“珠城10公里”房价跳涨神话，梦断白云？有人已经开始捡漏了……
以珠江新城为圆心画下半径10公里，是一个房价跳涨的神奇圆圈。东圃崛起，鱼珠跳涨，万博异军突起，偏偏，撑起广州豪宅半边天的白云新城，失声了。
近三年，白云新城新房水涨船高，捅破10万/平，二手房却在原地踏步。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/d11f2ec6cdfc48b2b9cf7d6c2b231864
在这里，一二手房的落差，已经超过5万/平。
这是非常不正常的，放在广州任何区域，都是不可思议的事。
与此同时，一批被东南部房价“跳涨”吓退的买房人，准备折返回西北部，将白云新城视作“补涨”的种子选手。
曾经连出“地王”的白云新城，其二手房市场是被嫌弃，还是被低估？
鱼珠万博的“跳涨”神话，还会在这里上演吗？
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/04b687297b9e403ab79f9479354ef33e
在90%的情况下，土拍、新盘价格一往上飙，周边二手房也会跟着跑起来。
然而，白云新城就成了那例外的10%。
这里的房价有多特殊，我举几个栗子给大家看看。
金碧雅苑在白云新城黄边，金碧世纪花园在老黄埔，他们俩就像同班同学，三年前，大家的楼龄差不多，单价也都在3.7万/平左右。
三年后，雅苑碰上世纪花园，就像同学聚会碰到了飞黄腾达的老友，连连叹息：“哎，你都涨了快1.5万/平，我金碧雅苑还一动不动。”
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/c7f2c7d3ea0c4e2abac5a38ca65f0107
想想你的月薪跟老同学相差1万会是什么滋味，就能明白白云业主心中有多不甘。
何况，白云新城的交通配套很硬核。
2号线江夏站跟萧岗站片区有规划地铁29号线跟佛山地铁6号线交汇。
嘉禾望岗汇聚了2号线、3号线、14号线、知识城线和21号线共5条线的客流。
然而，在珠江新城直线距离10公里外的番禺万博，万科欧泊都涨了近1.3万/平，回头对比白云新城的主力二手盘：
时代玫瑰园，三年成交均价卡在4万/平；
岭南新世界、云山诗意小涨，涨幅只有金碧世纪花园跟万科欧泊的1/2。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/2db3a594484945f4b05c63b9b16dda81
为什么一个跟“地王”、“10万+豪宅”几乎划上等号的中心区新城，二手房竟会如此波澜不惊？
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/281478d58ec649ecb39dbba2bb012087
跟珠江新城遍地10万+不同，真实的白云新城，房价呈“金字塔”分布。
3-5万/平的二手房不仅占了绝大多数，而且“塔底”还在不断增厚。只有零星几个二手楼盘去到8万+/平。
背后原因之一就在于，“白云新城”的范围不断扩大。
最早时候的“白云新城”只分南北两个核心片区，后来一路北拓，现在，广州设计之都、嘉禾望岗、白云站都加入了，组成“泛白云新城”，真是好大一片区。
但这就出现了新的问题。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/ad848e6e5158475aad6563bbaad91f03
通常来说，资源高度集中以至于造成矛盾时，板块外拓可以导流热度，但它也会产生另一种结果：
加剧分化。
放眼白云新城，核心区跟其他区域无论是资源配套还是房价，都已经形成了断层。
保利云禧、中海云麓公馆、珠江岭南苑这样单价8万-10万的二手房集中于此，首开龙湖天奕、龙光中铁建天皓·西派云峰等“地王”项目也诞生于此。
于是，有意买白云区的富豪只关注核心区的楼盘，形成一个固定圈层。
圈层之外的小区，事实上并不能体会到土拍竞逐后给二手市场带来的澎湃和刺激，因为那是属于豪宅们的狂欢。
