不怕亏钱 疯狂抢地！楼市惊现大分化
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苏州首次集中供地持续了三天，终于落下帷幕，既有黑马房企杀出一条血路，也有强力本土房企选择深耕姑苏城。
首先总结一下这次土拍：
最大赢家：华侨城
最强深耕：恒力集团
最大黑马：武汉城建
华侨城以85亿元的价格拿下三宗地块。恒力在吴江连拿4宗地块，深耕姑苏城，武汉城建跨越750公里首次布局，充分显示了自己对土地的渴求。
老牌龙头万科时隔多年再度亲自下场拿到两块地，南京安居拿下了苏州园区的热门奥体地块。
值得一提的是武汉城建，作为武汉当地最大国企、城建龙头，一举夺得最受关注的科技城32号地块。
尽管房企们抢得热火朝天，苏州28宗住宅用地溢价率却被控制得很好。
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（苏州土拍溢价率一路下行 数据来源：万得 好地网 易居克而瑞）
数据显示，这次的平均溢价率只有7.25%，整体溢价率较2020全年下降1.85%，成交楼面价只有10586元一平米，相比2020全年成交楼面价下降3000元一平米。
控制土拍溢价率的秘诀，就在于贯彻执行到底的一次性报价制度。
简单来说，在这个规则下，苏州为每一块地设置了四个指标：起拍价、市场指导价、中止价、一次报价有效区间。
很多地块触及中止价后，房企需要在10分钟内完成一次性报价，然后在所有竞争者中挑出最接近均价的房企，获得土地。
在这样的规则下，即使是万科花了大力气拿下的吴中经济开发区20号地块，创造的本轮最高溢价率也只有14.42%。
万科拿下的20号地周边配套设施良好，附近有很多个楼盘在售，精装高层产品均价在2.8万元一平米，万科这次成交楼面价达到1.7735万元一平米，预计售价会接近3万元一平米。
相比之下，成交地价最高的是华侨城拿下的相城区31号地块，成交总价57.8亿，楼面价13790元一平米，溢价率也才11.1%。
成交楼面价最高的同样是华侨城拿下的姑苏区17号地块，成交总价21.6亿，楼面价28352元一平米，溢价率同样只有13.41%。
竞争最激烈的是高新区科技城33号地块，168个房企马甲公司参与，最后被保利发展拿下，楼面价每平米15647元，溢价率为13.29%。
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房企你来我往争夺非常激烈，最终溢价率却被苏州政府稳稳地控制在了15%以内。
从区域成交楼面价来看，依旧是姑苏区最高，达到2.8万一平米，剩下的地块成交楼面价基本都在1万元一平米左右。
这次土拍最大黑马武汉城建，跨越七百多公里来到苏州拿地，并且还小有收获，最应该感谢的是苏州的这套土拍规则，打破了原有土拍价高者得的铁律，让中小房企也有机会拿地造楼。
当然苏州这种一次性报价、靠近均价者拿地的游戏规则，带来的负面作用，就是上面我们看到，房企开了无数马甲拿地，尝试提高胜率。
这就导致每次土拍，表面上看不出差池，实际上很多房企在开拍前，早就私下交流了信息，约定了合作，甚至谈妥了拿出马甲公司的数量。
难怪苏州房企投拓圈子里流传着这样一句话：
拿地不讲逻辑，只看决心。
如果说房企在上海和南京，主打的是项目高周转，那么到了苏州这样的城市，比拼的就是算账和项目精细化管控，运营越仔细，利润空间越大。
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板块分化 购买力迁移
看完了苏州第一次集中供地，接下来就该好好分析下当下苏州的楼市行情了。
熟悉苏州的檀香，都对2015年一波房价翻倍上涨印象深刻，到了2020年苏州全年只是微涨，各个区域板块间的分化进一步拉大。
克而瑞数据显示，2020年12月苏州市区商品住宅成交均价为27032元/㎡，同比上涨11.33%，环比上涨4.84%。
同时苏州商品房库存再创新高。
6月8日链家网站数据显示，苏州真实在售二手房10.9036万套，在售新房楼盘788个，新房库存超过6.5万套，几乎到达历史新高。
根据政策，苏州新房限售3年，二手房限售5年，园区学区房9年一学位，基本锁死了大部分区域的楼市成交流动性，杜绝了大部分炒房赚差价的机会。
根据叶檀财经小伙伴们对于苏州的调研，当前比较热门的吴江区，销量最好的是80到90平米的学区房，基本占据了40%的成交量，大部分是新进苏州的新苏州人，在吴江定居和生活，所以把房子也买在了这里。
