北京楼市很冷酷，刚需最好放弃幻想，想要的越多，或许得到的更少
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/f127e5bb38e542629c0634dbe86f9d18北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，上次参考您的建议，重新梳理了下方案，向您讨教：1、因为工作不确定还会不会换，暂时不考虑自住，单纯的希望公积金+房租+两三千块钱，每个月能供一套房子，保值+投资吧。因为以后结婚即便住男方家，我也不想自己的还贷压力影响到俩人小家。
2、上次看了您的分析，没想到自己选了半天全是自住型，和自己想的南辕北辙，如同当头一棒，确实分析的很有道理。。。请问百子湾的易构空间（多北向开间）和金港国际 （东西向开间 两梯二十多户）和酒仙桥晶都国际（公寓式住宅开间）会不会升值空间大点呢？上次没说的原因是因为离大兴远都是开间，父母觉得不实用，再者百子湾的两个还贷压力有点大，酒仙桥的环境较乱。
3、我也看了下天宫院附近的房子（保利一居室户型不理想，万科一居室300多，金融街融汇我目前自住，房价是附近区域的洼地，物业学区都不如其他小区。因为班车就在天宫院地铁站和生物医药基地地铁站附近，所以考虑离得近的小区。） 如果其他方案还是不理想的话，再考虑天宫院了。
其实在北京买房总要有所取舍，我知道自己的想法还是有些贪心，啥都想要，还有点不死心 ，想都问问，继续听听您的指导，毕竟您作为专业人士能看到我们看不到的利弊。十分感谢。
回答：
1. 这也没什么太多可说的。绝大多数刚需其实都是这种想法，人之常情，都希望用较少的资金买到超值的产品，但实际上不太好做到。所以在预算不太高的情况下，一般能做到保值是正常的，想超出大盘的可能性不大，或者要忍受通勤远的痛苦和行情的风险。
比如北京郊区几个升值较好的板块，如大兴天宫院、房山长阳、昌平南邵等等，房子也挺好，但怎么都是远。除非是在附近上班，否则相当于用通勤辛苦来换钱。而且在发展初期，谁也说不好是否能得到收益，都是赌一把，输赢看运气了。
2. 而市区，尤其是CBD附近，地段太好了，配套太全了。如果出现价格相对不高的情况，那大概率就是升值慢，没什么其他原因，也是相当于用钱来买便利性。
这几个选项中金港国际相对好的多，板楼小区，在公寓中算很不错的。但你没觉得这里大户型很贵，小户型便宜吗？这和多数普宅小区可是相反的，说明什么？说明这是两个完全不同的购房群体，虽然处在同一个小区中，但却是两个不同的人群。
这社会就是这么现实，刚需想享受便捷的交通、完善的配套，那就要忍受小面积和不高的升值率。而钱多的呢，不仅享受到更多，同时资产还在更多的升值！
3. 西方有个“马太效应”：拥有的越多，得到的越多；拥有的越少，连最后的都要被剥夺！
但我总觉得这句话不准确，所以给加上了个前提，就是：在不具备和强者同台竞争的能力和运气时，贸然入场，则注定被剥夺！
这适用于所有的竞技场，规则本来就是强者制定，这个竞技场内由他们主导。所以最好的办法就是避开正面博弈，选择他们不屑于与之争夺的市场。
比如同为CBD，老公房的保值性就很好，超过很多商品房，更超过公寓。为什么？因为富人们不屑一顾，那自然就由平民来主导市场，没什么野心也就不容易吃亏，得到市场平均值。
而这些公寓呢，基本都是刚需入场，资金不多却想得到较高的收益，那就只能是靠运气了。而运气不太靠谱儿，没有凭实力持久。更典型的是南边的广渠金茂府，豪宅业主不仅得到了板块内涨幅第一的升值，还得到了超高享受。而买金茂公寓的呢，收益都不高，很不高。
4. 所以我是不建议买公寓的，哪怕70年的。虽然也有收益高的，某项目或某阶段都有可能，但都可遇不可求，风险相对也大。如果是纯投资，那无所谓，少收益了也不伤筋动骨。但如果只有这些钱，一旦没得到想要的收益，那很可能影响日后的置换，一步赶不上就步步赶不上，这种案例很多很多。
5. 总之吧，至少到目前为止，这些小户型公寓的升值收益都不高。像丽东国际，2005年的时候就8000多，2009年初还保持在1.3万左右，还是远远高于大盘。而今天呢，北京均价都6.5万了，这里的升值跟不上的。
融汇我没觉得有什么不好，当然也好久没去了，还是去年去天宫院吃包子时顺便看了看。至少升值是肯定跟上大盘的，也没什么风险，将来置换的时候也不吃亏，或许还能得到的多点儿。仅供参考。
关注“章哥说买房”公众号，点击“提问”即可。 老师，请问房山长阳90平米和角门西60平米买房选哪里？我在海淀万柳上班，现租房住在大兴黄村。 年底之前暴涨一波，翻倍可期。
现在赶紧买，加价也要上车，阶级提升的唯一机会马上就要消失了。快冲！ 南边的天恒世界集，商住公寓，貌似就跌价了 谈谈我的买房历程及教训：一、2012年上车，买了两套房，一处是大屯里回迁房84平295万出租，一处是丽水桥南公寓45平开间160万自住。至2015年，内环尤其学区房已涨幅不小但这两处房纹丝不动。二、2015年把大屯里房亏3万买掉，加钱置换东城北二环学区，这步做得很对。2016年丽水桥南公寓房被行情带动195万出手，为怕踏空在北三环光熙门330万买一居出租。2017涨至430万317后跌回，2019年325万卖掉亏5万。这次换房的益处是脱手了丽水桥南的公寓，因为很快公寓受政策影响已很难变现。三、半年前在东三环内呼家楼附近圣世一品小区买10层85平房，目前出租1.2万月。等孩子明年上小学后，卖北二环学区房再置换。最大的错误就是当时贪图便宜、贪图面积买回迁房和公寓，如果把当时买两处房的钱在东西城买一套，那就太对了。 写文章要上心，别胡咧咧
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