二手房成交缩量，楼市要转向了吗？| 房叔说No.232
| PART 1 |进入5月后，杭州楼市热度显然不如金三银四，根据杭州贝壳数据，五月二手房成交量跌破万套，交易量约9000套，二手房的市场成交出现缩量的趋势。
值得注意的是，5月虽不是传统的二手房交易的传统旺季，如金三银四、金九银十，但根据往年的交易量，5月的成交量却也并不低。
尤其是在金三银四等传统旺季被逐渐淡化的近年，5月份受年初周期性的楼市热度影响，热度往往并不逊色于金三银四。
根据杭州贝壳数据，2018年至2020年这三年，农历年后2月至5月的二手成交数据基本都呈现逐月依次放大的趋势。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/4fb7807017604635b71265504a4195b2
△来源于杭州贝壳研究院
但2021年的二手成交数据出现不同以往的异常。今年3月二手成交量达到高点后，4月、5月二手成交数据却呈现依次下滑的趋势。
特别是5月，同比往年，2021年几乎下滑到了近年5月成交的最低点，仅仅与2019年基本持平。
相比成交价，成交量的趋势变化往往更能反馈出市场的变化，5月二手房成交量环比、同比都下降，是不是在一定程度上预示着杭州楼市到了某种节点？
近几年我们经历了杭州楼市最为亢奋的一段时间，从2015年开始，整整过去了6年，杭州楼市的这团热火都没能消下去，在全国也算非常少见的特例。
楼市周期论似乎在杭州楼市失效了，年年亢奋，年年新房、二手房高位放量成交，房价也是一年比一年高，看空杭州楼市的声音被无情打脸。
难道杭州楼市真的就能上演永不落幕的上涨姿态？显然这是不可能的，月有阴晴圆缺，楼市也不可能只涨不跌。
那么刚刚过去的一个月二手成交量反常式出现小低谷，会不会是杭州楼市即将迎来转折的前兆呢？
对此，我个人认为杭州楼市到了现在就算不是顶点，也一定是杭州楼市中的一个局部高点。
| PART 2 |
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/b7c5ce064fec4ce6b90228cd8d1d100a
△西湖实景图
杭州各个区域的房价基本上都来到了历史上的最高点，城市均价更是仅次于北上深广厦，基本处于国内房价的第六城，无限接近于厦门与广州。
再拿杭州的城市能级与北上广深进行对比，杭州明显还存在肉眼可见的差距，这个差距是全方位的。
包括不限于城市对于全国的辐射能力，城市体量、人口体量及产业体量，资源富集程度等。虽然杭州在奋力追赶，但距离依旧很远。
杭州楼市之所以能够达到今天这样的高点，与杭州受浙江人特殊的认可度，互联网产业的异军崛起，以及偏紧的楼市供给、偏低的城市门槛关系更为密切。
受浙江人特殊的认同感，以及楼市环境尤为重要，浙江富人购买力强，基数大，对杭州还有无以复加的偏爱。
从某种程度上讲，只依托浙江富人杭州的房价都能达到一个非常高的程度，毕竟决定楼市高度的是头部有购买力的这群人。
同时，杭州的新增房产供给也不如武汉、成都等城市，新房的增量常年保持在12万套左右，从客观角度看就长期处于供小于求的市场状态下，房价不涨也难。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/6e7cd37591df40b5a758aef79925c1e9
△鼓浪屿实景图
在这两点上杭州和厦门有些许相似。厦门为什么房价能够位列国内第四，超过广州，和厦门在福建这个造富能力强的省份，以及厦门岛面积过小的客观条件关系密切。
福建富人的强认可度，对厦门房产的需求量自然就大，且购买力强劲，房价容易被推高，厦门的精华厦门岛内天然的房产供给过小，房价怎能不涨？
在某种程度上看，杭州与厦门的楼市相似度非常不低，犹如丝丝血脉相连的远方亲戚，尤其是特殊的供需结构。
与厦门相比杭州虽然供给更大，但产业优势又带来了更强的城市吸引力，一座城市的核心竞争力依旧是产业、就业环境，无疑杭州在这方面远强于厦门，杭州澎湃的人口流入量就能非常直观的反馈出两者之间的差距。
供给比厦门多，但需求确实也比厦门大，所以在拥有明显大于厦门的新房供给情况下，杭州房价依旧能够接近厦门。
不管是省内极强的认同度，还是稳定偏小的新房供给，以及产业优势，都是杭州特殊的优势，但回过头来，不可否认的是杭州房价确实到了一个非常不低的高点。
省内认同度再高，难道能赶得上上海、北京、深圳对应于全国的认同度？产业再强，能和北上深直接抗衡？起码短期，杭州距离很远。
杭州房价能不能继续上行？当然能，我已经多次说过，杭州目前的房价与宽松的政策环境关系更大，而不是城市竞争力。
| PART 3 |
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/9618cfef5e6d414497f24e53ccf9ac1a
△钱江新城实景图
如果政策面不转向，房价在快速流入的人口、省内富人认同、偏紧的新房供给的组合型市场环境下依旧难以抑制，仍有一定的上涨空间。
但已经是山巅的杭州房价恐怕空间已然也不会太大。
上文所讲到的量价背离便是一个非常值得注意的关键点，全城皆涨，且到了一个高点，但二手成交量却在下滑。
不止二手成交量，杭州各个板块的轮动补涨更是侧面说明了市场对于高房价的接受度在下降，大量需求被逼只能由高房价区域流动到相对低洼区域。
在房叔后台咨询中，未来科技城的刚性需求在未科核心区、闲林等区域快速上涨后，外溢至城北甚至城东的现象尤为明显，从一定角度也说明了高房价对于需求的抑制作用。
假如房价进一步上涨，外溢都没有可去之处，二手成交量继续下行也是必然的，那么再碰见紧缩的楼市政策，处于量价背离的楼市转向的概率就非常之大。
从去年年底以来，杭州楼市更是普遍性的出现截屏高价成交，之后却被证实为伪造的特殊楼市现象集中出现。
某种意义上难道不就是房价在正常的市场下上涨乏力的结果吗？
市场氛围中，政策面变化的担忧情绪和买在局部高点的担忧情绪，已经越来越浓厚。
近期房地产税被热议，各个业主群的业主无不密切关注，尤其是拥有多套房产的投机者，既然楼市很健康，怕什么房地产税？
市场越是喧嚣，危险恐怕越近。
-END-
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/405eda885a484650bc190655382c557b
文/荆轲 编辑/荆轲
页:
[1]