上海楼市集中供地前夜暗流涌动
胡安墉 本报记者 刘颂辉 上海报道土拍，被视为楼市的“晴雨表”。在北京等20个城市完成今年第一批次土地集中出让后，上海也终于迎来了首轮集中供地。
6月17日，上海市土地交易事务中心正式公布了27幅地块的集中出让信息，将分别采用挂牌和有竞价招标方式于6月18日至25日间集中出让。其中，涉宅地的供应多数分布在嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇“五大新城”区域。
在上海楼市迎来首轮集中供地前夕，《中国经营报》记者调查发现，在新盘集中供应为主的政策下，上海楼市近期成交规模明显上涨，市场需求火热，但也有项目为规避积分制“隐姓埋名”低调入市。例如，位于宝山区顾村板块的上城院子和建发央玺为规避积分制低调认筹，由上海城建建设实业集团全资子公司上海承安房地产发展有限公司（以下简称“承安地产”）开发的承安瑞园项目则为防止外人探访紧急摘除了项目标识牌。
针对上述问题，记者多次致电、致函承安地产、厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）和信达地产股份有限公司（以下简称“信达地产”，600657.SH）等多家公司，承安地产负责人表示“概不接受媒体采访”，信达地产在书面回复中表示“目前相关项目销售工作正常推进”，其他公司则未作出正面回应。
首轮集中供地大幕开启
一线城市上海首轮集中供地可谓是“姗姗来迟”。
中原地产研究中心发布的数据显示，截至6月15日，全国已有20个城市完成首批集中供地，合计出让住宅用地769宗，土地出让总收入为9002.66亿元，平均土地溢价率升高。在全国22个集中供地的重点城市中，只有上海和武汉尚未完成首批土地出让。
根据上海市土地交易事务中心6月17日在上海土地市场官网发布的《通知》，将集中推出27幅地块，其中15幅地块确定采用挂牌方式出让，剩余12幅地块确定采用有竞价招标方式出让。在挂牌出让地块中，有9幅地块和6幅地块分别于6月18日和21日出让；采用有竞价招标方式出让的12幅地块将分别于6月22日至25日集中出让。
除了居住用地，上海第一批集中出让地块属性还涉及商住办、科技设计用地、征收安置房、办公楼和租赁住房。上海规划和自然资源局此前发布的公告显示，第一批集中出让56幅地块，总起拍价达820.82亿元。其中，租赁住房地块有8宗，征收安置房有14宗，城中村改造地块6宗，涉及居住用地的有28宗，但有一宗地块暂停出让，实际出让涉宅用地27宗。
根据计划，上海市全年住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边以及“五大新城”的供应力度；第二批住宅用地将在8至9月间集中出让，第三批则将在10至11月间集中出让。
事实上，记者在采访中了解到，在上海土地交易事务中心正式对外发布首批住宅用地集中出让公告之前，已有多家房企的投拓负责人提前对接国土等部门，以期尽可能获得年度供地计划、地块信息和细则进展等信息。
“隐姓埋名”低调入市
在首轮集中供地正式启动前夕，上海楼市新房供应规模和成交面积均已大幅提升。
据了解，上海目前已推出三批次集中供应项目，楼盘数量分别达到33个、47个和45个，大量新房随即推向市场。其中，上海网上房地产公布的信息显示，第三批以集中批量供应方式推出的45个新建商品住房项目，合计12721套房源，共约139.7万平方米。
记者梳理前两次集中供应的项目发现，上海触发积分制的楼盘略有增多。在上海首批供应的33盘中，有12盘触发积分制，占比为36.4%。如今，第二批次的47个楼盘认购也逐步进入尾声，已有20盘触发积分制，占比达到42.6%；第三批次的45个楼盘近1.3万套房源即将开启认购。
而有项目为了规避触发积分制而采取了“隐姓埋名”的策略。记者在在宝山区顾村公园附近的上城院子（备案名：信达泰禾雅苑）采访了解到，该项目外立面已完工，只有少数工人在进行内部施工作业，项目周围也鲜有广告牌。
“我们每天都会对客户进行梳理，按照现在的节奏是不会触发积分制的。”在项目营销中心，一名销售人员坦言，公司不对外声张的原因就是不想触发积分制。
