过去20年，房价经历四轮下跌，几个大热门城市曾经跌得很难看
2013年，老杨在写《楼市探秘》一书时，曾总结过进入本世纪以来的三次短周期性的房价下跌。这里，补上第四次下跌。一并分享与大家。进入新世纪以来，全国房价总体呈上涨态势，但在房地产调控及经济调整的影响下，房价出现了四次调整。
在统计局公布的70城房价同比涨幅曲线图上（见下图），形成了四个底部：2006年下半年、2009年一季度、2012年二季度、2015年二季度。至于2021年一季度，似乎也有见底的迹象，但此次技术形态复杂，这里暂不展开。
第一次只是房价涨幅收窄而已，第二、三、四次出现同比下跌。
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我国地区经济与社会发展差异显著，各地楼市发展和房价变化也存差异。接下来，我们探究一下，四次房价调整，不同城市之间的差异。
借此，观察一下不同城市，以及他们所在地区楼市的运行特点。下表中列出了四个短周期的“谷点”时，全国70个城市房价同比跌幅排名前十的城市、涨幅排名前十的城市。
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1、第一次下跌：2005年下半年至2006年，上海深度降温
进入本世纪后，长三角房地产市场，在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣，尤其是2003年温州炒房团兴起后，长三角主要城市，如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价快速上涨。2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以，2005年4、5月份，国家出台的空前严厉的“国八条”，主要是针对以上海为主的长三角的，事实证明效果比较显著。如下图：2005年下半年，上海二手房价格持续下跌，2006年低位徘徊。
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从第一个表中数据可知，2006年7月，70个大中城市房价指数，上海排名跌幅榜第一，下跌3.5%，其后是丹东和温州微跌，其他城市皆上涨。涨幅最大的是深圳，13.6%，其后是北京、呼和浩特、广州。
大家注意：这是唯一一次，四个一线城市的房价走势严重分化，上海下跌，北、广、深大涨！由此证明，2006年的市场降温，具有显著的区域性，主要是以上海为龙头的长三角。看似上海的房价指数，跌幅并不大，国家统计局口径的房价指数最大月度跌幅也没超过5%，上海民间机构口径的上海二手房价格指数也仅有约6%。但实际上，当时住宅成交非常低迷，少数楼盘降价幅度达二三成，并引发一波退房潮。
【中国第一例集体退房诉讼案】（2006年10月，上海证券报，记者林华）
近日，备受瞩目的上海退房案终于有了说法：法院一审判决开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。有关专家指出，这起近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，无疑给宏观调控下渐渐吃紧的开发商亮了一张黄牌，楼市有涨有跌，开发商在博弈楼市、节节推高房价之时，是否也应该对房价下跌的风险有所预期？
去年年底，上海地产十强之一的大华公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘水岸蓝桥的89名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。
据了解，房价下跌是退房风起的真实原因。2004年下半年，水岸蓝桥的房价每平方米还只有五六千元，2005年春节前后，“疯涨”到13000元甚至更高。可到了2005年下半年，楼市宏观调控趋紧，该地区房价最低跌到每平方米8000多元，而且不少房子是带新装修出售。如此一来，买房人房子还没到手，每套房价格就“缩水”了三四十万元。与此同时，上海另一个楼盘地杰国际城40余名业主也要求团退。
当初，地杰国际城的房价每一次开盘都要拉一个涨停板，从6200元/平方米开始，第四批已经到了9000多元/平方米。4月国家抑制炒楼的组合拳打出，地杰国际城第四批的购房者中大多数投机者拿到号后最终都没有买房，很多人放弃了购买权。到了今年10月，新的房源推出，价格只有6000多元/平方米，由此提出退房要求的业主达到了70多户。因退房要求未获开发商回应，一些业主将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，明确表示将集体停止还贷。
上海业主们的退房理由当然不能是市场价格，他们找到了交房过程中一些不完善之处。在过去房价上涨期间，严重的工程质量问题只会带来索赔的要求，有的业主因房价飙升而不敢找开发商理论；而今房价一跌，业主开始频频借质量问题找开发商的麻烦，甚至引发集体退房事件。据称，目前在积极退房的人中大部分是投资客。这些投资客中，外地人、境外人士占有重要比例，其中温州人就扮演着重要角色。
