当下楼市最实用的五个买房建议
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/d9b5775db2af45abac1fc5d9c2673ade积分新政已经实行了3个月了。
市场上，陆续推出了三批新建商品房。
市场也第一时间，给出了最真实的反应。
今天，想和大家聊一聊，当下楼市的几点观察和一点买房建议。
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想买新房？别等了
因为今年是史无前例的新房窗口期。
以前大家不去考虑新房的一大原因是，贵。
但经过去年一轮的涨幅，二手房已经迎来了一大波涨幅，领涨板块诸如碧云，联洋已经有超过30%的涨幅，大部分中间段的板块，涨幅也在10-20%之间。
而新房的价格，与去年相比，却几乎纹丝不动。
第一批次的33个商品房来说，有24个为后期加推的项目，但没有一个项目涨价的。
第二批房源中47个项目，有27个加推项目，都没有涨价，其中市区几个项目仅有略微的涨幅。
第三批47个房源中，间隔较短的项目加推，价格依旧与之前价格持平，变化幅度不大。
部分项目是小幅度的涨幅，也都在情理之中，比如四季都会绿龙北，比上期上涨了4000块，但确实比区位比上一期距离地铁站更近了。
新房的价格，几乎全部被控制在去年的水准。
这也就是为什么，上海到处都是一二手倒挂盘，因为二手房跟着市场涨了，新房却被政府限价在谷底。
以前，市面上偶尔有一二手倒挂的情况，开发商忙不迭地当成卖点来推销。但今年市面上，到处都是倒挂盘。
最好的产品力，最低的价格，这不是商品，而是资源。
这也就是为什么今年有叙利亚风格售楼处，塑料棚认筹厅，有的项目连户型图也省了，主力户型来一套，剩下的去看电子版吧。
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就连销售的提成也降了不少，某个高端别墅售楼处销售告诉我，他们以前卖一套房子，能赚6-7千，现在削减一半，只能赚3-4千。
几乎所有的项目，都在削减营销费用，因为开发商完全不愁卖。
如果这一批没有你中意的，那也大可不必担心，因为今年的供应节奏，其实基本和去年没什么区别：
2021年3月，取证33个
2021年4月，取证47个
2021年5月，取证45个
从目前的供应节奏来看，今年每个月供应10000套的节奏，而去年是供应8000套的节奏，不用担心这批没买到，而转战二手房，因为供应量非常充足。
且今年同时一天取证，所有的价格信息一目了然，也让买房者少了很多因为信息不对称，而产生的纠结和等待。
因此，今年无疑是买新房最好的窗口期。
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无论现在买不买房，请一定要坚持缴纳社保
积分政策刚出台的时候，大家都以为无房，五年无买进记录，上海户口是积分中最重要的三要素，但偏偏忽视了最不起眼的社保。
但事实证明，如今市面上的高分，全部是来自于社保巨子。
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就拿虹桥悦澜来说，总分高达78.36分：
外地家庭，五年无购房记录，50分，需要缴纳社保23年。
上海本地家庭，五年无购房记录 60分，需要缴纳社保15年。
也就是说，在满足了基本的无房，五年无买进记录，家庭的基础上，你还要在上海至少缴纳15年的社保。
事实证明，上海楼市的上限，是由社保积分来决定的。
而且现在市场上的高端好盘，积分系数会比普通盘高0.1分，也更放大了社保年限的优势。就拿新弘北外滩来说，社保系数高了0.1，积分高出了13分。
更利好的是，不像买房记录，无房这种资格，是随着你的买房记录而减少的，社保积分永远不会缩水，还可以弥补基础分不足的劣势。
所以，多缴纳一年社保，就多一分买到好房子的可能性。
另外，这一轮新政，其实更利好上海人的。
以前，一个外地人缴纳五年社保后，就可以和上海本地人同一起跑线摇号的。
但现在上海人更占优势，由于有10分的基础分优势，在户籍那一栏多挣的10分，需要外地人用8年4个月的社保缴纳记录来换。（以0.1分的积分系数来换算）
真正见证了什么叫做：我奋斗了8年，才和你站在同一起跑线。
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积分不够，照样捡漏
如果你看中一个房子，但似乎积分够不上这个房子。
其实别先急着放弃，因为很可能你还有捡漏的机会。
就拿弘久新弘北外滩来说，当天摇号，房源没有被选完，所以剩下的部分房源，就允许积分不够的人，按照从高到低的积分顺序选房。
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所以，红盘也还是可以捡漏的，而你在积分上的努力，也不会白白浪费了。
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楼市里，有这样两种产品不可错过
第一种是板块断供多年的新房。
从去年到今年，市区所有板块断供的项目，热度都不低，比如浦东的川沙，金桥，徐汇的长桥。
为什么推荐大家买断供板块的产品。
因为从投资角度而言，买房子买的就是稀缺性，很多时候，大家都只顾着看地段的稀缺性，而忽略了产品的稀缺性。
我之前去徐汇的一个项目踩盘，去周边的中介店，中介给我介绍的房龄最新的房子，也是房龄15年以上的老商品房。
新房一方面非常稀缺，另一方面本地居民的换房需求也非常强烈。
所以，这时候，就狼多肉少了。
而产品的稀缺，不仅在现在可以独领风骚，在之后的10年内，也会是区域内的香饽饽，行情来的时候，也是领涨的项目。
第二种是，近郊经济型叠墅。
大家观察一下，这次的第三批次的房源。
可以发现一个显著的规律，就是叠墅项目，全部都分布在远郊。
上海的城市化进程，发展到今天。
已经开始从外环内，推进到外环外的区域。
近郊的土地指标也变得愈加紧张，叠墅这种低密度的项目，会越来越少。
但是需求却仍然存在，住惯了高层，洋房公寓的买房人，谁不想吹吹院子露台的风。
经济型的小叠墅的优势就凸显了，既体验了住别墅的乐趣，又是改善客户够得着的。总价不高，流通性也比传统别墅强。
就拿闵行的德信交投·隐秀云庐，130平下叠，20多平的院子，5.4米的地下室，整体给人的感觉非常的舒服，总价仅700多万。
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120平的上叠，仅600多万。
这种产品，当下自住舒心，未来投资又放心。
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产品力，才是最后的胜负手
一个房子卖不掉，千万别说，它是总价太高，上海最不缺的就是购买力。
今年的高总价新盘，屡屡创下了日光的记录：
新江湾上海院子，推出的185-215平合院别墅，均价约13.25万/平，2500多万的房子——日光。
金虹桥古北中央公园185、245㎡4房，均价10.88万，1800万多万的房子，——日光。
二手房优质豪宅——瑞虹新城也非常紧俏：
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而内环产品力不佳的项目，即便总价偏高，地段优质，推盘套数少，认购情况却一般。
核心的差别就在于产品力。
其实在中内环，大地段上的差别，几乎已经被抹平。
去年，内环很多项目产品力不足，卖不掉，但中环的优质项目，却异常火爆。
这也说明，当项目在中内环，产品而不是地段，成为项目的胜负手。
所以，如果当你的预算在千万以上，在中内环看房，一定要注重产品力。
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最后，再给大家几点建议：
第一，今年买房，一定要尽可能买新房。
第二，社保积分，在楼市里非常值钱，无论工作与否，一定要坚持缴纳。
第三，积分不够别急着放弃，可以在摇号后，看看可否捡漏。
第四，板块断供的新房，近郊经济型叠墅，是自住和投资的优质选择。
第五，预算越高，越要注重产品力，因为产品力已经成为高总价项目的胜负手。
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