短期稳定盘整 中长期正常上涨——再论我国楼市目前形势和今后走向
自从盘古开天地，三皇五帝到于今，在中国数千年的历史上，今年，2021年注定是非凡的一年，含有“21”数字的年份 易出大事件。公元前221年，秦统一六国，天下一统 ，此前从无比其更能影响我国历史的大事 ；公元1921年(7月23日)，中国共产党成立了，这个马克思主义与中国工人运动相结合的政党诞生，拉开了新民主主义和社会主义革命序幕，是亘古以来中华民族开天劈地的大事；公元2021年 ，中国共产党成立100周年之际，今年也将是我国房地产行业，终止野蛮生长、扭转泡沫继续吹大 、回归正常化、走向健康发展道路的年份。现在 ，我国楼市存在着互相关联的两种风险 ，一种是房价止不住、继续涨、泡沫持续吹的风险，此风险是现实的，迫切的，是后一种风险的源头；另一种是泡沫破裂，是房价经过量变到质变，由涨转跌、继而大跌的风险，此风险是被动的，具有后移性。这两种风险，不是人们毫无觉察的那种“黑天鹅” ，而是人们很明白、都知道的“灰犀牛”。这两种风险，已被刚刚公布的五月份70个大中城市房价涨跌数据，和今年前几次公布的数据所证实。当下和今后，我们要有效地防止、制服这头灰犀牛，就必须利用系统的长效机制，使我国楼市在短期稳定盘整，继而中长期正常上涨。什么是稳定盘整、或者说稳定盘整是怎么一种状态？稳定盘整，不是房价一定死守在一个价位上，纹丝不动。与任何价格都是波动的一样 ，受供求关系、心理活动等因素变动影响，房屋交易的价格总会有涨有跌 。不过这种波动，是围绕价值，会有一定的范围和边界，绝不应该是这二十几年的只涨不跌 ，更不应该是类似于2015、16年那样，动不动就翻倍、数倍地涨。有人认为房价高，是开发商拿地，地价高，政府土地财政收入太高所致 ，这是片面的，其忽视了一个“成本传导”问题。假若楼市低迷，房子卖不出去 ，土地成本不能传导在房价上，土地高价挂拍，还能成交吗？这个，本质上还是一个房子供求关系的问题 ，即主要是需求太大、太旺盛。这里的需求，分为两种：一种是真需求，是终端需求，包括刚需和和改善型的正常住房需求；另一种是假需求，非终端需求 ，是“为卖而买”的需求，只是把开发商或个人的“库存房屋”，变成炒房者的“库存房屋”而已，房屋压根就没有进入消费领域 ，也就是说，这种需求，只是纯粹的“投资”、“差价”、“炒作”和“保值”的需求。前一种需求是“房住不炒” ，注重房屋的使用价值和遮风挡雨的居住功能 ，需求是有限的 ；后一种需求，赋予了房产太多的金融属性 ，是无限的，其把房产作为投资品 ，储藏手段，作为货币 ，注重交换价值。因之，就出现这样的现象：一边是，足够30亿人居住的海量房子，大量空置，闲置；一边是奇货可居、供不应求 、万人摇号、楼盘秒光售罄、售楼部一片如同抢购大白菜般的抢房壮观场景 。开发商拿地后，刚一取得预售许可证 ，经过组合营销活动，一下子，什么认筹金 ，诚意金，众筹金 ，定金 ，预付款 ，全款优先等 ，就应运而生，资金蜂拥而至。这种需求无论是真是假，买房需求之旺盛 ，资金之充沛 ，就可见一斑了，此情此景下，房价的高企和上涨就很自然的了。
为何说我国的楼市的形势，短期是稳定盘整呢？这是我国经济和房地产行业健康发展的迫切需要。天下苦高房价久矣。目前我们房地产发展中，主要矛盾和主要问题是房价太高。李克强总理在去年五月两会结束后的记者会上，提到我国有六亿人的月收入是一千元的情况，后来国家统计部门也给予了证实确认。七普数字显示，我国人口14亿多，把6亿人的收入，推而广之到14亿，若按上述月收入三倍后的三千元、年收入四万元计算；再按每套装修过的房子100万元售价计算(现在全国县城房子单价过万为数不少)，房价收入比为25，也就是不吃不喝，不生病 ，不供养其他人，需要25年才能购一套房子。房价奇高，这是不争的事实，房价泡沫这个灰犀牛的真实性，危害性，危险性也是不需赘述的。现在的问题是，在这样事实面前，我们怎么化解、处治。有网友在上次我的文章后留言，气愤地说，既然房价能暴涨，为什么就不能暴跌呢？网友的心情可以理解，但是确实不能使其暴跌。暴跌比暴涨危害还大，这是全国人民不愿看到的，这个，对有房、没房的，房多、房少的 ，统统没有好处 ，只会有害处，如果房价真暴跌了，后果不堪想象，破坏性和危害程度难以估量。
