前五房企开始降价？楼市迎来“拐点”，3大信号，房价或不得不降
#归根到底，谁会是高房价最大的受益者#https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/7afa5ed5923440c89ba1bf7909e169a7
对楼市来说，过去“房价下跌”可能是一件稀罕事，但现在却不一样了
近期，2020操盘金额前5的房企公布了5月销售情况，均价方面，对比1月份的高峰，这五家房企的销售均价，每平米分别下降5202元、2890元、1897元、696元和28元。其中融创1月和5月的售价，分别是15730元和13833元。反观销售额方面，这几家房企还算不错，以融创和保利为例，前者前5月合同销售额比如去年同期增长48%。后者则增长24%。
有人可能会说，房价并没有跌，而且还在继续涨呢。确实，房价是否真的下跌，不同的人有不同的理解，要看你站在哪个角度。比如炒房客、囤房者以及跟风投机买房的人群，房价下跌，意味着这些人的家庭财富会遭到贬值，又比如刚需买房者，房价如果没有跌到人人买得起的位置，都不算下跌。
但无论如何，前五房企开始降价的情况，很大程度代表着市场未来的走向，而且从个道理上看，房子既然属于商品，那么在任何一个正常的市场，它都不会“只涨不跌”，尤其是在市场调控措施严肃不放松的影响下，楼市迎来拐点，3大信号，房价或不得不降。
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1.我国住房总量已经过剩
虽然我们讲了很多次，但不能抹去“房源过剩”这个事实。一方面有央行对城镇家庭的住房报告为依据，有一定的参考价值，另一方面，报告中提及，住房拥有率超过90%，其中两套住房的家庭占比31%，三套及以上的有10.5%，相当于近半家庭都有囤房或是炒作情绪。此外，城镇人均住房面积40平米的数据，也印证了住房总量过剩已经成为既定事实。
2.庞大的空置房数量，造成了极大的资源浪费
按照国际标准，住房空置率在5%-10%之前为标准，超过10%为偏高，超过20%为严重偏高。以2017年数据，我国城镇住房空置率为21.4%，其中二三四线城市的空置情况更加严重。即便是换做现在，空置情况也一样不乐观，近期，机构以电网一年用电量不超过20度的住户为统计标准，大中城市空置率为11.9%，小城市为13.9%。
取中位12%来测算，目前城市空置房屋面积约为41.8亿平米。按每套房100平米计算，相当于有4000万套房源可供居住，1家住3人的话，可满足1.2亿人的生活。显然，不管哪个时期，近几年随着房价涨价，人们想要多买房赚钱，住房空置率到了严重偏高的水平。
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3.人们承担风险的能力降低
大家都知道，这些年房地产的快速发展，全国住房均价从2000元涨到近万元，但最新的人均可支配收入只有32189元，月均不过2600元，可想而知，要买一套100平的房子，单纯靠自己的工资是不可能完成的。
特别是这些年，人们偏好购买房产增值保值，7成家庭资产都是房子。而住房资产的增加，也让很多人债务倍增，如果买房，则意味着不敢辞职、不敢生病，甚至连日常吃喝都要节省。倘若加上装修、买车位等大额支出，人们承担风险的的能力将会一降再降。
更重要的是，购房者和房企都负债累累了
购房者方面。数据显示，2021年一季度，住户中长期消费贷款余额42.3万亿，占住户全部贷款的64.3%。在中长期消费贷款中，个人住房贷款余额达35.7万亿，占中长期消费贷款的84.4%。也就是说，我国居民一半以上的债务，都是房贷贡献的。
房企方面。2021年一季度末，房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%，债务规模上升的同时，今年以来，开发商的日子越来越难了。一方面22城推行两集中供地政策，为了扩大版图，房企拿地消耗了大量资金。另一方面，央行对房贷实行集中度管理，针对购房者和房企制定了贷款上限，大幅提高了信贷门槛，双重压力下，房企的资金面大幅收窄。
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那么问题来了，当房价下跌中，购房者和房企都欠债，楼市的钱被谁赚走了？
第一个可能性是银行。毕竟购房者买房和房企贷款盖房，都需要向银行借钱，而借钱又需要收利息，理所当然我们会认为，银行是最大的赢家。但问题是，（35+12）47万亿的债款不是一笔小数目，银行每年能从中收回多少资金呢？
当然了，对于我们普通购房者肯定是无利可图的，即便房贷是为了方便我们买房而创立的贷款方式，但几十万的首付款，以及十几年的高额月供几乎耗尽我们的家底，别提赚钱了，在房贷压力下，根本不敢花钱。而房企借钱涉及的方面就比较多了，大到拿地建项，小到雇佣工人、采购建材等都需要巨额的资金作为支撑，不然你以为房企花千万起步的钱拿地，都是他们自己的存款吗？
虽然说房企为了完成拿地盖房等一系列的成本支出，向银行借钱是一种必然选择，但除此之外，老百姓也是一部分的资金来源。买过房的人都清楚，一般房地产获得了建设许可证后就可以盖房，盖到一定的楼层就可以申请预售证对外销售，这样一来，房企就可以提前卖房并把收回来的钱继续建房，相对而言可以减轻自身的经济负担。不过，大部分企业都不会单独建设一个项目，而是多个项目同时进行，在欠债还债的循环中，负债会越来越多。
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总而言之，由于房地产行业负债累累，银行想要收回资金也不是一件容易的事情。特别是目前楼市迎来“拐点”，住房市场供大于求，人们承担风险的水平降低，使得房企手中的房子无法快速卖出。一旦房子卖出，即便现在楼市调控不断收紧的背景下，他们仍然会有一定的利润，而掏腰包的还是普通老百姓。
可见，房价下跌可能是一个必然的趋势
对于购房者来说，在楼市上涨期中卖掉房子的人，肯定是赚最多钱的，但相应的，如果现在还想凭借买房来获得财富增值，那可能就是亏钱最多的了。因为现在投资房地产已经不合时宜，一旦错误就会造成亏损的情况，一般家庭是承担不起的。
房说君有话说，对于普通家庭来说，面对这样的楼市情况，该如何应对呢？房说君认为需要注意3点，一是牢记按需购买，二是不要超出能力范围，三是注意居住体验。
因为房价快速增长的时代过去了，不留后路高杠杆买房，只会给自己添加压力，以目前来看，只要有赚钱能力，买房用来自住，贷款还得起，债务结的清，不超出自己的收入范围，就是在享受居住的美好了。最后需要提醒的是，未来随着住房需求升级，不同的住房之间自由居住体验更佳的才具备流通性，自住给自己增加方便，将来转手也有一定优势。
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