房企“降价潮”来了，破产数量也创新高，房价咋走？
2020年10月13日，在中国企业家论坛上，昔日地产大佬冯仑直言，再没有“挖坑就能赚钱”的神话可供迷恋。在新房需求减少、“房住不炒”等诸多因素下，房地产业迅速转向，仅靠高速度、低成本、大规模盖房卖楼就能成为赢家的模式走向终结。https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/9956597f68814275aa95e20e5105acc6
彼时我们就说过，在融资三道红线政策下，在双集中供地模式下，在房住不炒高压调控下，未来80%的开发商都可能被挤出市场。而在短期金融政策严厉收紧的趋势下，不管是大开发商还是小开发商，苦日子都来了。我们甚至预测，在2021年下半年，不排除有些资金链吃紧的开发商，会积极采取“降价促销”的方式来拉动回款，降负债，渡难关。
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话音未落，我们的预测就已经成真了。6月8日，中国经济周刊报道，国内最大5家房地产公司联合降价卖房：5月份的销售价格对比1月份，全部下降。换言之，今年以来Top5房企都在降价卖房。尤其是保利，降价幅度一度高达5202元/平。这是什么概念？这意味着同样是购买100平米的房子，今年1月份买和5月份买，差价总额高达52万之多，足足降价了近25%。
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事实上，今年以来在调控不断收紧，楼市疯狂“打补丁”的背景下，降价卖房的房企远不止这五家，据中国房价行情网站公布的数据显示，全国百强房企中，5月份销售价格低于1月份的占比高达63%。另据业内人士反馈，今年2-4月份，开发商“降价潮”就已经来了——全国超过半数的房企都在采取“降价促销”的方式卖房。尤其是很多在三四线城市或者县城的项目，降价幅度普遍都在20%-30%。只要购房者有意愿去谈，最终的折扣都比较低。此外，华夏日报报道，记者走访了河南安阳、驻马店，以及安徽阜阳、蚌埠等多个城市发现，很多项目一月份售价普遍高于8000元/平，但到了5月中旬，售价基本上都低于7000元/平，短短4个月，销售价格就下调了1000元/平。
之所以这五家房企联合降价卖房被拿出来单独报道，一方面是因为这是头部前五的房企，市场关注度较高；另一方面是因为，这五家房企的体量较大，5家的年销售额总量几乎占据了中国房地产年销售额的1/5，他们的一举一动都代表了市场的走向，是市场的风向标。
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如果你以为，今年以来开发商只是不得不采取“降价销售”策略，那就大错特错了，相较于“割肉”降价，其实开发商更大的麻烦是“破产”。最新资料显示，今年开发商破产数量同样创下了新高：在人民法院公告网上，以“地产+破产文书”为关键字可检索出525条破产文书，与2019年超500家的数量相当。若以企业为单位，剔除部分非房地产企业或债权人会议等，发布破产相关文书的房企大约270家。按照这个趋势，也要打破2019年的近10年房企破产数量之最的纪录。
到底是什么原因导致开发商“降价潮”到来，与此同时破产数量再创新高呢？我们总结认为原因有三个：其一、融资受限，绝大多数房企都很难借到钱，降价卖房已成唯一选择。我们在之前的文章中就说过，今年是“三道红线”正式开始执行，这将直接关系着百分之八九十的房企的“钱袋子”。尤其是很多无背景、无关系的中小房企，融资更是难上加难。现实也确实如此，证券日报报道称，2021年5月份，40家典型上市房企共完成融资440.91亿元，环比下降28.48%，同比下滑27.40%。一句话，在当前的融资环境下，开发商“找钱”真的很难。降价卖房基本上成为了绝大多数缺钱房企“找钱”的最后的办法；
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其二、高压调控背景下，开发商销售普遍遇阻，以价换量是促进销售的明智之举。中原地产研究中心统计数据显示： 2021年年内房地产调控已经超过215次。最主要的特点是：住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应，另外针对学区房的政策全面升级。
高压调控直接导致了市场行情冷淡，尤其是4月以后，很多城市的新二手房成交量全部下跌。比如深圳，5月份全市新房成交量只有2677套，环比下降23.56%，同比下降14.87%。二手房更是惨不忍睹，5月份二手房成交量仅3027套，环比下降38%，同比下降高达61%。值得一提的是，受深圳影响，深圳周边的东莞、惠州、中山等城市成交量亦全部下跌。
