买房犹如买彩票！不到半年9个万人摇，西安楼市怎么了？
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/f892499d470e453dac49f9021560a0eb从2018年6月份西安启动商品住房意向登记平台算起，在2021年之前的2年半时间里，西安仅诞生了1个“万人摇”楼盘，那就是紫薇东进。
但是，进入2021年之后，“万人摇”诞生的频率明显提高，截至6月15日的时候，2021年不到半年时间已经诞生了9个“万人摇”，其中不乏高科麓湾国际社区、紫薇华发CID中央首府、中海曲江大城这3个楼盘2次出现“万人摇”。
更重要的是，即使刚刚结束登记的楼盘锁定1.5万个意向登记家庭的情况下，接下来登记的楼盘依然会出现“万人摇”。
可以说，今年在西安买房子犹如买彩票一样，已经拼的不是资金实力了，而是拼的运气。能否买到房子，一切只能交给运气。
而在这种市场疯狂的背后，我们不妨要思考的是：西安楼市怎么了？
01
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2021年，西安的摇号盘、万人摇盘频率增加，最核心的一个因素就是供需关系的不平衡。
前不久公布的第七次人口普查数据显示，在过去10年时间里西安的常住人口增加了448.5万人。即使剔除掉西咸新区原咸阳部分划转给西安的67万人，这也意味着西安在过去10年常住人口增加了381.5万人。
按照中国平均每户2.62人计算，这意味着10年时间增加了145.61万户，如果再考虑到单身等因素，实际上户数会更多。
这部分新增常住人口，必然对应的是对居住的新增需求。
除了这部分需求之外，在2010年之前的无房家庭、2010年之前有房但十几年时间过去已经进入换房时代，这又是一部分庞大的市场需求量。
另外，还有大量原籍西安及周边城市但目前工作生活在外地的人，也选择在西安置业，这又是庞大的市场需求量。当然，还有一些看好西安城市发展的投资客，也在涌入西安置业。
多重需求量的叠加，可以想象目前西安市场的需求量有多大。人口的继续流入，将使得这个需求数字进一步增加。
与这种需求量处于高位、并且不断增加相比，西安新房市场的供应量则在下降。
根据《地产房剑》统计，2020年1-5月份，在1月下旬、2月整月受到疫情影响西安新房市场无新增供应的情况下，市场新增供应量为26642套。但到了2021年1-5月份，在各项工作正常的情况下，市场新增供应量只有22706套。
也就是说，今年前5个月比去年同期市场供应量下降14.77%！
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进入6月份之后，西安市场的供应量有所增加，但即使这样，截至6月15日，6月上半月的供应量只有3256套，与去年6月份11732套相比，依然相差甚远。
市场需求高企并且不断增加，而市场供应量在下降，这种矛盾是导致目前“千人摇”、“万人摇”频出最直接、最重要的原因。
02
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除了真正的刚需、改善需求置业之外，投资性需求的大量涌入，也是目前西安新房市场登记量井喷的重要原因。
根据央行发布的最新数据，2021年5月末，广义货币(M2)余额227.55万亿元，同比增长8.3%，增速比上月末高0.2个百分点，比上年同期低2.8个百分点；狭义货币(M1)余额61.68万亿元，同比增长6.1%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和0.7个百分点；流通中货币(M0)余额8.42万亿元，同比增长5.6%。
这组数据很好的反映现实和潜在购买力。
对于老百姓而言，目前可以投资的渠道是非常狭窄的，房子依然是实现资产保值升值最稳妥的选择。特别是一二线城市的房产，由于有着产业、人口、城市配套的支撑，保值升值优势更加明显。
因此，在当前的环境下，在西安有购房资格、手中有闲散资金的市民，基于对西安城市发展的信心、基于资产保值的角度，纷纷选择买房。
除此之外，当前为了控制房价过快上涨而实行的限价政策，使得新房的价格被限制在一定范围之内，而同区域甚至同小区的二手房则不受限价影响一路走高，由此就导致了一二手房价格倒挂的现象非常严重，在高新、曲江等区域一些楼盘一二手房价格倒挂5000元/㎡已经非常正常，此时也就使得市民看到了分享政策红利、城市红利的机会，纷纷选择摇号买房。
以刚刚结束登记的保利天悦为例，贝壳上该小区二手房高层成交均价28694元/㎡的情况下，近期登记的这批叠拼房源均价只有2.38万元/㎡，新房叠拼比二手房高层的价格还要低，划算程度不言而喻。
还有紫薇华发CID中央首府，在同区域2020年所成交的土地楼面地价已经达到1.3-1.5万元/㎡的情况下，该项目最新一批推售的精装高层均价为1.75万元/㎡，性价比也是非常的明显。
因此，大家便一拥而上的去买房子，有的购房者甚至用亲朋好友的名字同时登记以提高摇号的中签率，进一步导致了目前的登记量井喷。
03
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截至目前，西安新房价格已经连续环比上涨了61个月。明天（6月17日），国家统计局将会发布2021年5月70个大中城市商品住宅价格指数变动情况，预计西安将继续保持上涨。
从一定程度上讲，在严格的限价政策之下，西安新房价格的涨幅目前已经得到有效的控制，目前保持的是缓慢的上涨。
但与新房价格涨幅得到有效控制相比，西安新房市场的这种热度，则有一种愈演愈烈的趋势。
在此前的2020年11月30日、2021年3月30日，西安曾经两次加码楼市调控政策，涉及到二套房首付提高、限购门槛提升、限售时间延长等方面，西安目前的楼市调控政策实际上已经堪比一线城市，但从政策对于市场的影响来看，降温幅度实际上是非常有限的。
因此，可以大胆预测的是，如果西安这两个月的这种市场热度不降温的话，在今年下半年西安继续加码调控政策将是大概率事件。
西安目前为市场降温，已经绝对不是增加市场供应量那么简单，更重要的是要从离婚买房、控制参与摇号人数、二手房指导价缩小一二手房价格倒挂空间等方面出台相关政策。
当然，在这个过程中，如何通过政策的调节、中小户型供应量的增加来优先确保无房刚需家庭的置业，也是一个值得探讨的命题。
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