北京楼市：被限购撕裂的北京楼市，未来5年依然是红利期
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/818869ac7ca442eb9d3e1bbc9415054b我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！
回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。
提问：求助房姐！ 最近一直在踩盘，原本是想买改善平层，因为喜欢高客厅的户型，看房过程中偶然间发现了几个不错的复式。 A，大西洋新城A区B区，带电梯的复式，顶层非顶层都有，面积大，简装。自己DIY能力强，房子的可改造余地大，适合居住。但房龄99年前后，小区环境较普通。担心小区变成老破大将来不好出手，担心即使经过自己改造确实升值了，也赶不上小区整体贬值。 B，天鹅湾小复式，电梯小区较新，顶层非顶层都有。但小区内户型种类极其多，小户型，大小平层，大小复式……而且小区密度很高。 问题： 1，A大西洋ABC区能买吗？多少钱合适？老破大会不会砸手里？是不是买房买老破小和大次新才是最佳的选择？ 2，B天鹅湾这种户型极多的小区，是优点还是缺点？同小区是不是复式不如平层好卖？
回答：大西洋推荐看D区，长周期看老破大的涨幅并不低，由于部分折价 淘笋的概率更大。老破小的接盘人群有限，所以只有核心板块的有价值，偏远地区不考虑。 户型多样的的话，居住人群会有点杂 自住角度是不利，但不影响增值预期，同小区 平层>复式
提问：刚加入星球，请问限竞争房是什么概念，值得买吗，有什么优缺点？ 旧宫的限竞房楼盘5.8W，133平，自住，值得入手吗？如果不值得，又是什么原因呢？谢谢
回答：限竞房，拍地有价格上限限制，超过部分需要开发商自持。 以及备案售价有限制，综合起来导致限竞房出品扭曲，为了保本，开发商不得不偷工省料，宣传与实际差距较大，目前限竞房发生维权事件概率基本在100% 另外，限竞房5年不能出售，加上大多期房还有2-3年，实际7-8年不能出售。 在此期间，无论房价涨多少，业主也没有操作的权利，所谓套8年起。 能量是守恒的，想要占便宜，就要吃更大的亏。
提问：新人首问！房姐您好！我目前新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。目前想考虑买二套房。准备卖一套武汉的学区房，凑到子弹200w-250w。请房姐指点一下迷津，推荐看北京是否有合适的楼盘或区域（标的400-450）。希望是成长性更快的盘兼具好的流动性。今后想要再逐步置换到西城。目前我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问可以入手吗？还有更推荐的区域吗？另外我还在深圳有首房首贷的资格，在武汉也能通过父母名额投资。请问这种情况下是买北京买深圳还是在武汉买成长性更快？
回答：1. 深圳新政以后成交量已经腰斩，未来2年也大概率阴跌，大涨后必然有波回调，现在没必去接盘 2. 武汉400-450的标的属于终极改善盘了，可选择的并不多也不适合投资，除非拆成两套200+的标的，重点看东西湖板块 3. 你的需求是希望成长性更快，西城老破小除了学区属性，没有居住价值的，板块已经固化更没有什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不合适，赌学区房的涨跌 基本不可控，选择上不明智。500内选筹 推荐看 亦庄、常营 4. 城市首选北京 次选武汉
提问：请问如何评价星河湾这个小区，在改善型住宅里价格似乎不贵，现在值得入手吗？里边的好户型，您觉得什么价位可以入手？
回答：你好，星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。但是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨市场。 所以流动性不高，当前也没有什么机会出来套利的标的。 价格还算合理，适合无处安放的大资金，四平八稳放一套。 单价7.5左右可以考虑，年底可能会碰到业主降价甩卖，有捡漏的机会。
提问：最近两年的投资逻辑变化很大，很多过去不买的CEO盘涨得很好，像杭州这样过去房价不低的城市也成了投资风口，天津一落千丈，普通人怎么把握这样的变化买好房子呢？
回答：逻辑，原理这些东西，是不会变的。 变化的是微观，是具现化。 用火加热可以把菜炒熟，只是以前白领只有中式炒锅，现在流行西式烤箱。 由于限购限贷，由于好的商品房项目不断推陈出新，加上杭州这样的新一线城市有成功发展的平整新区（未来科技城，钱江新城，奥体钱江世纪城）。 结果是10年前的刚需，就是现在的改善次新。 过去只有老破小和刚需次新，大家只能在其中选择。 现在2016\/2017\/2018\/2019\/2020，每一年都有新产品迭代。 在2020年看2016的标杆次新，2016就是老产品。 不是CEO盘涨的很好，而是中高级购买力需求最旺盛的标的供不应求。 价值＜价格，就是笋盘。 产品优秀的，不等于CEO。
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