在要求团退的业主中，很多人把自己的行为叫做“维权”。有趣的是，不少律师并不认同他们的观点。房产纠纷的裁定标准都是以合同为准。一般来讲，只有出现重大工程质量隐患等情况，购房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成为退房的正当理由。对于买房人来说，买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。除非开发商在销售房子时曾对前期业主做出“购房保价”的承诺，但“购房保价”必须写进合同。事实上，绝大多数退房的理由都不充分，有的称银行贷款办不出，有的贷款贷出来了买家也拒不签字，还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等。
2、第二次下跌：2008年下半年至2009年一季度，深圳领跌全国
广东的房地产市场，发育的早于全国。上世纪90年代就曾红火过一阵。较早的启蒙与发展，也培养出一批“地产大鳄”，万科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂园、雅居乐、恒大，哪个不是响当当？
90年代后初和本世纪初，广东楼市有些沉寂，没有长三角复苏的那么早。从2005年开始，珠三角步长三角后尘，持续发力，直至2008年成为第二个“重灾区”。正如第一个表中数据所示，2006年7月，当上海房价领跌全国时，深圳房价涨幅却高达13.6%，位于70个城市涨幅榜之首。这还不算疯癫。2007年，随着全国房价趋涨，深圳房价涨幅持续扩大，2007年8月达到顶峰，超过17%。其后，又在高位盘整了三个月。其后调头向下。2008年11-12月，同比跌幅高达18%。以2009年3月横向比较，深圳房价跌幅为70个城市最大，广州紧随其后，说明珠三角成为全国楼市降温最明显的地区。
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2008年6月，从一名自称是深圳炒楼客的《断供已过千亿，次贷危机浮现》的博文开始，有关深圳楼市可能将出现或者已出现大规模“断供”的观点被广泛关注。虽然当地银行和监管部门不时出面否认“断供潮”，但仍反映了那一轮市场降温中，深圳受灾严重程度，明显超过2006年的上海。这从二者的房价指数的跌幅差别即可看出来。
如果看商品住宅成交均价，深圳的跌幅还要更大些。2007年1月，深圳商品住宅成交均价为10872元每平米，2007年10月达17350元的历史高点，涨幅高达60%。持续下跌之后，2008年9月均价为11824元，较2007年10月下跌37%。也就是说，如果是在2007年8-11月的高点入市购房，首付三成，则2008年下半年房屋价值不抵房贷总额，房子已沦为负资产。
在深圳房价下跌的前夜，发生了一件有趣之事。2007年7月，深圳市场仍然火爆，投资投机成风，此时北京的徐滇庆教授去深圳开会，也被非理性繁荣所迷惑和激励，放言2008深圳房价还将涨，结果被眼明手快的牛刀给逮了个正着，一场房地产界的著名赌局由此诞生。结果徐滇庆赌输。
此事再次证明了一点：预测房价走势不容易，判断房价泡沫的难度就更大了。学者、教授理论功底强，但对于市场缺乏实际的体察，徐教授对于深圳楼市了解很少，只是根据经济及市场现状，就轻易的判断房价还将上涨，而2007年7月，正是我国经济和深圳楼市繁荣的一个峰值和楼市短周期的分水岭。运气非常背！
与之相反，那之前，牛刀在深圳楼市浸染多年，一线经验和感触远多于徐滇庆。当然，其胜出也有一定的偶然因素。即便赌输，徐教授勇于公开认输并道歉，仍应得到大家的谅解。在那之前，及其后，对房价大放厥词且被证明错得一塌糊涂的大有人在，他们误导了万千购房者，但他们死不承认，从无歉意。
3、第三次下跌：2011年四季度-2012年二季度，温州房价大跌
2012年6月，是70个城市房价指数同比跌幅的谷值点，此时温州以15.8%的跌幅，位居跌幅榜第一，领跌全国。
2011年至2012年，先后有三个城市的楼市，频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯，供应量严重过剩，价格大跌，成交低迷，少数房企资金链断裂，部分项目停工，有烂尾的风险。二是温州，房价大跌，部分房企资金紧张，有老板跑路。三是贵阳，潜在住宅供应量大，但成交平稳，价格近几年并无大涨，2012年亦无大跌。
从市场数据来看，2012年下半年开始，温州房价一直领跌全国。比如2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%，而温州下跌幅度最大，为16.4%（70个城市中不包括鄂尔多斯，尚不知二市哪个房价跌幅更大）。
当然，这只是房价指数，波幅小于实际成交价，相当数量的楼盘价格同比2011年9月，跌幅达三成左右，可以顽强的算作“泡沫破裂”。从成交量上看，2008、2009、2010和2011年，温州新建商品住宅成交面积分别为141万平米、273万平米、229万平米和113万平米，可见2011年同比跌五成，比较惨烈。
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温州房价房价大跌的原因，可归结为行业内部和外部两个方面。