对于上述问题，信达地产方面在书面回复中表示，公司会根据市场形势，结合项目自身情况，统筹年度销售工作，相关项目销售工作目前正常推进。
同处顾村板块的项目建发央玺在入市前夕也没有大张旗鼓地对外宣传。销售人员告诉记者，项目还在等待下发预售证，预计7月份开盘，共推出288套叠拼别墅。“公司觉得这个盘很好卖，不太想花营销费用，我们能联系上也算是缘分。”该销售人员表示。
对于项目低调入市的做法，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，开发商是为了不引起市场的过分关注，以避免惊扰到监管部门。“踏踏实实卖房对开发商来说是最好的。”卢文曦直言，上述两个地王项目即便销售状况良好，也只能赚得微利。
而位于徐汇区宜山路地铁站附近的承安瑞园项目则陷入了隐秘入市的质疑。近日，记者实地走访发现，该项目开发商为承安地产，目前项目已完工封顶，有不少工人正进行内部施工作业。
根据房天下数据，项目由两栋别墅、一栋高层组成，别墅为开发商自持，唯一出售的高层总高23层，共40套房源。
但令人生疑的是，该项目并未开设售楼处，甚至连带有“承安瑞园”字眼的指示物都不存在。对此，门口一位安保人员向记者解释称，售楼处将在样板间完工后设立，而写有“承安瑞园”的标识牌在十多天前已被摘除，主要是为了防止外人探访。
此外，项目施工现场的多位施工人员也告诉记者，这栋高层外部已建成了约四年之久，而内部施工将在今年九、十月份完工，房源为“公属房”，只租不卖。
承安瑞园附近一中介公司销售人员则表示：“现在一手房还没出来，就算出来的话也要靠关系，基本上都被内定了。有个客户等了那个项目好多年，最后还是买了其他楼盘。”另外一家中介公司的销售人员在听闻记者前来咨询承安瑞园房源后表示，项目早在几年前就已完工，一直没有对外，房源早被“内部消化”。
上海城建建设实业集团官网显示，承安地产系集团旗下从事房地产开发的主体，目前在上海开发有马桥、佘山等保障房项目及翡翠公馆、中环凯旋宫等多个住宅项目，并已拓展至长三角地区的嘉兴、湖州和常熟等地。
不过，对于承安瑞园疑存在内定等相关问题，记者多次致电承安地产行政办公室，公司一名负责人未予正面回复，并表示“公司概不接受媒体采访”。
二手房价倒挂
记者走访上海浦东、宝山和徐汇等地发现，多个新盘认购火热。而在内环个别板块也出现了二手房与新房价格倒挂近7万元/平方米的现象。
价格倒挂也催生了楼市个别违规现象。6月11日，有爆料称，位于上海市黄浦区老西门附近的复兴珑御项目存在卖房额外收取费用的情况。相关信息显示，一位用户通过房产中介门店以总价2630万元认购了复兴珑御6幢7号楼1502房，并支付了300万元费用。
而事实上，早在今年2月份，上海市房屋管理部门和市场监督管理局等就联合约谈了主要房地产经纪机构、销售代理公司和代表性房企，并要求新建商品住宅项目上市时不得以承诺“保证摇到”“保证买到”等方式收取所谓“茶水费”“关系费”。
上海网上房地产信息显示，复兴珑御开发商为上海万业企业老西门置业发展有限公司（以下简称“老西门置业”）。该项目上一次开盘是在2019年9月份，当时推出了8号、9号和10号楼共147套房源，均价12.89万元/平方米，现已基本售罄，目前还有最后1栋可售住宅，即7号楼的48套房源。
据了解，复兴珑御7号楼精装房源正准备入市，并已于6月12日认购，预计7月开盘。
天眼查显示，老西门置业系港资企业超驹集团有限公司控股子公司，持有公司97.31%股份，剩余股份由福清丰瑞房地产开发有限公司持有。
6月11日，老西门置业发布《特别严正声明》，披露了复兴珑御的独家代理机构，并表示任何其他个人、公司、单位和组织宣称可以在规则之外预留、卖号的言行均不属实，且不能实现。
“公司已就上述情况向公安机关报案，涉及的房地产中介机构和购房者信息已提交给了警方。”老西门置业一位工作人员向记者表示。 一二线城市应加大土地供应。 房价涨的时候，集中供地。
房价跌的时候，降库存。
想跌都难 到时候集中卖，新房卖完了，房子又要涨了 怎么规避积分制？，开盘前都要公示啊 涨死
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