棚改结束了吗？旧改来了，今年起，20年前的老房子或成“香饽饽”
2013年，王健林在一档电视节目上直言，三四线城市不能再建房子了。缺乏产业支撑，人口常年流失的三四线城市，房价毫无上升空间可言，房子盖得越多，越没利润可图。如今七年时间过去了，事实证明，即使是曾经的中国首富，在预测房地产时也会有严重失误的时候：过去这几年，三四线城市房价不仅涨了，而且涨幅惊人。https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/a88213a449c94b9cb9f6b210c4590a38
国家统计局数据显示，2015年-2020年，短短五六年时间，全国一百多个三四线城市平均房价上涨超过65%。其中四大一线城市周边的三四线城市和海南福建江苏浙江四省的不少经济较为发达的三四线城市，房价更是3年就飚涨了300%。比如环京的燕郊，2015年平均房价不足万元，到了2017年最高已经达到了3万元/平，虽然后来调控把燕郊的房价击退了不少，但这不影响它曾经辉煌过。再比如海南陵水，人均收入不足3万，总人口不足40万，现阶段的平均房价已经高达3.5万/平。
三四线城市，在很多人的印象中都是相对落后的地区，不仅人才在用脚投票，其实很多知名地产商也不愿意到这里搞房地产开发。独立经济学家马光远甚至评价，三四线城市房子严重过剩，投资这些地方是火中取栗，不要把靠运气赚的钱，凭本事亏没。不仅如此，著名经济学家任泽平也直言，三四线城市住房空置率最为严重，而且人口都在向大城市迁移，这决定了三四线城市不值得投资。很多三四线城市房价都早已触顶了。
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过去这几年，三四线城市凭什么能在地产大佬、专家们集体不看好的情况下，迎来强势上涨？归根结底是因为两个字：棚改。
住建部公布的数据显示，2015年-2019年，全国棚改开工总量是2758万套，其中三四线城市占了2000多万套，占比高达73%以上。换言之，过去五年，全国棚改近3/4的比例都在三四线城市，这意味着70%以上的棚改资金也都流向了三四线城市的楼市，拉动三四线城市发展的同时，也拉升了房价——2015年起，国家正式出台棚改2.0模式（货币化安置政策），棚改拆迁资金完成了完美闭环（央行-国开行-地方，地方先对被拆迁户进行现金补偿，卖地后，收回来的开发商土地款，再偿还国开行和银行的贷款）。自此，三四线城市楼市开启火热，房价也在庞大的购房需求和强大的购买力的合力支撑下，迎来了普涨。
棚改2.0政策妙就妙在一箭三雕：第一、靠着抵押补充贷款，完美解决了地方无拆迁资金的难题；第二、拆迁不再实物安置，被拆迁户不得不拿着拆迁款到市场上去购买商品房，解决了开发商卖房难，市场上缺购房需求的难题。开发商完成了销售回款任务；第三、借着棚改，短短两三年时间，地方不仅完成了“去库存”的任务，更给经济装上了腾飞的翅膀。
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棚改拆迁始于2008年，是我们国家专门为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。但过去这些年，亿万国人对于棚改的态度一直褒贬不一：有人受惠于此，不仅“出棚进楼”，还躺赚了几百万甚至几千万的拆迁补偿款，对棚改自然是高度赞赏；有人对棚改“不怀好意”，根本原因是棚改推高了房价，不仅使得新房价格节节上涨，更让二手房价格也跟着水涨船高。而且由于专业囤积老破小“博拆迁”的炒房投资客存在，更是严重加剧了普通刚需的购房难度。
事实上，不仅购房者对棚改有意见，连一些专家学者也极力建言国家应该早日“叫停棚改”。理由有三个：其一、棚改加剧了“不公平创富”效应，甚至对存在了几百年的公序良俗发起了挑战——越来越多的“拆二代”诞生，他们从一出生就享受着拆迁带来的优越感，知识、学历、踏实肯干的精神逐渐被遗忘；其二、棚改越来越“跑偏”了，有些地方“借棚改之名大肆发债”，把民生工程当作地方获得财政收入的重要工具；其三、棚改本质上是消灭供给，创造需求，理论上是有利于拉动房价上涨，和现行的“房住不炒”国策严重不符。
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事实上，从2018年起，种种信号就显示，国家有意在对棚改踩刹车：2018年，国开行收回地方的棚改审批权限；同年，发改委要求，房价上涨压力大、库存严重不足的城市，应该全面暂停棚改；2019年，住建部宣布，棚改全年开工总任务减半，2019年棚改开工总量仅有2018年的一半左右；2020年，棚改继续收缩，减少到了全年仅仅209万套，创过去7年的最低纪录。与此同时，住建部副部长黄艳宣布，未来城市改造将告别“大拆大建”和“一拆了之”，不仅如此，10月23日，住建部部长宣布，下一年度全面推进城镇老旧小区改造。
因此有人得出结论，在中国实行了12年之久的棚改已经“圆满结束”了。更不乏其人高喊，拆迁暴富时代彻底终结，“拆迁暴发户”将彻底消失。事实真的如此吗？棚改真的已经完成历史使命，圆满结束了吗？答案是否定的。2021年棚改并没有圆满结束，事实上，当前的种种事实显示，棚改在未来很长一段时间也不会结束：
1、今年前五个月，发改委累计拨付了300亿资金用于棚改配套基础设施建设；
2、2021年全国三十多个省市600多个城市，棚改拆迁工程仍在如火如荼开展。比如安徽、山东等地，今年均公布了全年的棚改总任务，较2020年未减反增；
