今明两年买房，10年后“打水漂”还是“赚收益”？懂行人这样说
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/e7b686ac02cb4062a21e8b155d5fa2892021年买房，10年后“打水漂”还是“赚收益”？如果把这个话题搁在10年前来问，估计答案出奇的一致，所有人都会异口同声地说：买房当然有赚头，而且比股票、基金增值都要快。然而，谁也没有能力回到历史上的某一天去，时间也不可能重新来过。所以，站在当下，这个问题多数人依然不知道答案。今天，咱们就详细探讨下这个话题，如果今明两年买房，10年后究竟会“打水漂”还是“赚收益”？懂行人这样说。
首先，我们看看2021年以来，房地产的基本发展态势。根据中指研究院发布的房价数据来看，2021年新房销售价格连环上升，已经达到了近三年的新高水平，在新房方面，1-5月份百城价格累计上涨1.34%，比2020年同期涨幅扩大0.6个百分点，涨幅为近3年最高。在5月份，百城新房均价达到16006元/平米，环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.11个百分点；同比上涨4.08%。除了新房价格上浮之外，二手房也受到了影响，1-5月份二手房价格上涨2.05%，同比2020年当期上浮扩大0.64个百分点，单5月份，百城二手房均价15810元/平米，环比上涨0.50%，上涨幅度与4月份基本持平，同比单月涨幅3.64%。
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可以说，2021年的房地产市场，并没有“如期”平静下来，反而呈现出愈演愈烈的上升趋势，意图很明显：楼市背后的躁动因素依然在暗暗发力，助推市场继续缓慢向前。这个时候，有很多专家们出现了，他们借助于“房价上浮”来说事儿，直言未来10年里，买房依然是普通百姓理想的投资方式。有这么一个例子：社科院财经战略研究院在2020年底发布《中国住房报告2021》预测全年房价平均增幅5.1%，按照这个比例计算，100万元的房子一年时间溢价达到5.1万元，10年时间至少达到51万元。而且如果这套房子位于一线城市、区域核心城市等重点地段、核心区域，溢价空间或许会更大。
事实真的会如“专家们”预期的这么美好吗？指闻君给出的答案是否定的，2017年之后的住房市场，已经失去了昔日的光辉，多个城市的房价正在呈现出悄然下滑的情况，特别是北方城市房价下滑的迹象尤为明显。新京报就曾直言不讳地说到，北京当前的房价对比2017年巅峰期价格，整体下滑达到15%左右比例，有的楼盘2017年最高备案价达到8万元，现在降低至6万元。
目前而言，还有这些城市的楼市正在回调，直接降回3年前：
廊坊（-46.9%）、青岛（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇庆（-19.3%）、石家庄（-18）、济南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西双版纳（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、郑州（-13.1%）、中山（-11.9%）。
这些城市，多数都位于北方地区，且以京津冀城市为主。这背后除了经济形势的影响之外，更重要的是楼市调控的政策压力。
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地域性区位对住房价格起到了基本的影响作用，京津冀要比长三角、珠三角冷得多，在2021年以来，虽然全国楼市调控依然处于高压状态，但是南方不少城市却出现了楼市躁动、房价上涨的局面。例如深圳一度出现“香蕉价格房产”，合肥多个区域的业主们集体抱团涨价、南京等城市在炒房的信心下，经营性贷款违规进入楼市。不过，进入5月份之后，这种“过热”的局面已经被牢牢抑制住了。
经济学家任泽平对于房价涨跌给出了评判依据，指出“房地产长期看发展，中期看人口，短期看金融。”从目前的趋势而言，人口因素和金融因素对房地产不仅没有正面助推作用，反而正在起到负面拖拉作用。根据第七次人口普查数据显示，我国的总人口14亿人，其中老年人口达到2.6亿人，占比18.70%。年龄结构出现了倒三角的金字塔形状，老龄化人口结构正在愈演愈烈。有人口学家预计，在2050年前后，我国的60岁以上人口将超过3亿人，进入重度老龄化层级。
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青壮年劳动力人口不足的情况下，一个显著的问题就会凸显出来，那就是消费动力和购买力水平减弱。对于房地产而言，住房还在源源不断地供应，但是青壮年购房者比例开始缩减。这种剪刀差在不断变大的情况下，未来的房子可能多到无人居住。央行课题组在2020年末发布的《城镇家庭资产负债报告》给出数据，我国的城镇家庭房产保有量达到96%，户均房产达到1.5套。言外之意很明显，总体供给和需求而言，供大于求了。王石就说到，现在房产过剩是不争的事实，未来一对夫妇要继承至少5套房产，所以王石多次建议年轻人不要随便买房。
虽然放开了“三胎”政策，但是在二胎都无人愿意生的情况下，三胎估计也是寥寥。独生子女越来越多，家庭与家庭之间会相互整合，4个家庭在子女结婚之后，合并为2个家庭，2个家庭合并为1个家庭。所以2-3代人之后，曾孙至少承接来自父母、岳父岳母、增父母、外增父母8套房以上房产，谁还买房呢？另外我国城镇存量房产超过3.11亿套，如果把小产权房、宅基地房都算进去的话，总计超过10亿套房子（这只是估算，小产权房和宅地基房没有数据），按照户均可居住3-4口人核算，存量房产加起来足够供应30亿人-40亿人居住了。
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即便2021年买了房子，10年之后，买房人应该把这些房子卖给谁？谁来接盘？或许是一个不得不考虑的大问题，毕竟没人愿意把房子这种高资产的商品长期搁在手中（除了自住）。既然是这样，为啥现在市场上买房人依然络绎不绝、依然上演着“争着买房”的戏码？
指闻君认为是“惯性定律”在作怪，20多年以来，我国房价从2000元涨到1万元，房产市场带动了一波接着一波人致富，前人有了经验，后人就跟着走。所以即便现在房价不涨了，仍然有大批量的人冲向楼市购房，他们并不知道结果如何，都认为自己不会是最后一个“接盘者”。除此之外，在城市土地依赖性影响下，现阶段并不会彻底放弃房地产这块肥蛋糕，这也给了地价上涨的机会，地价都上涨的情况下，房价理所当然继续上浮。这样说就明白了。 有钱就买没钱就不买，刚需买，投资不买 看看M2 想想呗 分期付款买房的肯定亏，一次性付款买房的有赚的。 对有房族来说，涨了好事，跌了就当租房子付租金了。手里有房，心里不慌。
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