有人认为，白云新城之所以出现这样的价格“断层”，是缺乏价格适中的次新房作为衔接。
确实，白云几个豪宅盘以外的二手小区，大部分楼龄都相对旧。但，在天河，在黄埔，即使是十几二十年楼龄的小区，照样能吃香。
所以，导致目前价格“断层”的原因有很多，如果这些问题能解决，补涨还是大有机会。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/6be4a466f44c432fa759d2a5469b0908
目前白云新城“劝退”买房人的三座大山主要就是城市建面、产业跟学位。
学位是房产价值三大核心要素之一，恰好又是白云的通病。
我见过不少最后买了荔湾、黄埔的家长，当初都是因为白云没多少好的公办学校才放弃的。
所以白云必须重视起来，问题不解决，白云新城的交通优势和规划魄力也会在“天秤”上失去重量。
至于城市界面跟产业，主要看白云新城能不能抓住“十四五”时期，塑造和强化自己的IP。
简单点说，就是当人们提起白云新城，联想到的不再只是10万+豪宅，而是信服这里能卖10万+的理由。
就像现在聊起琶洲、金融城、科学城，大多数人能明白它们的潜力在哪。
毕竟，白云新城上回刷新广州“地王”记录，要追溯到2016年，也就是“十三五”规划的第一年。
在此之后，白云新城被海珠越秀天河赶超，辉煌一时的“地王”地块掉到了第6位。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/91c93c6d0c4f4ef2b64489c251377108
另外，虽说早在2005年白云就押注白云山西麓，打造成广州城市副中心。
但转眼间，15年过去了，广州将“城市副中心”颁给了南沙，各类规划格局更高的“新城”也如雨后春笋冒出，各个都要打造总部经济、高新技术产业，白云新城要面对的竞争可谓相当激烈。
因此，引进企业的质量高低决定了前景。
公开资料显示，坐落在白云新城的广州设计之都，目前引进了中交四航局、省交研院、欧派、香港思城控股、阿道夫，前几天跟中建八局、潮洋科技、尚雅设计、同博信息签约。
我认为，这还远远不够。
白云新城要发力，必须有更多龙头企业聚集，产业跟企业决定了就业者的收入水平，一定程度上也决定了能否推动片区的房价。
如果吸引来的人口大部分都在租房，对房价的意义自然不大。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/266b530d02444087bc667550339b3d88
最后再说旧改。要知道，在这轮城市更新浪潮当中，白云已经掉队太久了。
当其余区域、100多条旧村改造如火如荼之际，白云区的有实质性进展数量的城中村只有2。
除了已经完成招商的陈田村、小坪村外，整个2020年，白云旧改直接交了“白卷”，至今仍未有旧村改造公开挂牌招商。
白云要摆脱“村”字，区政府就必须有大刀阔斧的决心才行。
所幸，今年白云似乎终于下定决心“重启”旧改。
4月以来，江夏村、黄边片区等10大项目相继开展旧改前期工作，旧改工作正式驶入快车道。
当然，近期公示项目均处于项目方案编制阶段，到项目入市至少也需要4年左右。
这也意味着，城市建面想要得到大的进步，至少也要等4年。
这样的白云新城，值得等吗？
我认为，白云新城有交通优势，价格优势，如果前面说到的三座大山解决了至少两座，未来“补涨”没多大问题。
这是给二手刚需买家的建议。
如果在天河、越秀或白云工作，讲究自住和投资皆宜，白云新城北片区的楼盘可以入手。 金碧雅苑？？拉倒吧 靠近华南快速 对口那破学校 还在华南快速路对面 这种房子张个毛线 有名气的学校都搞成民办[捂脸]，路面修了多久还是这样，不去接越秀天河外溢老是往花都从化靠。。。直接抄黄埔作业再加医教连越秀，产业连天河直接躺平都有人抬起来[我想静静] 我在广州花都买了一套房子，银行9个月没有下款，开发商又在跟崔我给钱，还好我有公积金，利息低，放款快，还不上征信[耶][耶][耶][耶] 炒完黄埔，准备炒白云了吗
页:
[1]