关于楼市的一点浅见分析（内容偏理论）
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/7985ebdaf0444e0d9c95684df1368e91楼市的两个周期：
房地产周期可分为长周期和短周期。
长周期因素：包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等。
短周期因素：包括利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等变量。
长周期看人口，短周期看金融。
在此，再次特别强调：人口周期因素是决定房地产走势的重要中长期因素。
而短周期带来的重要影响之一：除却调控（上下行利率调整、限购等）外，是调控下产生的情绪加速器，两两政策跨地域相关联，会打破或者说是波动短周期内的调控预期。
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长短周期中的宏观和微观相碰后的化学反应：
举个近期的例子：
1. 已知长周期因素中的：长三角一体化战略是顶层设计，是较为宏观的（近期出台的异地公积金贷款、8城互通公积金提取等政策就是其中的软装配置）
2. 已知2020上海限售政策是短周期因素中的调控；
3. 已知全国利率上调，包括苏州、昆山等地的银行利率上调、贷款放款延长，同样是短周期因素中的调控。
以下就是长短周期关联一起后的化学反应：
如：2020年末的上海的限售推高了2021年初的花桥地域的增幅，而异地公积金贷款产生的波澜乍起又被利率上调所压制。
在这中间，花桥本地们房东们在挂牌中，频繁出现跳价、违约等心态，正是短周期带来的情绪加速器所导致，但短周期的时长是相对于长周期宏观的十年、数十年而言，这种调控压制，预计会成为未来几年的常态，住房不炒的水面之下，是默许的温和上涨，所以调控升级和降级的一张一弛，是被楼市的温度所牵引。
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后房地产时代的需求变化：
房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分，随着国内人口红利下滑和刘易斯拐点出现，经济增速换挡，居民收入放缓，随着城镇住房饱和度上升，置业人群达到峰值，房地产长周期的拐点到来。
任泽平说：随着房地产黄金时代的结束，后房地产时代的典型特点是：“总量放缓、结构分化”，人口迁移边际上决定不同区域楼市，根据国际经验，人口将继续往大城市迁移聚集。
而对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：从高速增长到平稳或下降状态；从数量扩张到质量提升。
因此，请务必记住，我国走的是具有中国特色社会主义道路，目前全国新兴城市已经开始注意人才储备，这对人口单一城市聚集化、超级城市的消肿产生极为有利的促进作用，不过目前尚处于初级阶段，超级城市和其卫星城市依旧对人才具有虹吸效应。
而伴随城镇化进程，中国楼市已经度过数量扩张期，整体转向质量提升期，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善型需求提高。
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花桥购房者的人群画像和花桥未来的增涨点：
微观方面：
参照国外的房产周期化，以20年为一环，当前花桥市场的主力人群多为：
80后：置换改善型三房为主、刚需两房为辅；
90后：刚需中的两房为主，小户型为辅；
有别于五年前的三房远低于两房的均价、小户型热门抢手的情况，这，就是跟人口周期的变化紧密相连。
据个人观察，品质盘中的三房及大三房的单价，已经开始高于同小区的两房单价。
宏观方面：
2025、2035长短周期计划请参照前文《花桥的房价以后还会涨么》
吐血更新，今天就说到这里，下周再见。
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