重磅！深圳十四五规划文件发布！这些城市的楼市机会来了？
昨天下午，深圳发改委发布了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。毫无疑问，这将是接下来五年决定深圳发展方向最重要的文件！
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文件很长，达到130多页，内容量很大，直接把大段大段原文放上来，我相信大家肯定没耐心看完。
因此，针对文件的核心内容，我做了一个简单的总结和分析，下面我们来看一下。
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《纲要》主要的内容包括以下几点：
1.发展目标
2.深圳内部区域规划
3.都市圈以及周边城市协同发展规划
4.科技、产业发展
5.民生配套建设
6.改革试点推进
下面具体看看每一点的主要内容是什么。
1.发展目标
首先，文件要求深圳的远景目标是到2035年，经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番。
而在十四五期间，深圳在2025年的目标是建成现代化国际化创新型城市，基本实现社会主义现代化；
与此同时，深圳经济总量要超过4万亿元，居民人均可支配收入超过9万元。
此外，到 2025 年，还要求在册户籍人口超过 780 万人，全社会研发投入占地区生产总值比重达5%左右。
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图源：咚咚找房
从过往的数据看，其实深圳只要维持过去的发展速度，十四五的发展目标相对而言完成难度并不大。
就拿经济总量的目标也就是GDP来说，深圳2020年的GDP为2.77万亿，2015年的GDP为1.75万亿。也就是说，过去五年深圳的经济总量增长率达到58%。
而当下，深圳要在十四五完成超过4万亿规模的目标，增长速率只需要达到44%就OK。
因此，在经济增长方面，深圳接下来五年只要维持稳定的增长速度，就可以完成发展目标。
2.深圳内部区域规划
深圳十四五期间的城市格局将实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略。
在整体战略之下，每个区都有相应的规划。
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图源：咚咚找房
不过，在深圳的区域规划中，最最关键的不是上面这个表，而是下面这3个区域规划：
（1）推动前海合作区扩区，实施新一轮前海总体发展规划，建设国际化城市新中心,并且推动建设前海深港国际金融城。
（2）推动都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区
（3）高标准建设河套深港科技创新合作区。
从区域规划发展的角度看，深圳未来五年还是会沿着多中心的思路去打造。
而像扩区的前海、深圳40周年庆祝会上提及到的河套以及新被纳入核心区的这些区域，未来必然会获得更多的发展资源倾斜。
3. 都市圈以及周边城市协同发展规划
这一部分值得留意的有三点：
（1）规划建设深圳都市圈
制定实施深圳都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心。
统筹推进都市圈基础设施建设，加密都市圈交通网络
创新都市圈发展体制机制，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接
(2)促进珠江口东西两岸融合互动
加强与珠海、中山、江门等城市在轨道交通、产业园区、生态文明等方面的合作
（3）强化广深“双城联动、比翼双飞”
值得留意的是，深圳都市圈的内容中，除了都市圈内的交通建设之外，教育、医疗等政策的一体化也是非常值得去关注的一点。
而珠江西岸这一边，广州和深圳依然会维持联动的关系；
除此之外，深圳官方层面也表态会和珠海、中山在产业、交通上进一步融合。中山已经有了深中通道，深圳和珠海的交通合作，基本上就是推进深珠通道的建设。
4.科技、产业建设
这一部分主要聚焦科技发展以及新兴产业的发展,主要的内容为：
（1）推进综合性国家科学中心建设，打造以国家实验室为龙头的战略科技力量
（2）构建重大战略创新平台体系
高标准建设光明科学城；
创新河套深港科技创新合作区体制机制，全面对接国际科技创新规则制度；
规划建设西丽湖国际科教城，完善部省市合作共建机制，创新开发建设 模式
（3）加快发展战略性新兴产业
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图源：咚咚找房
在科技和新兴产业的发展方面，深圳一直非常重视，所以接下来光明、西丽以及河套这三个重点以科技和新兴产业为重点发展对象的区域，格外值得关注。
