成都楼市：正打算买房的你，看完这些再做决定不迟
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/5a6214aac6b245189d33edaa4b56f0bc这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
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提问：房神你好，新人一枚，本人在龙泉工作、定居，老婆想在成都买房（首套房，有资格），想让孩子去那上学，奶奶带。
而我的想法是，小孩才4岁，小学的话我认为待在父母身边比上个好的学校重要，如果初中再去成都读的话，起码还有8年左右的时间，现在买是不是太早了，房子放那空置不划算，且房价走势也不确定。请房神给予指点，谢谢。
回答：成都买房我建议你一分为二地看：
如果单从买房只是为了孩子上学，我还是认同你的想法，孩子目前4岁确实还太小，学区需求不够强烈，这个年龄段父母的陪伴显得更为重要。
但是成都值不值得投资呢？答案是肯定的。
成都对于稳定楼市的决心很大，如果是指望短期获利，这需要买低洼区的低价盘，长期稳定投资可以买，与周边城市比较，成都仍然是有很大空间的。
就投资来说，地段和学校更重要，地铁倒也需要，成都以后的地铁盘会越来越多。现在地铁边的楼盘，升值不算明显。
长期投资，需要考虑片区发展和板块轮动。在目前成都的行情下，建议考虑一些成都低价区域，选择倒挂差价比较大的楼盘，性价比高的盘，后期可以配合出租长持，同时也是为你孩子将来大一点来成都上学打下基础。
提问：房神你好！买二手房给了定金后是先到房管局备案，然后再网签。这个流程对吗？我都需要注意点什么？
回答：一般来说，在付完首付和签订完购房合同后网签。也就是说，网签在前，备案在后。
备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。
交定金时一定要签订协议或购房协议书，不能只在口头上承诺。明确违约责任，因为如果没有协议，定金就没有法律效力。
二手房交易过程中，有很多的约定，对于买房人而言，你要给自己留够时间。
比如在这之前查一下自己的资质，到底能不能放下来款，不要信心满满的说到了几月几号款一定能放下来，如果这个款放不下来，条款又要求你赔款，这是比较麻烦的。
所以在这个过程中，你有没有约定一些特殊情况会怎么处理，比如说政策发生变化了，比如说贷款利息上调了，甚至包括一些二手房是需要你去解押的，这里面都有很多复杂的问题，怎么去解决都需要提前确定。
还有房子已经确定好了都没有问题了，交易的时候千万记得留一点尾款。
避免后面有一些解决不了的问题，房东不配合你。
二手房交易流程较为繁琐，建议找专业人士代为办理，规避风险。
提问：房神你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。
回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。
2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。
提问:房神你好！目前成都房价涨势凶猛,今年二手房什么时候入手比较合适呢?是越早越好还是等二手房指导价出来后再入手呢？
回答：对于单价过高的热门板块，我们觉得指导价或许能平稳或者回调这种价格体系。可以观望一下再买二手房。
指导价之后的成交价回调，大概会有1-6个月的政策效能期，是二手房买家入手机会。
成交量的下跌,势必会影响成交价的上涨，缺乏行情和热度的二手房，价格会进入相对的平稳期，甚至不排除在部分区域出现小幅回调的可能。
这种价格的回调，对于垂涎地段和楼盘的二手房买家，不妨是一次绝佳的入手机会。
参考以往的经验，成都指导价的效能期，大概能持续1-6个月甚至更长。比如2018年“515”新政,二手房从高点回落，一直到了次年的三四月，才迎来了“春天”。
提问：房神你好，我目前在中华家园有套自住套三(但9月才满5年)，同户型成交价300万，老家有套房也是9月才下产权证，目前已有同户型协议成交价200万，现在我青羊普通资格，想预算600万，去置换一套天新CBD或麓湖片区的改善平层，房神我这个想法靠谱不，什么时间卖房，什么时间下手合适，可以推荐下适合我普通资格的片区楼盘么，谢谢房神。
回答：你好，目前来看，中华家园还有几个月满五年，现在卖肯定是不好出手的，因为很多买家肯定是想节约税费大多数想等几个月过户。至于什么时候卖最佳，我觉得你现在都可以挂起，先续客，另外成都的二手指导价出台肯定是对二手房有打击的，交易周期会拉长。买二手房可以慢慢选择，不排除买到笋盘。
预算600个话，置换天新改善不是错的，但考虑到你们即住我觉得还是买在主城更好，天新目前个人觉得各方面配套还未成熟，至少还得等五年才完善。
二手房建议看看锦江攀成钢板块，天府新区的蔚蓝卡地亚花园城，麓湖水晶溪岸。如果打新话普通资格可以关注万科天府锦绣，龙湖首开。锦江的建发央玺。
提问：房神你好，请问双楠悦天地的性价比高吗?用于自住。170平的设计和149的设计哪个更合理?
