专家：“红五月”楼市仍具韧劲 房价增速持稳
来源：中国经济网6月16-17日，国家统计局发布1-5月份全国房地产开发投资和销售情况、5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，以下为本期数据点评。
1、房地产投资保持坚挺，开竣工仍然较弱
1-5月份，全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%；比2019年1-5月份增长17.9%，两年平均增长8.58%。房地产投资两年复合增速保持坚挺，且较上月继续走高，主要源于持续较高的施工强度。1-5月份房地产开发企业房屋施工面积839962万平方米，处于历史同期最高水平，同比增长10.1%；两年复合增速6.16%，虽有所放缓，但连续五个月稳定在6%的平台以上。
同时土地购置费对开发投资也有支撑。参考1-4月土地购置费同比增长14.2%、两年平均增长9%，主要受益于去年下半年高拿地的滞后效应。不过从当前拿地情况来看，1-5月份房地产开发企业土地购置面积4396万平方米，同比下降7.5%；土地成交价款1931亿元，下降20.5%。5月当月土地购置面积和成交价款均不及去年，仅略好于2019年，可能对后续开发投资增速形成扰动。
房屋新开工和竣工情况仍然较弱。1-5月份房屋新开工面积74349万平方米，增长6.9%，两年复合平均增速仅-3.47%；房屋竣工面积27583万平方米，增长16.4%，两年平均增长1.63%。作为施工的一头一尾，开工和竣工情况持续较弱，对形成供给有负面影响。
2、商品房销售持续强劲，房价增速持稳
1-5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年同期增长19.6%，两年平均增长9.35%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%，两年平均增长16.72%。商品房销售面积两年复合增长率没有继续下降，而是与上月相当、有微幅上升，销售额两年平均增速也仅有稍许下降，表征房地产市场销售仍然较强。销售较强与竣工偏弱相互交织，库存水平自年初以来正在持续下降。5月末，商品房待售面积51026万平方米，比4月末减少410万平方米。
5月70个大中城市商品住宅销售价格增速总体持稳。其中，新房价格指数环比涨幅0.5%，与上月持平；二手房价格指数环比涨幅0.3%，较上月收窄。新房和二手房价格指数同比涨幅分别为4.5%和3.5%，均较上月扩大0.1个百分点。房地产销售数据强劲，对比开竣工数据的不理想，房价面对供需两端挤压，仍有上行压力。4月末政治局会议精神表明，中央已经开始重视学区房炒作问题，相关调控和整顿将更有针对性，反映为二手房价涨势趋稳趋缓。
3、房企资金面不紧，主要由销售带动
1-5月份，房地产开发企业到位资金81380亿元，同比增长29.9%；比2019年同期增长22.0%，两年平均增长10.5%。开发企业资金面依然“不紧”，这与房地产融资管控的“紧”并不矛盾。从开发企业资金来源结构来看，国内贷款共10873亿元，仅增长1.6%；而占比最大、增长最快的部分是定金及预收款，共31738亿元，增长62.9%，与销售火热密不可分。
房贷利率继续走高也是楼市资金管控收紧的表现。据融360统计，5月首套房和二套房贷利率分别为5.33%和5.61%，均是从2月份起连续第四个月抬升。在房地产金融管控持续强化叠加之下，银行普遍收紧住房信贷，上调房贷利率。
4、预计竣工与销售缺口有望小幅收窄
预计后续施工力度保持较高水平，支撑开发投资韧劲不减；土地端对开发投资的贡献作用则相对减弱，且由于集中供地等因素在个别月份有所扰动。较快施工也将促进后续竣工面积边际修复，叠加调控持续作用下市场成交逐渐回归平稳，竣工与销售面积增速之间的缺口有望小幅收窄，有利于改善供给、平抑房价。银行房贷集中度管控及经营贷、消费贷严查背景下，房贷利率还将继续走高。
（交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、首席房地产分析师夏丹）
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