深圳凉凉，佛山中断，惠州分化，珠三角楼市全解析
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2021年已经过半，楼市仍然扑朔迷离，在调控和信贷的双重关照下，原先预估的二线跟涨一线并未如约而至。
和2017年简单粗暴的跟涨相比，今年很多城市让人看不懂。涨过的不敢买，比如武汉；没涨的还是不敢买，比如郑州。
楼市行情过半，表现最清晰，最有层次感，最值得解读的就是珠三角了。
珠三角的七个代表城市：深圳、东莞、广州、佛山、珠海、惠州、中山，目前楼市表现可以划分为四类。
彻底凉凉：深圳、东莞
仍在微涨：广州
行情中断：佛山、珠海
分化补涨：惠州、中山
这七个城市的涨幅和表现差异很大，除了自身经济强弱不同，还和轮动节奏、宏观调控息息相关。鉴于篇幅有限，本文只讲三个代表城市：深圳、佛山和惠州。
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深圳和东莞是珠三角启动最早，涨幅最猛的两个城市，深圳19年8月启动，东莞20年4月启动。
当时还处在政策和信贷双重宽松的窗口期，深圳入户即可买房，东莞二手房不限购，首付贷抵押贷都有操作空间，加上没有其他城市冒头，导致大量投资客和资金涌入，把这两个城市房价直接干到翻倍。
今年2月8日，深圳出台了史上最强调控，按指导价贷款并隐藏了挂盘价，两大杀招加上楼市已到强弩之末，深圳楼市终于彻底熄火。
208调控四个月之后，深圳楼市从头凉到了脚脖子跟，凉到什么程度?
二手房成交一路下滑，四月份跌至4877套，五月份创出了3027套的成交记录。
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深圳是一个二手成交占主导的城市，深圳二手的荣枯线一般认为是8000套。
8000套算一个及格的交易量，低于8000市场微凉，高于8000市场微温。
现在从8000的及格线直跌到3000，这不是下跌，也不是大跌，而是断崖式暴跌。3000套的月成交量，创了最近九年除春节外的最低记录。
大量店均10-15人的中介门店，一个月最多开1-2单，大量中介半年未开单。店铺忙着关店和并店，中介忙着休假和离职，剩下在坚持的去卖商铺、公寓、惠州、中山，或靠开租单勉强糊口。
深圳二手市场，惨淡至此。
二手惨成这样倒还罢了，出乎意料的是连打新都不香了。
五月份，深圳六个新盘并发，金尊府，恒壹四季华府，港铁天颂，壹成中心璞誉府，宝泰雅苑和半山臻境，分别位于坪山地铁口，红山，上塘，龙华和前海。
每个盘位置都不错，倒挂少则1万5，多则3万，一套房算下来，至少都是百万以上的大礼包，放在去年每个盘都要靠抢，尤其是前海的半山臻境，热度非常高。
5月22号，为了迎接这一批集中打新，政府专门出台了最新的打新积分政策，限制社保巨子，利好在深工作多年的首套购房群体，可谓用心良苦。
结果等认筹结果出来，发现限了个尴尬，限了个寂寞。
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六个盘中有五个盘根本不用看积分，审核通过即可入围，中签率都在50%以上，最高的中签率149%。
连半山臻境这种地处前海，倒挂三万，放在去年绝壁抢到打架的网红盘，中签率都达到了53%，更尴尬的是，选房时高达数百人弃选了半山臻境，最后一名都买到了房子。
宇宙中心深圳，到底发生了什么，二手卖不动倒还罢了，竟然连倒挂的新盘都不好香了。
认真分析无非几个原因：
1、资格审核太严，除了深户和三年社保，还要审核资金来源和流水，几项都筛下来，符合条件的人就不是太多了。
2、过去一年多的打新消耗了太多有生力量。
3、市场凉透了，打新客心态也不一样了，总认为后面还有更好更便宜的，想再等等看。
现在的深圳，值钱的不是房子，而是有钱有资格的买房人。
东莞和深圳类似，二手挂盘价仍然高高在上，但购房人心态180度大逆转，完全不买单了。
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第二个是佛山，一个上涨行情被生生截断的城市。
佛山去年底开始启动，今年3月突然加速。
佛山和东莞同处珠三角核心位置，产业结构类似，经济体量相当。去年底，东莞的松山湖八万，佛山的千灯湖不到四万；东莞的南城五万，佛山的北滘两万二。价差极大，涨是确定性事件。按常理判断，佛山应该是快涨猛涨，涨到东莞的3/4再放慢速度。
可事情的走向往往出乎意料，佛山今年3月初加速启动后，到4月底上涨就变缓了，到6月初就横盘震荡了。现在千灯湖四万多，北滘不到三万，离东莞还有不小的差距，居然就涨不动了，难道是佛山的价值远不如东莞吗?
