-5年，限贷：首套3成二套5成
苏州，限购：2年社保，限售：3-5年，限贷：首套3成二套8成
宁波，限购：2年社保，限售：2-5年，限贷：首套3成二套4成
如果有学历，通过落户宁波，还是可以买，甚至有当地中介说，多花个几万块钱，可以直接破，否则就买圈外。但是这些还是小众化操作，大多数购买力被限制了。
看下来，调控政策最有效的还是限购圈的扩大，限贷政策其实并未起到多大作用。如果说哪一天，二套首付提高到7成乃至8成，那么购买力将会大大缩水，投资需求也会下降很多。
不过，从4月份开始，限价+限购范围扩大，确实起到很大抑制作用，体现最明显的就是交易量。
5月份，二手房成交4182套，环比下降41%，同比下降38%
5月份，新房（市六区）成交6017套，环比下降17%，同比下降10.4%
但是，新房价格仍然上行，官方统计口径显示，5月份宁波市六区商品房成交均价28147元/㎡，环比上升2.6%，同比去年（24393元/㎡）上升15.4%，创月度成交均价新高。
整体上，很多项目开盘还是要靠抢，不乏日光盘，不乏倒挂5000-10000元/平米的项目，整体去化率80%！因为限购区扩大了4倍，所以圈外郊区（绕城以外了）也开始变的更火了！去化率从原来60%提高到90%多！
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宁波购买力哪里来？一个是经济基本面比较强，大小企业主众多，第二个，拆迁户众多，每户都能分到3-5套房子，卖掉一部分置换套大点的好点的，不在话下，第三个，当地人十分重视子女教育，推高了市中心的学区房。
这里不得不提一下，宁波本地属性非常强，以致于踩盘那两天开了一辆神州租车河北（冀）牌照的车，在大街上一众浙B的眼里，就像个另类，外来牌照车辆非常少，这跟上海、杭州等地还是有非常大的不同。
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宁波的老外滩也是当地人为主，稀稀拉拉，这跟上海外滩、杭州西湖外来游客如织的场景还是大相径庭。
原生购买力强劲，是好事，说明房价扎实，没有过多炒作、投机，但是弊端也很大，一旦购买力被限制，外部接盘的进不来，会产生较大的回吐。
比如上一轮的温州，就是个典型。
房价涨了，皆大欢喜。政府好卖地、开发商有赚头、买房者食价差，但是苦了一众刚需小白！放眼望去，偌大城市，仿佛繁华与之无关，哪怕手握400万，也很难买到一套像样的房子。大户型够不上，热门盘摇不到，一不小心撞大运几千号人里面摇到了，好，3年期房+5年限售，等于8年抗战！
买套房，锁住8年流动性，想一想，值不值？估计很多人摇摇头
宁波的房，少数人的狂欢，多数人的寂寞，苦了外来刚需和小白。
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3年翻一倍，下一个机会点
如果说你已经错过宁波很多板块行情，那么接下来还有哪些机会可以把握呢？
首先，限价倒挂盘。由于近一年宁波施行限价政策，而且是动真格的，所以一二手倒挂明显的板块可以重点考虑。
比如姚江新城板块，有世外优质学校资源、有交通、有江景和环境，目前限价33000，周边二手房普遍3.5-4万，摇到就是赚到。
一个很简单的指标，就是去看前一期或者现在中签率/认筹比的高低，越是中签率低/认筹比高的越是值得购买~
其次，以无房户名义打新。最好找名下在宁波无房的房票操作，无房户打新。
因为去年宁波出台政策，优先无房户摇号。比如一共300套房子开盘，会有一半就是150套拿出来先给无房户先选，如果无房户选不到再加入普通购房者阵列一同摇号，基本上正签的概率放大了2倍！
但是，要做好8年抗战准备！期房3年+5年限售，妥妥的8年持有期不能交易（但是可以抵押哦~）
第三，圈外轨交盘。现在宁波开通了4条地铁线路，仍有部分项目处于限购圈外，这些地方外来客群不需要当地社保即可购买，随着市区水涨船高，这里形成明显的价格洼地。
但是，从统计数据来看，圈外轨交盘接下来会很香，很可能也要抢！因为，刚需还是大多数，400万城区买不到，只好来这里抢有小户型的、带地铁的。
而且，宁波轨交网络还有进一步扩大的必要。年底，5号线一期开通，根据规划，2021-2026宁波还会开建5号线二期、以及6、7、8三条新线路，还有1、4号线延伸站。
1号线东段五乡+北仑主城区8站、6号线东端北仑滨江新城（小港）3站、鄞奉线南端奉化城区2站，都处在宁波4.17新政的限购区范围之外，可以重点关注。
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有人问奉化能买吗？
投资可以，房价一万多的可以考虑，毕竟有价差，不限购，不过需要给时间来等配套完善。
有人问杭州湾新区（现前湾新区）能买吗？
目前1.3-1.5的价位，确实有价格优势，而且不限购，如果投资，放长线，绝对可以，但是短期由于供应量太大，消化不良，再加上二手房会不断出来，造成市场冲击，做好持有8-10年的准备。
杭州湾新区规划不错，又是一个独立于宁波主城之外的新城新区，再加上这几年吉利、上汽、方太等一众上市公司在此深耕，目前聚集6万多产业人才，区域内常住人口增长到了32万（规划2035年人口125万），是个很明显的趋势了。
一万多的房价翻一倍，涨到2万多，还是比较轻松的。
现在包括美国在内，都在追求实体制造业的回归，杭州湾新区正好是先进制造业基地，也是浙江四大新区之一，目前看也是发展的最好的一个，还是有一定投资价值的！
如果说，你觉得宁波已经涨上来了，错失机会，那么淘哥再劝一句，长沙、无锡目前主城区一万多、两万多的房价，确实还有很大机会，而且，身边不少朋友已经动手，感兴趣的可以联系我，一起交流，看看下一个“宁波”会是在哪里。
END 哪里还有二套4成首付的？？？ emm，周五刚去看过，骆驼的房子差不多2.4的样子，拆迁安置房，在吾悦广场旁边 买奉化，杭州湾 这么不说宁波公务员福利好 长沙绝对会给你的朋友上课！ 现在老海曙区最便宜 温州当年房价全国第一，后来就不说了 到哪去买房？ 感觉国人真的富有了！
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