2021年之后楼市的趋势如何，未来如何买房？
我国楼市风风火火发展至今。从2007年-2008年的低谷
2008年-2009年的4万亿救市暴涨
2013年的小高峰
2014年出台最严限购
2014年-2016年横盘
2016年政府再次救市降契税、降首付、满两免营业税，著名的营改增也是这一年实行的。
2016年-2018年再次暴涨
2019年小横盘
2020年继续暴涨
眼瞅着一二三线城市的房价都快摁不住了，2020年9月1日三道红线应声而出，2020年12月31日再次抛出重磅政策《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》从银行层面切断资金大量流入楼市，稳房价决心可见一斑。
楼市从房改至今20多年的时间已经过去了，对于我们这代人来讲买房投资稳赚不赔的这种思想已经深深的刻入骨髓。
居住需要买房、投资需要买房、孩子读书需要买房、买得起几套一买、买不起借钱也要买。国人对于买房的狂热已经近乎痴迷。
2020年-2021年这段时间全国各地楼市调控政策前前后后出台了上百条。包括近期的上海限购新政策、嘉兴429新政、绍兴的绍四条、广州421通知以及402调控新政、合肥的合8条等等无一例外都是奔着稳房价去的。
看得投资客胆跳心惊，刚需客刹车等候，吃瓜群众不知所以。
楼市的行情现在越来越扑朔迷离，越来越让人难以琢磨。
想要扒开这层迷雾，看清其楼市方向。我们必须要建立三个基础框架
（货币通胀）——（稳房价）——（人口流动）
货币通胀
众所周知2020年由于疫情爆发，全球经济陷入危机，美国为了刺激经济，接连放水5万亿美元（折合人民币33万亿元），美元是国际通用货币，大放水意在收割全世界。如此大手笔的操作也引起了全球货币通胀。
1867年美国只花了720万买下了阿拉斯加。
1970年的时候50万可以在我国买15-20套房产。
现在50万付个首付还不一定够。
通货膨胀的可怕不言而喻，在大通胀的背景下，钱捏在手里等于是在不停的缩水。
所以我们为了保卫自己的资产，而大量投资房地产，导致资本过多的流入楼市是造成了2020年-2021年楼市暴涨最直接的原因。
稳房价
我之前的文章《楼市在宏观层面的底层逻辑》里有说过，所谓稳房价就是不能大跌也不能大涨。涨了要收紧跌了要放宽。因为不管是大涨还是大跌都会导致系统性的经融风险。
中国从日本房地产泡沫中学到的经验是：永远别让这个泡沫破掉，但是泡沫在没有破掉之前又没人知道那究竟是不是一个泡沫，或者这个泡沫到底有多大。
所以稳房价可能是最折中的选择。
房子动不动就是几百万上千万，其实哪有这么多的有钱人，大部分都是贷款买的，一套500万的房子只要运用杠杆首付150万到200万左右就可以拿下了。金融杠杆是支持高房价的最重要的基石。
所以《三道红线》跟《房地产贷款集中度管理制度的通知》相续出台直接从金融层面管控资本过多过快的流入房地产，去杠杆效果非常显著。
1998年国家进行了住房商品化改革，为了鼓励地方推广商品住房这片陌生的市场，土地财政正式登上了历史的舞台，随后全国土地价格节节攀高，其背后的动力就是土地财政收入100%归地方支配，此举发展至今地方财政可以说已经是地方的命根子了。土地价格越高地方的财政收入也就越高，所以地方对于抬高地价具有强烈动机，这个跟上面的稳房价管控金融风险的的目标是背道而驰的。
所以今年6月4日各部门联合发表：明确将国有土地使用权出让收入划转由税务部门征收。
信号已经非常明显了，中国的最强大脑集团做的每一个动作其背后都具有深意。土地财政制度发展至今在带动城市高速建设发展的同时也是各种乱象横生，对未来中国经济转型必将造成隐患，房地产绑架大半个中国经济，房住不炒的目的就是为摆脱对房地产对土地财政的依赖度。所以必须要对土地财政进行改革，此次通知起到的是抛砖引玉的作用，方便后续相关政策的推出。
以上可以看出上面稳房价决心强烈。
人口流动
人口层面，我们来看一下七普数据。
近十年来广东、浙江、上海、北京和江苏人口流入最大。河南、安徽、四川、贵州、广西和湖南等省份有大量的人口流出。导致人口流入跟流出是有多方面原因的这里就不展开讨论了。
我们再来看一下这个图。
按照七普提供的数据我们可以很直观的看到，上海市、广东省、浙江省、江苏省是近十年来人口流入最大的地区，而且都是沿海地区。人口集中导致了资源的紧缺，人多地少是一个很重要的因素，导致了高房价，当然这里需要强调一下，人多地少只是出现在一些大城市中，一二线城市表现明显，三四线城市的房价更多的是受到头部带动的效应。
最后我们将这三个基础框架（货币通胀）——（稳房价）——（人口流动）进行串联。
可以清晰的看到，国人居住、上学、投资需要买房，抵御通胀更需要买房。
楼市也是现如今最好的资金蓄水池，大量资产流入楼市会导致房价虚高，把实体经济边缘话，房产占比家庭资产的比重过高等等，为了管控系统性金融分险国家层面必须要出面干预，稳房价就显得非常必要了，三道红线，土地两集中，各地相序上百条楼市调控政策，包括6月4日各部分联合发布的土地出让金划由税务部征收，一系列的措施目的态度清晰，誓要将房价摁住。
稳房价的基调是房价不能大跌也不能大涨。
所以楼市闭眼买房都能赚钱的时代也必将过去，但是楼市也绝对不允许变成一摊死水。
纵观全世界各个国家的一二线城市房价都是高的吓人，美国的纽约和洛杉矶、英国伦敦、日本东京、韩国首尔、加拿大多伦多。
一二线城市由于人口大量聚集导致人多地少在资源的竞争中产生大量内卷情况，房价也会随之上涨。
按照七普数据显示我国人口正在大量往沿海地区经济发达的地区聚集，一个地区人口的流入肯定是以牺牲人口流出城市为代价的，比如河南、安徽、四川、贵州、广西和湖南等省份。
所以我国楼市分化是未来的必然趋势。
人口净流入的城市房价越来越贵，人口净流出的城市房价肯定不会上涨或者会有普遍下跌的情况。
分化其实很好理解，比如以前我们买衣服跟手机只要可以穿可以打电话就行了，随着生活品质的提高，衣服要穿有品牌的要穿全棉的要穿舒服的，手机要用5G的必须要某某品牌的。
楼市也不例外，一个城市优质的土地资源毕竟是有限的，比如北京只有一个王府井，上海只有一个陆家嘴，美国只有一个曼哈顿。
总结:闭着眼睛买房的时代已经过去，买房将会上升到一个更高的技术层面。
近些年国家在大力发展城市群，我国的主要城市群有四个，分别是长三角城市群、粤港澳大湾区、京津冀城市群以及成渝城市群，结合七普数据，我们未来买房就要在这四个成群里以及沿海发达地区的几个城市找机会。
买房买人口聚集的城市或者城市群，买城市里有上涨希望的区域，选区域里品质好的小区，选小区里位置好的楼栋跟楼层。
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