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再比如合肥，受4月份以来银行贷款审核变压的影响，中介平台的统计数据显示，5月份新二手房成交量均有不同程度下降，其中新房成交量下降15%，严限购区域二手房成交量更是下降超过25%。
据中原地产首席分析师张大伟透露，伴随着热点城市陆续收紧调控，5月份市场有明显降温，尤其是传统营销旺季“金三银四”表现亮眼的城市，无一例外都“踩刹车”了。包括广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等二十多个城市。
我们不止一次说过，调控其实最难受的就是开发商，购房者可以晚一个月买房，投资客也可以晚半年再出手，但是开发商不行，高周转是他们的“制胜法宝”，市场行情冷淡，销售不灵，回款就会受到影响，尤其是当前这个节骨眼，降负债又是房企的第一要务。因此，一方面为了积极响应国家降负债目标，另一方面为了自身的生存，所以我们看到，在调控收紧，市场降温的情况下，很多开发商都采取了“降价促销”的销售方式。
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其三、偿债高峰期即将到来，房企需要更多的流动资金。相比于前两条，这一条更加关键。借的钱是要还的，未在期限内还上，评级信用都会受影响，这不仅关乎着未来能否继续借钱，更激烈考验着每一个房企的资金承压能力。
中指研究院数据显示，2020年房企的债权偿还总规模是7493亿。2021年，这一规模更是超过了万亿达到了10496亿，同时达到了近几年的峰值。值得一提的是，7、8月份，是今年的第二轮偿债高峰期。基于此，有专家直言，在还债高峰期来临之前，房企融资渠道被收紧，资金监管力度加强，现阶段房企资金压力巨大，必须依仗销售回款抵御破产风险。
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开发商“降价潮”来了，且今年以来房企的破产数量也创下新高，这是否意味着房价这次跌定了？5月21日，央媒新华社发布标题为《楼市拐点隐现 房贷利率仍有上涨空间》文章给出了结论：随着房地产业金融环境指数的下降，房地产市场拐点隐现，下半年房价将不得不向下调整。
文章强调，随着中央政策引导地方转变，倒逼地方降低对房地产的依赖，并通过调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策回归常态。种种信号显示，房地产市场的资本红利时代将结束。
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换句话说就是，未来半年，在各种调控组合拳的作用下，市场还将进一步降温。毫无疑问，其中受影响最大的就是以资金为王的房地产开发商——信贷、货币、土地等大招齐发的背景下，开发商的生存空间越来越小，尤其是中小房企，利润会再度被限制，其融资能力、运营能力也将遭受更大的挑战。这种背景下，开发商实际上已经别无选择，降价卖房就是他们的最好的归宿。一言概之就是：房价下跌已成定局。
不仅如此，文章还引用社科院的研究报告认为，以房价收入比数据衡量，全国重点50城中的90%以上的城市房价都偏高，高房价问题亟待解决——不断上涨的房价不仅挤占了信贷资源，更挤压了消费，抑制了国人的生育意愿。更重要的是，高房价正在“赶走”年轻人。根据复旦大学宋弘副教授的研究表明，房价每上涨1000元/平，居民的幸福指数就下降2%，同时毕业生的离开率就增加3.14%。
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不过，有人可能会反驳说，虽然开发商有降价卖房的意愿，但未必就真的能够达成所愿，因为首先来说地方就不会允许。除此之外，数以亿计的已购房者也不会同意，毕竟房子对于绝大多数家庭来说，是家庭财富的象征，房价下跌意味着家庭财富的“蒸发”。
这样想的人不仅格局小了，而且还停留在对房地产市场认知不够的阶段。今时今日的房地产市场，决定房价的中长期因素均发生了显著变化，人口、经济、金融和住房总量等基本面，更是表明了房价已到了“不得不降”的地步：其一、易居研究院数据显示，过去两年，全国百城新房库存已经高达5亿平，这意味着我们当前的库存水平，比2016年“去库存”前还高；其二、人口红利逐渐消失，5年内人口或步入“负增长”阶段，这意味着房地产的最大“利空”已经来了；其三、2020年末，我国的居民杠杆率为59％，已接近极限。 爱降不降。不买又不会死。不卖会不会就不知道了 我留着钱买米 降价只在网络 不涨就等于降了 头条天天都是降价，我们这里4线不涨价都稀奇了，我就奇怪了，哪里的问题。坐标绵阳 马鞍山小三线城市，上个月二十万认筹一万六一平的伟星，打破头抢不到房子 涨二万降二千 开发商不怕破产，银行不怕倒闭，因为他们早就赚盆满钵满了，资产早都转移了！ 不降到一半以下，我是不会考虑买房的！原因是我现在买不起[捂脸]
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