北京楼市：大兴潜力巨大，房价一直被低估？
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/5b0a19ebd64d464b82c2adffb6e3d5b0我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。
回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。 高米店本身也有商业，住宅更新。 优势在于： （1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。 （2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。 高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。 学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。 在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？ 公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。 所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。 子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注以下选筹： 阳光丽景，中信城，朱雀门，万柳书院，万城华府等。 独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多 你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源，丽宫，还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院
提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。
回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳
提问：新人首问：房姐好，我家两套德胜学区两居室公房，现在打算卖掉一套换房，另外一套给孩子留下将来孙子辈的学区。卖掉一套是为了自己退休了改善居住，目标三居室，德胜的一套卖掉后大约900万，想看看奥森公园周边比较新的二手三居室，感觉差个300万左右。想请房姐帮忙指点一下换房标的，总体想在北边，或者东北角这一片。新房可以考虑吗？我是不会开车的人。
回答：奥森这边二手自住还是比较舒服的，900的三居可能的不多，只能淘一下看看推荐 上元君庭、澳林春天、融域嘉园 、招商珑原 、观林园 、观景园 北面没什么有性价比新房，建议淘二手
提问：房姐您好！新人首问！ 首套刚需，首付320左右，还可以再借点。计划混合贷。我在东湖上班，老公在白石桥南上班，刚结婚，计划购入2居或小三居，稳定后要孩子。本计划在望京附近买，离我上班地点近些，但看了望京新城，望京西园三区，利泽西园，嘉润花园等几个小区，都没有遇到位置，户型，采光等都合适的房子，结果2020年的机遇期感觉要错过了。有几个问题请教。 1.是否要考虑学区？是否可以考虑海淀学区？因疫情原因出国求学的前景不明朗，很多家长抢购海淀学区，导致涨幅较大。您怎么看？我们是否应该考虑海淀学区？还是在望京买？ 2.在望京买的话推荐哪个小区？更多应该考虑哪些因素？我个人看中居住环境和舒适度，看中西园三区环境，但户型朝向好点的总价有点超出预算；南湖东园一区户型朝向还可以，但小区环境一般且较老；望京新城主要考虑的小三居，但人员太多地面停车较多。目前年底房源没有年中多了，您觉得应该考虑哪个小区？有人说现在房子中介都给下架了，等明年回暖再卖，您怎么看？现在买还是等过完年买？ 3.海淀房子没怎么看过。如果买海淀您有什么推荐的小区？ 4.预计明年市场会如何？应该什么时候买合适？
回答：1. 5年内没有学区需求，就没必要考虑。现在海淀顶级学区的热度过高，有一定风险，非必要不建议入。 2. 还可以看下望京花园东区，是高校老师福利分房，人文环境还不错；离地铁也不远 3. 考虑学区就重点看海淀，选筹围绕清河和上地板块， 例如 永泰园和永泰西里 对口二十中九年一贯制 。 4. 最好春节前后就入手，12月二手网签创“3.17政策”以来的单月最高值，信号很明显了
提问：房姐好，本人丰台小屯路自住房一套，中海御鑫阁一居一套，目前出租，现有子弹500，想购置一套大一点的，可以以孩子名义买，是sfsd，一方面父母来京可以住，孩子大学毕业也可以住，看了天悦一号，您觉得可否买入，该地区是否有发展前景，另外您觉得是中海御鑫阁是否有必要留着，您有推荐的盘吗？（希望小区环境要好）
回答：中海御鑫阁还可以，基本跑平大盘 如果只考虑新盘天悦壹号可以买，新盘有性价比的并不多 二手房可以看看城南嘉园，星河城，建邦华府，中海城，这些小区的三居
提问：房姐你好！看了你的文章，受益匪浅。孩子在北京5年社保，最近才有有买房资格。分别在中关村和望京工作。准备结婚，刚需买房，子弹300w。看了门头沟的新盘中骏天峰和回龙观的新龙城和国风美唐。望房姐给个建议有没有更好的其他板块和楼盘选择。如果在这三个楼盘选，哪一个更好一些。谢谢！
回答：你好，板块选择上回龙观优于门头沟，但是子弹300，西北旺和望京这2个板块更适合你。 西北旺关注春夏秋冬4个园区。 望京关注望京新城，利泽西园，望京西园，北纬40度，南湖东园等。
提问：情况介绍： 1.夫妻共有房产两套，目前售价均为700万，分别是亦庄核心区三居（2004买入）和史家胡同50多平学区（2016年9月高位接盘） 2.孩子今年9月上史家小学，学位将占用6年！ 3.亦庄租金太低，只有8000，怕跑不赢大盘！学区房应该也跌了，租金也只有7000！ 夫妻原计划——孩子上学头2年在学校附近租房（租金2万2），近阶段卖掉亦庄，加点子弹（最多900万）投资北京其他区域！两年后，学区满五，再卖掉史家学区，在学校附近买房改善自住！ 想征询房姐的意见， 1.以上想法是否是最优选择？房姐是否还有更佳方案？ 2.现在北京的态势是不是最佳置换时机？如果是，我们想置换其中的一套做投资！是否可行？？ 3.如果置换，哪个区域或是楼盘是质优选择？东方银座怎么样？ 以上，请赐教，多谢！
回答：思路没问题，今年下半年置换即可。东方银座不太好，办公的多，物业费高，公摊大，这种房子出租还行，涨幅和流通性都比较一般。建议看望京 、双井、朝青板块
提问：房姐您好，新人提问新人提问：本人在海淀公主坟上班，北京户籍，打算在海淀购买一套房为小孩上学所用，九十平米左右，想看看近两三年或者已开发的楼盘，离公主坟半小时内的车程为佳，将来如果不住出租或者卖掉都会比较方便，求推荐一下房源
回答：海淀次新盘并不多 大多溢价，预算充足可以看下 四季青板块 例如 曙光花园、郦城、水云居等 如果预算较低推荐看下定慧寺板块 例如 恩济里小区、定慧X里等。
提问：一梯两户是高层好还是中下层好？一梯两户，是高层好，还是五六层好？高层视野好，但是就一个电梯，一旦检修或者电梯出了问题，爬楼很费劲。五六楼可能视野不够好。
回答：带电梯的板楼洋房，中层偏上更好。 关键看视野，高层宽阔视野+景观的，好过中层看花园，好过其他一般情况。 电梯问题基本不用考虑，除非物业很差。
提问：房姐好！新人首问。海淀区都市网景的2居近100平米的采光和房型都不错的高层物业，未来升值空间大吗？另外北京朝阳区万科的公园五号三期的小区物业和环境如何？适合老人养老居住吗？三期精装的三居户型目前每平米9万出头，未来升值空间大吗？如何和海淀的都市网景物业相比，未来十年，哪个升值潜力大？老人退休养老，希望住处离市区较近，看病、逛公园、去高级餐馆就餐都能比较方便，还希望房产有比较好的保值能力，房姐可否推荐下适合的小区？1600-1800的预算，四环内，长安街以北的适合老人居住又能保值的物业管理一流的小区，求推荐。谢谢！
回答：都市网景很一般，没有小区环境，基本都临街，户型也不好，办公居多，投资不建议看。 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势，附近小型商业配套也还可以。 但是作为万科楼盘，价格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近，澳林春天的板楼大三居，可以买个150左右的三居，还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区，门口就是元大都，挨着北医三院，生活很便利，建议选择通透板楼
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