重庆楼市冰火两重天，突发四大变数影响后市，楼市转折的时间点来
天气终于开始热了，重庆的夏天来了，出去踩盘太热了，看来夏天要瘦十几斤，我就不在这里抱怨了，相信粉丝最关心的还是重庆的房价走势。最近的一个月，我可以说重庆的楼市经历了几大变数，导致现在的局面非常的混沌。我今天就给大家统一的聊一聊，最近重庆楼市的四大变数，写文章，不是凭借感觉，还是要尊重客观数据和市场。
1.学区房的变数
2.新房的成交量和供应量双双下滑的变数；
3.二手房变数；
4.贷款对重庆二手房影响的变数。
买房的逻辑，不管是刚需，还是投资，在重庆，一定是学区、轨道、商圈、公园江景等稀缺资源依次排序的。
重庆最近一个月，影响房价剧烈波动的，恰恰就是学区变数，主要集中在公参民转公后的变数。
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学区房的变数
学区房的变数，最近一个月，我们也发了很多文章了，从水土的低迷到后来的突然崛起，还有照母山的学区房变数，到现在龙兴和渝北区的学区房变数。真的是曲折跌宕啊。
最具有代表性的，就是转成公立后，划片区的那几个幸运儿了。
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总体来看，大部分名校都开始要摇号入读了，不过粉丝们看了我们之前的文章都知道，有几个小区崛起了，其中一个位于龙兴的两江御园一下坐拥两江人民小学和南开两江中学，成了小学初中双名校学区房。
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粉丝聊天，不代表本号观点
这个小区去年二手房成交价才10000出头，现在挂牌价已经普遍破15000了，也就是说半年间足足上涨了5000元/平。
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历史成交价，截图链家
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目前挂牌价，截图链家
另外两个划片区的小区，首地、皇冠，二手房的房价像坐了火箭一样上涨。
当然也有反面教材，北大资源博雅后来卖的未名苑和圣乔维斯1、9栋的二手房6.30号前未能拿证的被踢出去了。
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渝北区的名校还加了“二手房5年入住落户”的限制。
这里我就要提醒大家了，明年、后年，学区房政策都可能变化，去年，大家可想过，今年七龙珠的公参民全部转公的变化？
这里我就要提醒大家了，明年、后年，学区房政策都可能变化，去年，大家可想过，今年七龙珠的公参民全部转公的变化？
很多炒房客和中介在大肆炒作这几个小区的二手房，但是变数实在太大了。
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典型例子就是刚刚说的龙兴，成就了一个区，但是隔壁几个小区无论是新房还是二手房，都跌入谷底，房价也低迷。
近年来，不少地方定向“就近入学”的原则，令学区房价格不断攀升，逐渐沦为教育投资工具，屡屡出现十几平方米的过道房、车库房、挂户房卖数百万元的怪现象。学区房的畸形发展，令一些地方的义务教育演变为“拼爹”“拼房子”。
当前，国家将义务教育的均衡、公平发展作为重要目标。北京、上海、广州等城市多措并举，努力淡化学区房概念。
重庆跟进的趋势也非常的明显，现在保留一部分的指标和划片区，其实是为了解决历史问题，当初开发商花钱修了学校，创造的指标房，就是所谓学位房，还有部分小区当初新房是参与了学校的建设，这些是历史遗留问题。
在当下新房彻底不允许和学校挂钩后，随着时间的流逝，当历史的指标房等问题读书的小孩都已经毕业了，后面没有这些新的挂钩的指标，最后问题就慢慢被解决了。
所以，重庆这些学区房是有周期的，特别是二手房，但你要注意一点，很多名校，加了一个5年的时间点，就是只要卖给你的业主已经读书了，卖给你的二手房，就得等下个周期，这其实已经限制了很多二手房炒作的空间。
但是我还是要提醒大家一句，虽然老的学区房政策改变，但是人们的需求是存在的，从原来追逐七龙珠，到后面可能又会去追逐传统的市重点，就是我们口头上的区重点，这一切都是利益的一次再分配，危险和机遇并存。刚需就不要参与了，最好买到确定性的房产就行了。
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新房的变数
重庆新房市场火不火，不是我嘴巴说的，一定是现象和数据的相互印证，5月重庆新房售楼部火爆的视频和照片，我们发过太多了，总有粉丝说是房托，我们不能被自己的主观情绪去左右对市场的判断，不能因为没有买房，就想房价跌，也不能因为买房了，就天天唱房价涨。
重庆楼市的走势，它一定是有数据支撑的，根据乐居的统计，5月重庆新房销量超2.9万套。
克尔瑞重庆机构数据显示，5月，重庆主城区商品房成交29521套，成交面积318.08万方，环比增长19.6%，同比增长35.8%；供应面积155.19万方（供应量数据截至5月28日）。