其实是外部的环境变了。
3月初，佛山信贷陡然收紧，这个收紧不是常规的收紧，是卡到喘不过气的收紧。
流水必须覆盖两倍以上的贷款，买房首付必须是自有资金并提供半年流水证明，如果有借款，只能借直系亲属，并提供直系亲属半年流水证明，稍有差池就不予审批。
以前很容易操作的首付贷，抵押贷、假流水、假离婚完全被堵死，还有购房资格，以前轻松可办的技能证现在也办不下来了。
这一系列操作下来，佛山的二手房市场一片鬼哭狼嚎，不少已经付了定金签了约的客户，在后续的贷款申请和资格办理中，不是这里被卡就是那里被堵，叫天不应叫地不灵。
严苛的信贷政策逼退了不少投资客，同时武汉，重庆部分二线城市热度乍起，吸引了不少资金转场，两相夹击之下，涨了不过三个月的佛山，行情就被强行中断。涨幅大约20-30%，对比东莞还差的很远。
佛山后续还能不能涨?
我认为肯定要涨，对比东莞，对比长三角，同等量级的佛山价格还远没有到位，只是被暂时摁住了，后续一定会释放出来，无非以时间换空间，把上涨周期拉长罢了。
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最后说说惠州。
说起惠州，大家的第一反应就是天坑，割韭菜，不能买，实际上惠州从去年就开始慢涨，现在已经接近尾声。
在大家意料之中的是，房子漫山漫谷的临深，大亚湾，惠阳确实没怎么涨，涨幅不超10个点，澳头更是一分没涨。
意料之外的是，真临深的大盘龙光城涨了40%，现在单价2万，惠州南站的星河丹堤涨了30%，现单价2万2，万达附近的盘也涨了20%。说明真临深和有配套的产品，还是能有不错的表现。
更在意料之外的是，惠州有些楼盘涨幅达到了50%。
这些盘并不在投资客关注的临深，而在惠州的主城区惠城。
惠城区虽然没有高端产业，但有人口有配套有就业，城市界面也远超临深。
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惠城区江北和金山湖临东江的江景盘，单价2万5到2万8，近两年表现远超临深。
惠城最贵的房子是惠州一中的学位房，已经破了3万的天花板，涨幅第一。
从惠州的分化可以看出，炒概念已经过时了，不管是新区的概念，还是临一线的概念，这次都不灵了，地段，配套，学位和就业，才是支撑房价长线上涨的基石。
珠三角是国内楼市的晴雨表，深圳，佛山和惠州，代表了不同类型城市在本次轮动周期的不同表现，大家可以想一想，你所在的城市，更像深圳、佛山还是惠州? 全国凉，深圳都不会凉，老龄化最低的城市，大把的年轻人涌进去，地少人多，刚需都分不到房！如何凉？ 不知道你的凉是怎么个凉法？凭什么下这么武断的结论，我们小区一从06年680到现在2500万，一年涨将近四百万，它哪儿凉了？ 大亚湾当时买的5000，不知道能不能降到4900，那样，真的亏钱了[呲牙] 如果一旦发生战争，沿海大城市就是首先被攻击的目标！ 惠州面积太大，不能投资 佛山升值空间巨大，我买的房子今年涨了差不多一万一平，年前看是200万现在是305万 按照目前的经济形势，我赌五毛钱有很多按揭族已经在断供或者以卡养贷快爆卡的路上，买房一时爽，缴贷惨兮兮，30年风雨路，何时是尽头 惠州现有商品房二百万套，2030年将达到四百万套，人口是6百万。
小产权房二百万套，农村宅基地房一百万套。 佛山其实挺好的 临广区还要很多不到2W的准新房
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