楼市拐点或将出现在2023年
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/6ff1dfd5835144e19da58408ca953820电影《天下无贼》中，葛大爷说了一句很经典的对白：“二十一世纪最重要的是什么？人才！”是的，在当今这个信息化时代，各国竞相争夺的除了类似石油这种不可再生能源外就是人才，因为第一流人才的去留往往就意味着一个行业的兴旺与衰败。
但是在楼市，人才并不是最重要的，人口才是。作为稀缺资源，人才的数量十分稀少，并且越是顶尖人才对炒房的兴趣越小，他们对楼市的影响十分有限。真正决定楼市兴衰的是中产阶级以及庞大的底层人士，这个圈层基数庞大，又没有别的投资途径，只能把未来捆绑在房子上。
有人会反驳说：“房价是由富人决定的，房租才是由穷人决定的。”其实这句话才是彻头彻尾的谬论，如果没有庞大的韭菜接盘，凭几个富人怎么可能决定房价呢？一个最直接的例子就是鹤岗，鹤岗有富人（煤老板）、有学区房（2016、2018出过两个省状元）、有炒房需要的一切概念，但唯独没有人口。1997年的时候，鹤岗人口是110万，当时计划要把鹤岗建设成200万人口的城市，然而20年之后的今天，鹤岗的人口是100万。这造成了严重的供大于求，直接导致了房地产的崩盘，别的城市，房价几万一平，而鹤岗是几万一套。
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鹤岗的例子告诉我们一个事实：房价并不是由富人决定的，而是由庞大的韭菜决定的。那么鹤岗的例子会在其他城市发生吗？作为房地产最大灰犀牛的人口，现在整体上处于什么样的形势呢？前段时间，第七次全国人口普查结果出炉，结果不容乐观，数据显示：2010-2020年，我国人口增速进一步下滑，人口总量即将见顶。比人口增速下滑更让人担忧的是人口的年龄构成，数据显示：
十年间，15-59岁人口比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口比重上升5.44个百分点。
其中，最令人担忧的数据是65岁及以上人口占比13.50%，按照0.544%的年平均增长率，到2021年底，65岁及以上人口占比就将突破14%。而根据国际惯例，65岁人口占比超过14%就意味着步入深度老龄化社会。
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此前，根据联合国《世界人口老龄化报告》，2023年，中国将正式进入深度老龄社会，如今看来，有可能会提前进入了。事实上，有些省份已经整体步入深度老龄社会了，以湖北省为例，2020年湖北省65岁及以上人口占比14.59%，这比国际惯例还多了0.59个百分点。
过去十年，湖北人口增量仅为51.5万，平均增速为0.9%，接近停滞；而省会城市武汉的人口增量则为254.11万人，平均年增长2.34%。也就是说，除去武汉，湖北其他地方的人口反而减少了202.61万。
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这一方面说明，随着城市化的进程，越来越多的人聚集在大城市，另一方面说明城市与城市的竞争日趋激烈，大城市之间的“抢人大战”亦愈演愈烈。这里说的抢人，与其说是人才，不如说是人口，人口已经成为衡量一个城市竞争力的第一要素。比如，最近郑州人口（1260万）对武汉人口（1232万）的超越，就不禁让人感慨：武汉作为中部龙头城市的地位已经动摇。
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以上数据说明，无论是湖北还是武汉，面临的人口形势都是严峻的，尤其是湖北其他县市，人口是净流出的，发生“鹤岗式崩盘”的风险很大。2021年6月11日，湖北发布了重磅文件，决定深度放开放宽城市落户限制，取消除武汉市外全省其他地区落户限制，进一步降低武汉市落户门槛，实行省内户口迁移一地办结机制。之所以全面放开落户限制，与严峻的人口形势不无关系，尽管武汉没有全面放开，但实际上已经接近“零门槛”落户，预计未来，落户政策还将进一步宽松。对人口最关注的除了地方政府，莫过于地产商了，因为房地产是严重依赖人口的行业。房地产的打法说白了就是一种流量思维，一个城市只有流量（韭菜）上去了，才能保持房地产的持续繁荣，相反，韭菜大量流出，房地产必然后继乏力。当前，全国人口总量即将见顶，老龄化程度日益加剧，大趋势上看，房地产业将会越来越难，当人口停止增长甚至减少的时候，“鹤岗式崩盘”或将大面积发生。
2021年很可能是未来十年房地产最容易的一年，因为纵观建国以来的出生人口 ，在2021年步入60岁（1961年生）的人口仅为1187万，是建国以来最少的一年。接下来的十年，将是人口老龄化速度最快的十年，2022-2032年间，总计将有2.7亿人整体步入60岁以上。
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尤其要注意的是2023年，这一年，将有3000万人整体进入60岁（1963年生），是建国以来最多的一年。
房地产界有一句经典名言：楼市长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口的拐点会不会成为房价的拐点？这是一个值得深思的问题。 晚了，湖北包括武汉，人口吸引力持续下降的趋势早就有苗头，引进人口才是经济社会持续发展的重中之重，政策步子还是太小 什么时候出现过拐点呢
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