北京楼市：这是仅剩的价值洼地，买房前一定要知道
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/978ec49fab6644318596a99128dabe46我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好，了解水库、房圈较晚，所以请教一个方向性的问题： 坐标无锡，独有一处2017年父母支持购入的180万全款房，目前看涨幅有限，同类房源仅上架一套挂200万； 和女友订婚未领结婚证，均再无其他购房经历，双方年收入目前18万，现存款20万； 父母50-55岁，在北方小地级市有一套40万商品房（自住一套小产权），有考虑退休后换筹到无锡的意向。 请问：根据我这种状况，目前要投入在什么方向上？（比如持续办卡、实地看，或在什么情况下提升负债？之后先无锡还是去重庆这些地方？）烦请点拨。
回答：无锡的总价超过200万后，流动性有明显降低，流动性最强的恐怕还是100+的刚需两房。 180万，抛开标的个体因素，流动性也可能有一定影响。 这个问题，涉及到的不仅是买房，还有城市的选择，人生的发展规划。 如果你已经在无锡拥有了自己的理想事业，并且可以支撑你到5000万以上的级别，房产可以是一份积累，不用作为你的主业。 如果只是普通的工薪工作，建议无锡家庭有一套自住房即可，在初期资产不多的情况下，一套自住其实已经比较奢侈了。 如果你还有更多的人生可能，有志于通过投资房产积累财富，更看重城市带来的机会，那么无锡只是临时的休息站。 你可以把资金配置在重庆，沈阳这样不限购，可以批量建仓的潜力省会城市，打光第一波子弹。 在资产或者首付达到一定量级，可以在你家长地域周围的一线城市再购置房产，落地生根。 例如华东长江可以选上海\/杭州，北方北京，南方广深。 信用卡任何人都可以办理，只要合理规划，提高额度，避免影响到征信和房贷即可 清理掉不需要的三四线标的，尽快融资，动员起亲友，把资金先用在关键的，不会错的一二线城市。 有了赚钱效应，后续才能正向的开展工作。
提问：房姐您好！北京首套，有购房资格，夫妻二人月收入三万多点，首付差不多250，现住五棵松附近，想买一个两居，看过石景山的重兴园，重聚园，丰台的万恒家园，还有一个新盘熙悦天寰，想咨询一下这几个是否合适，新盘性价比如何，如果不合适能否推荐几个合适的，谢谢谢谢
回答：1. 熙悦天寰先别考虑，位置偏 周边配套不行，业主正在集体维权， 2. 新盘可以看看 石景山长安云尚 3. 丰台 推荐看看 角门马家堡板块
提问：房姐老师，在北京200万适合买那块的房子？
回答：200万首付，理论上如果买入的标的不溢价，可以满评＋贷款贷足，可以买到普宅线468附近 参照这个标的： 468万不溢价能评估足的房产 基本集中在东\/南三环10\/14号线，东四环东五环6\/22号线沿线地区。 如果是在东西海，一个可能因为学区的溢价有评估不足，一个可能房龄较老影响贷款。
提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑升值空间。2.未来孩子上学的学区房，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买学区房，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~
回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。
提问：新人首问：房姐您好！小白求指点迷津！ 【需求】单身未婚，sfsd，刚需上车，长期持有。清华东路西口附近工作，未来几年可能有变化。想找配套成熟、品质好一点、出行方便（短期内无车）的两居，目前对望京板块比较中意。 【子弹】工资低，住房公积金不到1k，刚工作不到一年，家里可以支持700。 【问题】1.我的情况如何利用sfsd的优惠呢？是否有贷满必要，还是全款？ 2.请问锁定望京是否合适？有推荐的小区和上车价格吗？最近看中朝廷公寓一个元宝户型，有两个斜角，700。请问这个小区、户型和价格能下手吗？ 谢谢房姐～笔芯
回答：sfsd肯定贷款买啊，如果月供能力不足，可以预留50-100的资金 。用来供血 望京可以买，不过朝廷公寓不推荐，办公居多，环境混杂，涨幅长期跑输大盘。 推荐看 大西洋新城D区，宝星园，慧谷阳光，橄榄城
提问：美丽智慧的房姐您好，我是您的超级粉丝，感觉您非常专业。辛苦帮忙看看我家的购房方案如何规划。 目前家庭收入90万，京户，孩子24年上学。最近全款入了西城德胜裕中老破小一套一居，市值680，租金6600，无其他负债。 两人工作分别在五棵松和西北旺。打算DY再弄一套，目前有以下几个方案，您看看哪个合理？ 1.在德胜附近买朝阳或者东城的或三居，比如安华西里，三居700万以内，暂时出租，在公司附近租房上幼儿园。等上小学再重新装修搬过去。问题是，德胜目前多校，可能去三帆附小或者西师附小，安华西里离这两个学校都稍微有点远。再就是投资角度是不是跑不赢大盘。 2.买上班通勤方便的两居，育英750万,小南庄660万，西北旺的600万，可以自住，但预算不是很够，可能只有西北旺居住稍微宽敞一些。或者留着海淀的房，万一孩子牛蛙，小升初去海淀点招。或者四五年后卖掉，小学确定以后，重新买离学校近宜居的。 3.不考虑自住，朝阳，亦庄之类的，只求跑赢大盘，租售比不错，总预算低于700，四五年卖掉。求推荐具体小区和大致预算。 再次感谢美丽智慧的房姐，期待您的回复，么么哒！
回答：1. 第一个方案先排除，自住和投资两边都无法兼顾 2.第二个方案，只考虑你们自住的情况+5年后卖掉，孩子小升初去海淀在现在的买房决策种不是最重要的，时间太长，也不可控。优选西北旺次选小南庄 3.700内纯投资，看看 双井、朝青和四惠等板块吧，例如 青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的，国美第一城 如果能接受短暂几年租房生活，就直接收益最大化，选择投资盘。毕竟自有房住4年再卖和租房4年差距不会很明显，但收益差可能很大
提问：房姐好，新手请问首套房想在广州珠江新城买，投资用不住的， 1.请问珠江新城中海花城湾这种9万多的房子跟河对岸的珠江帝景6万多，但是可以买大点的比，哪个更合适？还是都不好？ 2.第二套在佛山自己想住的，在佛山南海是否可以围着千灯湖选房？还是不要在佛山买？
回答：相对来说，投资回避两头： 一个顶头，回避区域内顶豪或最高价格梯队； 一个地板，回避区域内的鸡肋产品，硬伤导致的低价盘。 个人觉得珠江帝景出房概率更大一些，但不一定每套都值得买入。 佛山目前看在上一波广州上涨带动后，短期无大行情，千灯湖这类高价区目前兴趣不大。
提问：美丽的房姐您好，新人首问，重新编辑，目前苹果社区一套2居800w+，自筹500w，全款换购一套改善3居（看重小区品质），目前看中乐成国际（正常置换，没有合适楼层需要等）或者北京金茂府2期（需要先将苹果赠予父母，腾资质购房，明年全款后jyd，23年交房需租房过渡），想请教房姐对两个小区的比较，是否有更优的操作方案？感谢感谢
回答：乐城国际面积适中，朝向好，塔板结合，密度不高不低，有合适的标的推荐入 不建议买北京金茂府，地段一般，品质溢价过高，而且小区很小，楼间距也窄，距离保障房过近。
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