苏州市区目前支持积分落户、人才引进和投靠落户三种，相对也比较宽松。
当下苏州楼市背后的最大支撑动力，就是新苏州人的首套改善需求。
随着苏州核心区新房供应的减少，老城区加速进入存量博弈，高品质、高性价比的二手房将成为主流，剩余的购买力将逐渐被挤压到其他区域。
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（从二手房来看 园区依旧处于高位 图源：全国房价行情网）
我们调研到的中介小哥还说，除了学区房以外，最好卖的是90到120平米的首次改善户型，越是限价新房、性价比高的房子，越不愁卖。
苏州房地产经纪业协会数据显示，2021年一季度，商品房库存去化周期大约为10.6个月。
相城区由于一季度以来住宅市场规模放量，库存出清周期拉长到了16.5个月。高新区整体略微供过于求，价格稳定，出清周期为7.26个月。吴江区供大于求，主要是少部分入市板块较为偏远，库存出清周期为11.93个月。
从过去两年苏州整体成交数据来看，吴中区、高新区、吴江区依旧是住宅主力市场。
姑苏区成交价最高，已经突破4.2万元一平米，同比2020年一季度上涨12%，吴江均价最低，在2万元一平米左右。
姑苏区作为核心老城区，可开发土地很少，是苏州价值最高的区域，格局基本稳定。工业园区是苏州的增长极，也是商业、金融中心和未来的城市中心。
吴中区则以出口加工、河东高新工业园、东吴工业园和吴中越溪城市副中心、尹山湖生态商业圈为主线展开发展。
未来，随着22个热点城市首次集中供地的落幕，开发商的利润和现金流，会进一步大幅缩减。
根据目前的数据，已经展开供地的城市，溢价率相差也很大。
长春、北京、沈阳的平均溢价率保持在10%及以下，青岛低至2%；而重庆的平均溢价率水平最高，达到43%；深圳、厦门的整体溢价率在30%左右；无锡、广州因为限地价，平均溢价率都在12%左右。
之前的文章我们提到过杭州最大开发商滨江集团在业绩说明会上，董事长戚金兴说，杭州新拿地项目利润争取努力做到1%到2%净利润水平。
这个数字真挺少的，毕竟大比例的竞配建、竞自持、竞租赁之后，留给开发商的住宅开发面积，就大幅缩减了。
根据中信建投的测算，近期集中供地的城市里，重庆、无锡、厦门、杭州、北京的地货比在60%以上。
杭州、无锡、重庆各大项目平均隐含毛利率分别为12.8%、17.4%和6.7%，在地价封顶加高比例配建大环境下，很多宗地都可能出现亏损。
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游戏规则 完全改变
我们之前提到过，目前热点城市供地可以分为三个梯队：
一梯队供地最积极，比如广州首次集中供地占全年总量的40%以上。
二梯队供地节奏不急不缓，包括杭州、济南、长春、无锡，第一次占全年比重大约20%到30%。
三梯队供地节奏比较慢，包括厦门、北京和青岛，基本在15%左右。
从这一轮苏州土拍结果来看，集合之前所有城市，土拍的游戏规则基本明确，可以分成两类：
1.控制土地总价、溢价率，比如苏州这样采取“一次报价制度”。
2.在地价封顶后，通过配建、共有产权房、租赁和自持来决定哪家房企获得。
无论哪一种模式，目的都是一致的：压榨开发商利润，管住风险。
从源头上来说，22个热点城市土地供应，主要是为了集中控制土地风险，只供应给实力最强的中大型房企，以及少数出价高、风控好的小房企。
这些房企背后站着国有大银行、一二梯队股份制银行，从而达到间接管控开发商、降低贷款风险的目的，压制新房价格。
这个几乎完美的风控闭环，关键点在于后续要持续不断地有人接盘，当下楼市的矛盾在于，真实的居民购买力，已经越来越少了。
这次苏州土拍给后来的二线热点城市做了个示范，之后的城市土拍，完全可以参考苏州模式，针对热门地块做出更多的要求和限制，达到降低溢价率的目的。
苏州在过去3到5年的时间里，承接了很多来自上海的外溢买房需求，其中很大一部分都是投资买房。
经过这一次土拍和监管加强，苏州楼市风险和土地溢价率，都被结实地控制住了。
叶檀财经一再强调，我们看好苏州这样有产业支撑、经济基础的优秀卫星城。
它不但能够承接上海的资源和人才外溢，也发展出了自己的生物医药、高科技等特色产业。
只是对于普通苏州打工人来说，想要在2021年成功上车苏州，肯定会比以前花费更多的时间和精力，才能一步步地挑到自己满意的房子了。
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