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图片来自乐居
很多人不能理解，一个月新房卖2.9万套，318万方的房子是什么概念，这就是2018年上半年重庆楼市最火的水平。
历史是一面镜子，虽然不一定重合发生，但是很具有参考意义，我们看一下2018年5月的数据。
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对比2018年5月和2019年5月要注意两个点：
[*]2018年5月的新房供应是259万方，2021年5月的新房供应，155万方；
[*]2018年5月的新房成交量是300万方，2021年的5月新房成交量是318万方。
量在价先，我看不见重庆新房市场转向的任何可能性，反而看见了后续继续向上的动力。对于新房市场，还是只有越早买越好。
新房说完了，肯定要说二手房。
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二手房的变数
重庆5月的二手房火热是延续的，马上我们已经开始调查各大不动产交易大厅的人气，但是按市场规律，5月的交易，大多等买卖双方切磋和银行审批，大面积的过户会发生在6月。
光看数据5月贝壳的二手房交易量是大幅度增加，远超过2019年，2020年同期水平。
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图片来自贝壳
要值得警惕的是贝壳的数据高峰是5月的前三周，到了第四周，数据明显回落。
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其实我们之前写过了，5月份大量业主涨价，跳价，开始还有不少买家追涨，但是到了5月底，明显冷淡下来了。
二手房还是一个存量问题，哪怕贝壳清理了几万套房源，5月二手房大量成交，可是架不住一周8000套的增量。
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如果说新房在2021年5月已经赶超2018年的5月行情，唯一的区别就是2018年5月重庆二手房存量也非常低，几乎很多小区都没有房子卖了。
这波行情最大的变数，就是二手房，但是新房别指望降价了，几乎也不可能。原因写过很多次了。为什么二手房的交易量突然下滑，其实不是市场没有人买，存量也不是问题，关键就是房贷。
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二手房贷变数
重庆今年上半年新房卖得太火了，导致银行的房贷额度收紧，我们不能说停贷，只能说是收紧，而很多银行房贷额度大量放给新房，那么二手房的额度就少。关于银行的2道红线，原来写过很多次了，今天就不提了。
但是最近我跑了很多中介门店，和大家交流，明显的感觉就是房贷压制了二手房的成交量，我已经遇到多起案例，就是因为买家有心买，但是放款时间要半年，很多卖家不愿意，导致交易吹了，卖家肯定喜欢全款的买家，但是这几乎是几十个里面能有一个就不错了，而且很多全款买家从最开始的最高，到后面的冷静后，也不接受突然的跳价了。
从贝壳的数据看，贷款影响最大的就是带看数据，最新一周带看量已经下滑到4月前的水平了，短暂的5月高峰也过去了。
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重庆楼市怎么走
我不是空军，也不是多军，只是相对理性用数据给大家解读一下最近的变数，总结一下：
新房特别是刚需还是火，供应量减少，导致很难下跌；土地的价格影响的是新房和二手次新房，最近这一轮，很多二手房次新房的价格是创了新高，但是十年以上没有学区的房子基本没有动；二手房会形成一个分化严重的局面，但你要说跌，几率也小，最多就是部分次新和学区房大涨，部分老房子，没有学区，失去流动性，价格没有变化，稳；最后影响重庆房价的是一些意外的炒作要素，例如高新区啊，金融中心等，但是这些是炒房客的天堂，刚需就不要去追了；楼市的转折点，就在夏天，如果夏天能稳，后面还能继续走下去，至少这个成交量，我看不见楼市转向的可能性，除非成交量开始急剧下跌，回到之前的水平，否则，我们不会判定房价会跌。
我们最近把9个不动产交易大厅摸一下底，然后出篇文章，板块分析踩盘实在是太难写了，因为天气因素，对于刚需，我的建议，还是去没有炒起来的板块，碰10年左右的房子，比较靠谱，一抗房价的剧烈波动，二能普涨跟涨，只是没有暴击。这就够了。
大家有买房的问题，可以留言告诉我们，也可以参加周四晚上的抖音直播询问我们，主要是人手不够，留言回复只能抽取回答，大家看完，记得点赞和转发哟！
发哟！ 划片估计以后还会调整 转发了 转发了 均衡教学质量才是最好的办法。 民转公后，分校和本部之间会慢慢脱钩吗
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