5.民生配套建设
针对之前被诟病的教育、医疗、住房问题，这一次的规划纲要有不少内容涉及。
教育配套：
幼儿园：到 2025 年，新增幼儿园学位 12.5 万个以上，公办园和普惠性 民办园在园幼儿占比达到 85%以上。
中小学：推行大学区招生和办学管理模式，推进集团化办学；到 2025 年， 新增公办义务教育学位 67.3 万个
高中：到 2025 年，新增公办普高学位 11 万个，打造国内领先 81 的特色高中、民办品牌高中各 10 所。
高校：到 2025 年，3—5所高校综合排名 进入全国前 50 名。
医疗配套：
到 2025 年，三甲医院达30家，新增国家（或达到国家水平）临床重点专科5个以上，每千人病床数达4.5 张
住房问题：
建立二手房合理价格引导机制；
建立商品住房用地储备库，加大商品住房供应；
规范发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利
到 2025 年，建设筹集公共住房40万套
住房、医疗、教育这三个问题已经是深圳的老大难了，很多问题和措施其实都已经提了很久，接下来的问题主要是提出来的目标能不能达成的问题。
6. 改革试点推进
纲要要求深圳到 2025 年，基本完成试点改革任务，为全国制度建设作出重要示范。
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图源：咚咚找房
作为社会主义先行示范区，就要有示范区的样子，深圳推进改革试点也是自身定位的要求。
未来的试点改革任务，将会更多地先在深圳进行，比如最近吵得火热的房地产税，就极有可能会在深圳试点征收。
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文件出炉后，说说我对接下来深圳以及大湾区发展的看法。
第一，首先谈谈深圳的发展导向的问题。
未来五年深圳的一个重要转变在于从单纯的追求发展转向民生和发展问题一把抓。
过去一段时间深圳楼市的调控政策以及对楼市过热现象的打击力度，其实已经证明了深圳是有这个动力去做这件事的。
从国家的角度而言，它也在推动着深圳往这个方向去做。
因为，当下深圳的民生问题已经到了不得不解决的地步，发展红利如何普惠大众成为了一个切实的问题。
因此，我们看到深圳这次在规划纲要当中着重提到了涉及到的教育、医疗和住房的配套建设目标。
当然，还是那句话，深圳具体的行动是最重要的，如何协调发展和民生对深圳也是一个考验。
第二，从城市发展角度看，深圳的发展方向依然是多中心发展。
无论是核心区扩容，还是前海合作区扩区，其实背后逻辑都是一样的，就是多中心、组团化的发展。
核心区扩容的这些板块，都是和核心区紧密相连，整体房价和原来的核心区虽然有价差，但价差并不大。
比如坂田、龙华的民治街道，都已经有项目上10万/㎡，
在楼市收紧的大基调下，这些板块即便纳入核心区，房价暴击的可能性也不大。
相比之下，背靠科技发展和新兴产业，同时还和整个湾区的发展联动的西丽、光明和河套板块，潜力更大。
不过，多中心化发展之下，还是会有焦点和核心。
而这个焦点和核心毫无疑问是前海。
深圳给前海的定位是国际化城市新中心，从定位上看它不仅面对深圳、大湾区，更是面对世界。
所以，前海未来的地位依然是无可撼动的。
第三，深圳带动大湾区发展的效果会更显著。临深区域的潜力会进一步兑现。
当下是湾区发展的初始阶段，随着大湾区城市交通的建设以及城市间加速融合，未来五年湾区建设的成果会逐步兑现。
比如深圳都市圈，都市圈要实现半小时通勤，地铁是一定要通的，深圳在这次文件中也已经说了要“统筹推进都市圈基础设施建设。”
东莞这边和深圳已经有规划联通；而惠州和深圳的地铁，现在主要看惠州的进度。但长远看，惠州想要真正融入深圳主导的深圳都市圈,地铁是一定要通的
而且，这一次十四五规划纲要深圳在城市发展格局中提出了“东进”，相对于此前西强东弱，深圳未来五年的发展，肯定会稍微往东部倾斜，这对于惠州、尤其是惠州的临深板块，是一大利好。
珠江西岸这一边，主要影响的是珠海和中山。
中山这边深圳很重视，在规划中说明要研究规划建设深圳-中山产业拓展走廊，现在就看中山能不能接住这个馅饼，好好搞发展。
珠海本身经济实力就很不错，加上潜在的深珠通道以及和深圳的经济合作，未来的发展值得期待。
总体而言，整个湾区，尤其是环深的几个城市，未来五年在深圳的带动下，都会有很好的前景。
但是从楼市角度看，稳楼市的大基调下，如果等到未来价值兑现再入手，一是到时候可能调控已经跟进，二是价值极有可能已经被透支。
因此，如果要买湾区，现在就是最好的入手时机。 主要是东进，这一点可以和之前炒房客鼓吹的一路向西大相径庭 东进就怕只是说说
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