从内部面看，这是行业疯狂的代价。一般市场规律：涨得高，跌得深。2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份，温州领涨全国。比如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，4月最高达26.1%，雄霸第一。其实，不仅温州，整个浙江，都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如2012年9月温州房价跌幅最大，其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致：比如2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。
从外部面看，经济环境恶化。其一，2011年-2012年，全国经济增速下滑，以民营经济为主的温州，情况尤其糟糕。很多温州开发商的主业是制造业，主业不景气，对房地产辅业的资金支持大减。
其二，2011年全国少数地区民间高利贷泡沫破灭，其中以鄂尔多斯、温州最为严重。高利贷与房地产纠结在一起。相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投资投机性购房，在房价下跌之前，只有房地产（另外还有采掘业等极少数行业）的回报率能够覆盖高利贷的高额融资成本。温州房价下跌，加上实体经济萧条，导致高利贷链条断裂，而后者又进一步逼迫开发商和投机者降价卖房。
其三，信贷资产变差，致使银行不愿放贷，企业融资更加困难。2012年6月底，温州不良贷款率为0.37%，银行资产质量之好，令全国诸多地级市所艳羡。然而，自从房价泡沫开始破裂后，温州银行业不良贷款率持续增，2012年9月末升至3.27%。而2012年第三季度全国商业银行不良贷款比率为0.97%。另外，2012年初至下半年，浙江省不良贷款新增300多亿元，其中83%集中在杭州、宁波和温州三个城市。
温州，一直是中国民营经济、市场经济，最为发达的地区之一。2009年以来，温州房地产市场由直线上涨，转为直线下跌，既说明了国家房地产调控在温州效果显著，又反映出市场机制也在调节房价水平。这应属政府“有形之手”和市场“无形之手”，在楼市中共同发挥作用的典范。
从购房者角度分析，近些年温州人在投资房产方面，未免有些丧失理性。2003年开始，“温州炒房团”声名渐隆，先是去上海炒，后来全国多个城市都出现了他们的身影。炒来炒去，最后把自己的“老窝”也炒爆了。据新闻报道，2009年底和2010年在房价高点入市的温州炒房者，至2012年时被套者不在少数，被套在自家门口的也大有人在。
我们从不否认，中国房地产市场仍有较大的发展空间，长期来看，房屋保值增值的属性仍然存在，自住性购房者何时入市都无妨。但是，温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭，为那些依然对炒房怀有浓厚兴趣的国人，敲响了警钟。好自为之吧。
总而言之，温州房价泡沫的生成与破灭，是长久以来本地资金过剩、居民喜欢炒房、房价涨幅过大、高利贷泛滥与断链、经济低迷、民营企业困难等诸多因素综合的结果。杭州、宁波、金华等城市情况略好，主要是因为温州的房价泡沫更大、民间高利贷危机更重、当地经济转型和企业经营更困难。
4、第四次下跌：2014年-2015年，杭州房价领跌全国
正如上文所述，2011至2012年，浙江板块跌幅全国最大，其中温州最大，杭州也不算小。区别在于，2013年全国部分城市出现一轮短周期性质的上升行情，杭州也跟着涨了一波，幅度不大。
在浙江板块调整尚不到位、依然重病卧床的情况下，杭州强行下床，结果走了几步，再次摔倒，2014年春节刚过，便有几个新盘大幅降价促销，也拉开了全国新一轮降价潮的序幕。
正如第一个表中数据所示，虽然杭州跌幅最大，2015年4月同比下跌10.3%（如下图），但其实跌幅前十名城市的皆在9%以上。也即，2014－2015年那轮下跌属于全国普跌，很多城市跌幅创之前历史最大值。
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至今，其实已经出现第五次下跌，只不过是局部性质明显，跌幅最大者是环京地区，2017下半年至今，累计下跌五成左右，与2011－2015年的温州和鄂尔多斯相似。其中原因，我已多次分析过。可搜索：环京、固安房价腰斩，一个楼市神话的破灭，一个神奇的泡沫预言。
从上世纪90年代以的演变历程来看，我国从未出现过显著的房价泡沫，更没有泡沫破灭。但却出现四个区域性房价下跌，其中海南和北海，已定性为泡沫且曾破灭；而2006年的上海和2008年的深圳房价下跌，不能算作泡沫破灭，主要是下跌时间太短，其次跌幅也不够大 。温州、鄂尔多斯、环京，可算是有明显泡沫且曾破灭。
最后，给大家留一道价值很高、但难度也很大的思考题（可留言）：共同富裕示范区浙江， 2009－2010年房价大涨后现泡沫，后来跌了五年；2016年以来，浙江楼市持续保持较高热度，其中2019年以来基本上算是全国最热的省域。那么，当前是否泡沫重现？未来几年会再度深度调整吗？ 合肥会是第五个领跌城市吗
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