回答：整体楼盘的地段是很不错的，虽然周边稍显老旧，规划、配套以及价格并无多大优势，但是综合配套都很好，毕竟是熟透了的二环边。但也带来了一些问题，那就是存在一定噪音，如果你的本区域的改善型自住客户，那么是可以入手的哈。
170户型整体是朝西南方向，位于中庭，噪音较小，而且横厅比较大，外围阳台赠送比较多，各房间也分布均匀，整体来说，除了总价高没啥槽点。
149户型卧室朝南(非正南) 是最大优势，但厨房空间太小，客厅挨着的书房比较小，只能当做书房的样子，而不是非常纯粹的阔绰套四。
提问：房神你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗? 78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分的。
犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。 可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。
目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。
回答：你好，学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万 没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。
但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌 成交带看更集中 今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。
据我所知同为青羊二区的东城根街小学 有这类标间楼盘 如时代凯悦 新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。
第二点就是目前就读少城小学 以后会划到金牛区吗？放心 主城区 区县之间的划分非常稳定 以后再跨区划分的可能性微乎其微。
如果预算只有100万 那么挂户青二是最好的办法 不要看芳草南街了。
提问：房神你好！新人首问，我目前的情况是：高新区普通资格，在中德与父母共有一套全款房，为了学位父母可以转给我们，但是中德学区属于省教科院现在前景不明；手里面现金有100左右，父母还能支持我们50，在外地有过按揭记录，按揭可以在8k。自己的想法：
1、把中德房子过户给我们，另外买一套房子纯投资房，可以买一些学区一般的入门套三，考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区，新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等；
2、自己重新买一套带学区兼顾投资，主要考虑的是大源片区（比如南城都汇）和中德系列，大概只能买到小套二，但是将来居住会有点恼火；
3、将我们的50%过户给父母，留个名额，学区房重新买；
4、看了你很多文章，提到投资应该首先考虑地段，然后尽量多的囤面积，所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗，一楼和一些特殊户型，我看到有套赠送超大，价格低于市场同面积的20%左右，但是没有阳台，且房主装修设计使得利用率很低，这种可以考虑吗？
5、目前的市场行情能不能再等等看？
回答：你们现金150万，有贷款记录，月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你，要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口，单独的购房资格。
说实话，中德的学区也还好吧，并不是劣质学区，而且前景来说是没有大问题的，可能你们对学区的要求比较高。
1、中德房子过户给你们，你们自己再买，那么就是二套房，首付在天府和高新是7成，按照150万首付计算，理论上可以买到214万的房产，如果把税费中介费考虑进去，可能只能买到200万左右的二手房。这个总价，你去看南湖的或者新川的入门套三，可选项也是有的，但是不多。
2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母，然后你们获取独立的首套房资格，按照月供8k，贷款135W计算的话，285万的总价，倒也是可以买到南城或者中德的。
3、这就是方案二，整体来看，我们推荐方案二。
4、地段+大面积建仓，这个是毋庸置疑的，但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性，而不是明显的缺陷，比如你说的异形户型、1楼，今后流通性欠佳，这种肯定会跑输大盘，目前低个20%，后期也低个至少20%起步，赚的差价较低你能接受吗？如果能接受，才可以考虑。
5、对二手房来看，当下是议价的好时机，后续指导价的出炉，或将进一步回调，可以稍微等等行情再下手。
提问：房神你好，第一次提问。现在新婚准备购置一套学区房。本人武侯户口，高新南社保，老公外地户口社保。预算首付100-150万，总价350万。目前大源的中洲、高投熙悦、凯德都有在看，但是刚三进摇号池概率较低，凯德年底要看年底公司集体户口能否顺利迁到高新南。考虑到总价会低些，也有看新川的楼盘。房神求个建议，在大源二手和新川新盘里面怎么选择呢，双流的北辰鹿鸣有没有入手以后升值出手的价值呢？
回答：你好！1、你们当下是350万的全城刚需资格，在高新的刚三，买中洲预算可能不够，而且也很可能抢不到，高投倒顺销了，但是都是些高总价的房源或者低楼层房源了吧？凯德如果不是顺一，那么更是难上加难，除非你户口搞定到高新来，但是年底的话，凯德不一定会等你。整体来看这几个盘都有点不切实际。
2、如果一定要看高新学区房的话，当下选择大源小套三倒还是可以上手的，而新川整体而言，一方面教育还有所欠佳，另一方面基本上可以买到的楼盘也没什么，不是预算低了就是顺位度低了或者在无限期的捂盘当中。从务实的角度，更建议大源二手。
3、双流的北辰，你们是刚四资格了，这个价格吸引人，确实有较大的升值空间。但是低总价低门槛，抢的人很多，你们也应该很难选到心仪的房源。
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