北京楼市现状：专业的人都在悄悄布局，内行的人在争分夺秒
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/0d6f79663c2a46c18c4204d45ea20c25我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：亲爱的房姐你好 大额付费 首付150，经过一段时间的看房，有几套还算中意的房子，请房姐帮忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑东一区50号楼的2层，84平米，没装修，卖365万，第二套是天通苑东一区16号楼三层，90多平米，可以拎包入住，卖385万，第三套是东坝金隅悦合园的一套20层，78平米，卖375万，但是额外需要补税。除此之外，房姐还有推荐吗？ 另外帮朋友问一下，预算500-600，两室，海淀，有哪些比较均衡的小区，不要老破小。 谢谢房姐。
回答：天通苑这两个第二套>第一套，不过性价比都一般。 东坝金隅悦合园小区是限价商品房，税费比纯商品房多一个土地收益金，小区密度偏大。 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城 朝阳可以看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 海淀看下 清河 清景园 ，西二旗 富力桃园，西北旺 冬晴园
提问：父母名下二里庄小区和大兴原生墅小区是否可以假离婚卖出然后把钱给我去贷款买投资盘？我目前没工作能贷几百万吗？两边能卖大概1200多万该怎么配置呢上次您说看溢价顺序东城西城海淀，我打算用这钱买两套房子跟父母以后不离得太远。您有什么好建议吗？用我的名字sfsd然后再买第二套？担心贷款下不来
回答：1. 可以的 2. 可以找中介帮助包装流水，几百万应该是可以的 3. 看下望京奥森惠新西街 例如 澳林春天、橄榄城、或者千鹤家园罗马花园的老破大类型
提问：感谢房姐点名，本人目前在京有像素商住一套，300万现金，大厂两套，吉林门市一套。月收入5万左右，公积金10年，但征信不是很好，现在想在北京现金+公积金贷。预计在400-500万总价房产，想在朝青(国美，炫特，cbd传奇60平左右），常营(保利家园，北辰福地，富力限价商品房89平），十里堡和石佛营，甜水园，呼家楼，团结湖(老破小），现在看的有点乱了。想请房姐，指点保值增值，具体哪些小区可以选择。预计持有周期，及后续的操作指导。
回答：朝青>常营，朝青的这几个盘都还不错。国美，炫特，cbd传奇 都是可以入的 需要具体标的来比较。还有 首城国际、柏林爱乐建议也淘一下。持有5年左右比较合适，如果增值在50%+就做再抵押+手中现金再投资一套，商住有机会就出掉不适合长持，大厂留一套就可以了，投资标的选择非常重要，选对了雪球才能滚起来
提问：请问房姐，北四环内（东西皆可），优质的别墅或大平层楼盘，价位7k内可接受，三代家庭终极置业房产用途，求推荐，谢谢！
回答：你好，别墅属于特殊小众产品，流动性很低，只有在底仓比较大，现金流稳定，标的很笋的情况下才会考虑别墅。 一般是等待破产老板降价7折大甩卖。 排除加盖平房和四合院，北京四环内的别墅非常少，可以关注下诸子阶，京润水上花园别墅可以关注下。 五环外的别墅非常多，有点供过于求，但是附近商业配套，或者到市中心不是很方便。 万城华府，红玺台，泛海世家这几个盘也可以关注。
提问：房姐好，预算约650总价，想买80-110平左右，是2套，看了几个小区：1、土星园，位置好但税高首付高；2、亮马嘉园，房子不错位置偏点；3、大西洋新城，望京名盘；4、CBD附近东恒时代、金地名京等，位置好小区好户型差点，但感觉越来越多的人离开CBD，特别是看到这些小区大量房子在出租没被租出去；5、苹果社区，户型差点。这几个小区是否可选？有没有更好的推荐小区
回答：苹果社区>大西洋新城>亮马嘉园>土星园>东恒时代 望京 慧谷阳光、宝星国际也可以淘 百子湾 后现代城、沿海赛洛城 也可以看下
提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费最多能承受550w（第一次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美第一城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人看孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有过有其他小区推荐也可以，谢谢
回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐
提问：房姐您好，首次提问望翻牌～家里有西府景园二居室一套，想卖掉置换成3-4居改善性住房，希望置换住房总价在600-700万之间，总面积在110平方米以上，新房二手房均可，希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟，大兴的部分房子符合条件，请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有升值空间，现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘，最好有一定的保值增值属性，非常感谢！
回答：1. 西府景园属于纯居住盘，相对密度较高，居住环境马马虎虎，这一片升值空间一般。 2. 门头沟太偏不建议，大兴可以看下，另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美第一城、后现代城、苹果派。
提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！
回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可
提问：房姐你好。我们是外地来北京工作，两人加起来月收入约5万元，公积金一个月缴纳6700，尚未结婚领证，准备2020年利用我的工作居住证在北京上车。但是我本人在外地有过房贷，女朋友则没有购房资格，所以只能算二套。目前手中首付可以凑出200万左右，有几个问题想向您请教一下： 1.先全款再抵押的方式具体详细的操作流程是什么，市场上是否有这一类的中介机构帮助办理。中间会有哪些风险点，如果方便的话，希望可以得到您的详细指导 2.目前我们选定的标的在朝阳，初步看中大望路附近的阳光100（8w均价，较新但只能买一居），光辉南里（6w均价，老破，可买2居）。不知道这两个小区是否值得买，如果不值得，朝阳区还有什么小区值得推荐 3.淘笋一般来说的流程是什么，就在贝壳APP上搜吗，还是借助什么媒介，如果知道和判断有笋盘出现，是否需要天天盯着等等，目前我们还是一头雾水的状态。如果链家中介费不值得这个价，我们还有什么其他找房的渠道可以选择 4.先全款后抵押的模式为何要优先找不满五唯一的房源，这个有点不太能理解。我感觉即便最低指导价过户，也是一笔不菲的税吧？这个可否举例说明一下 总之问题比较多哈，不知道你是否提供更加定制化的服务，如果有我们肯定会购买！希望能得到详细的指导，谢谢！
回答：1. 这两天我会详细写一篇全款抵押，请关注 2. 光辉南里小区非常拥挤，房屋品相较差，不推荐，阳光100可以看。另外 华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐也可以 3. 相对市场价有一定折价的都是笋盘，不过大部分都内部消化了，基本1天就没，普通人全款抵押是最好的淘笋路径。 4. 有些差价比你想象的大，经适房的 土地出让金 税费就不低
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