3、住建部副部长黄艳在今年初的工作会议中发言指出，“棚改是民心工程，具有不可替代性。”言外之意，大规模棚改虽然结束了，但因城而异、因地制宜的小范围棚改仍然会继续进行。准确地说，未来各省对棚改的审批、审查、监管等都会更加严格。实际上，今年3月份，浙江省就明确表示，未来“全拆重建”的老房子，必须同时满足三个条件：2000年前采用多孔板建材的存在较大安全隐患的住宅小区，才开展“一次改到位”的全拆重建工作。
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2021年，老房子棚改拆迁仍然不会结束，对于期盼拆迁的人来说，算是好消息一件。但麻烦的是，棚改的条件也会苛刻很多。这意味着，自己的房子纳入棚改被拆迁的可能性将大大降低。对于很多期盼拆迁，以旧换新的居民来说，要适应新棚改的节奏，即可能还得再耐心等几年。
不过，对于拥有20年房龄的老房子的居民来说，还有另外一个值得高兴的好消息：国家一锤定音，从今年起，20年的老房子一律这样处置：旧改！这意味着，即便很多老房子不进行棚改，也能获得品质和身价的双重提升。换言之，今年起，20年的老房或成为“香饽饽”。
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2020年10月23日住建部部长王蒙徽明确指出，从2021年起，将全面推进城镇老旧小区改造。根据住建部发布的2021-2025工作部署任务来看，在经过2019年、2020年的全面试点之后，围绕城镇老旧小区的旧改工作将全面启动。即主要针对全国17万个（过去两年已完成4.1万）2000年以前建成的老旧小区，进行更突出地方特色和人居环境的三大项“旧改”：基础类、改善类、提升类。
基础类主要指，水、电、气、暖、通信、地下网改造；改善类主要包括加装电梯、提升绿化、规划车位、引进长效物业管理机制等满足生活便利需要和改善型生活需求；提升类则主要是围绕完善社区配套服务工作，比如引进养老、托育、助餐、家政保洁等服务。
不同于棚改的“野蛮式”拆除重建，旧改更注重以人为本，且更强调保留老建筑的历史文化底蕴。简单来说就是，旧改更具烟火气。而且旧改和棚改最大的不同在于资金来源，旧改是由国家出大部分资金，居民出小部分钱，最终达到社区美化、生活方面的目的。
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正如国家智囊仇保兴所言，“旧改”的登场，对于极少数人来说，可能意味着“一夜暴富”的梦想彻底幻灭，但对于绝大多数城镇居民来说，这恰恰是美好生活的开启。换句话来说，从今年起，20年的老房在经历三大项内容的旧改后，将获得品质和价值的“双重提升”，毫不夸张地说，从今年起，很多老房都将成为“香饽饽”：
品质提升：很多20年的老旧小区给人的印象往往都是道路狭窄、管道老化、外墙脱落、绿化稀少、拥挤等。正因为此，现在的很多年轻人一提到老旧小区就直摇头。但在经历旧改之后，不得不说，我们之前对老旧小区的偏见可能要改一改了：旧改后的老旧小区，将取得脱胎换骨的变化，外墙粉饰一新、管道焕然一新、绿化也会大幅增加，有些小区还会按需加装电梯、引进物业。如此一来，老旧小区也能旧貌换新颜，环境大大改善，品质大幅提升。
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价值提升：品质和价值往往呈正相关关系。老旧小区在经过品质提升之后，市场认可度也会大大提升，其市场价值也会大幅提高。房价行情网站通过对北京、上海两地近40个老旧小区旧改前后的市场好感度和成交价对比发现，旧改加分效果显著，90%的老旧小区在经历全面旧改之后，都迎来了价值的提升。而且多数价格提升幅度高达20%。另据贝壳的研究数据显示，年轻人对旧改后的老旧小区的接受度也由不足20%提升到了60%左右。换言之，很多老旧小区已经成了十足的“香饽饽”。
旧改后的老旧小区为何会成为“香饽饽”？原因很简单，对于绝大多数老旧小区来说，其实地段、交通、医疗、学区等配套并不差，之所以不受待见，根本原因是这些小区自身条件严重不足，破败的楼梯、斑驳的外墙等，实在让人喜欢不起来。但在经历一番旧改后，老旧小区的条件大为改观，叠加这些老房子多数都处于地理位置极佳的区域，而且性价比较高，年轻人在经过一番衡量之后自然也就高度认可了。很多基础条件好的小区，在改造后，二手房甚至会成为“哄抢”的对象。
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旧改的优势显而易见，但现实中仍然不乏抵触泼冷水的声音。很多人之所以“反对”旧改，是不认同旧改的意义，觉得老房子没有翻新的价值。尤其是很多80、90年代建造的预制板楼，不仅户型设计落后，而且设计使用年限已经到了，改水、改电、改外墙这些操作，仅仅是表面工程，并非很多人期望的“一步到位式”改善居住条件。
对此，我们想说的是：旧改确实算不上完美的方案，很多人排斥旧改的理由也很正当。但旧改取代棚改的确有更重要的意义：首先，旧改是经过验证的最符合当前房地产发展形势的城市更新的方式，虽然仍不完美，但至少好过急功近利的棚改；其次，棚改全拆重建确实可以满足很多老房子居民的居住幻想，但为了稳定房地产大局，旧改不得不登场；再者，对于不同群体而言，旧改的意义不同，年轻人可能都幻想大拆大建后城市都更新迭代成科技感十足的高大建筑物，但老城区的居民并不这么想，他们从小生活于此，对老城区早就有了深厚的感情，能妥善解决问题的旧改比棚改拆迁更有意义。正如旧改专家曹文轩所言，城市的发展应该是多样性的，它应该兼具新城区创新与发展的活力，也应该具有老城区文化与烟火气的底蕴。 如果没有空间作规划怎么办 我认为说的是对的 我拿香饽饽换新房，有人换吗？
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