既然房价大涨大跌都不行，那解决我国楼市这个大泡沫问题，出路在哪里？在国际上，日本美国这两个国家有解决房地产泡沫的先例，可以分析借鉴。日本当时解决房产泡沫采用的方法是“硬着陆”，使日本经济倒退了二十年，这是反面经验，要引以为戒，我们绝不能按日本的方法办，而应该坚决抛弃之；美国解决08年房产泡沫，主要针对两房即房地美房利美，比日本的方法稍强点，但我们也不能全盘照搬。我们对房价泡沫，只能解决好，只能赢 不能输，我们输不起，谁也负不起这个责任。我们本身有独特的制度优势，更有自己的智慧，要走自己想走的路，要用自己的方法。干一件事，有时是需要矫枉过正的，但在房价问题上，我们必须“矫枉”，对“没有最高，只有更高”的房价 ，不“矫”不行，必须治理。但也一定不能“过正”，更不要、也不可能让房价“怎么涨上来，就怎么跌回去”。我们不能操之过急，需要在短期有一个等待、等候的过程，其关键、要害是，让房价这个子弹不要再飞一会儿，要尽快停飞，让房价这个“马儿”一定要慢些走，不能脱缰飞奔。那么，我们究竟等待什么？等待的是 ，整个物价水平CPI跟上来，等待工薪收入水平跟上来。这就是必须要让房价，真正歇一歇，等一等的意义。也就是，让“房价”与“工薪物价” ，这两者增长率的距离，逐渐缩短，直至“零距离”附近。如果相反，让房价继续“不停涨，涨不停”，那就一切无效、白搭。所以，我们短期只有华山一条路——房价稳定盘整。近一年以来，我们的“三条红线”，集中供地，中央几个部委研究房地产税，处治“深房理”，密集地约谈，卖地收入改为税务部门征管，等等一切，都是围绕着稳房价进行的。我国楼市短期稳定盘整态势，已初见端倪，只要可以保持五年左右的稳定盘整，那么，房价总体水平，就可以与总体物价水平、薪资水平，基本配比了，大体相适应了，房价就能回归于正常，泡沫就得以解决了。此处的短期，是多少年？由于房价自房改以后，基本没有真正意义上的下跌过，一路且行且上涨，本身具有了极强的惯性，人们也形成强烈的只涨不跌的预期惯性，房屋资产在单位和居民家庭的比重，居高不下，人性天然喜涨不喜跌，不管用来自住的还是投资的房产，都希望涨了再涨。不要说下跌，就是平盘，也是人们不愿意的。所以，要保持短期房价稳定盘整，阻力、难度很大，没有一定时间，是完成不了的，起码需要五年吧。
为何中长期房价，还会是正常上涨的趋势?这由与全球普遍实行的GE，即量化宽松货币政策所决定的。自从抛弃、脱离金本位制以来，世界各国都把印钞票，作为发展经济、解决各种社会问题的手段。比如为解决每年成百上千万的新增就业问题、解决超常公共项目等资金问题，不可能明目张胆地 ，让每个社会成员筹钱、捐赠和掏腰包 ，但可以采用让其“变相掏钱”的方法，这就是量化宽松 ，大印钞票，稀释货币含金量，降低实际购买力。这方面，美、日两国做到了极致，是超级宽松。在此种情况下，我国只能被动适度跟随，如果我们不适当宽松应对，我国的外贸出口就会有举步维艰。这不，前几天，我国就调高了外汇存款准备金率，为的就是应对外国滥发货币，引起的人民升值过快的问题。所以 ，包括我国在内的世界范围内，货币贬值、物价上涨的大趋势，不可逆，不会变。这样 ，房价的中长期、总体走向，必然是向上的。我们不反对房价上涨 ，我们反对、控制的是房价异常、泡沫式的上涨 ，反对、治理的是房价脱离整体物价和收入水平，反常地拉大其与正常物价收入距离的上涨。我国房价泡沫，新中国成立之初是没有过的，只是最近二、三十年才出现的一个经济、金融现象，也许再过一、二十年再回首这个现象，就会像现在看待郁金香、君子兰、藏獒一样，感慨万千。
结语 ，我国楼市大趋势是，房价短期稳定盘整，中长期正常上涨。
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