“两集中”引楼市变局 谁是城南居住革新的“王牌”？
随着前两天主城六区和天府新区19宗高标准建设地块陆续确定归属，今天集中土拍来到了双流、龙泉驿等近郊区域。成都土拍规则的变化，在草蛇灰线间，对未来楼市区域、产品与价格逻辑的颠覆性影响已经形成。三场土拍后，成都楼市也出现了变局：
租赁住房成为主流。
已成交的26宗宅地，有23宗需要自持租赁住房，特别是高新区、天府新区有地块自持租赁住房比例分别高达59%、45%。未来，购房者要与租赁房为邻，纯商品房价值凸显出来。
房价提前“锁定”。
住宅虽有销售限价，但房企的拿地价格并不低。众多新项目面临成本压力，“聪明”的改善需求购房者都在选择市场上已有的好房。
主战场城南成熟板块“惜售”。
6月8日，约40家房企抢地高新区和天府新区，城南区域的安全性、成长性都大大增强。但天府新区本次土地供应集中在兴隆湖、双流供应在东升板块，核心区域如华府、怡心湖板块、锦江生态带供应“挂零”，与需求井喷的亮眼表现反差明显。
楼市的趋势表现中往往蕴藏着大能量和大变量，购房者更热衷于在城南成熟区域置业。在华府板块，一个全新的TOD项目浮出水面，将打造为区域商业、生活和文化新中心，是城南居住革新的绝对王牌。
城南楼市10年进击
核心区域还藏着一张“王牌”？
作为成都重要的发展方向，城南叠加了成渝双城经济圈建设和成都“南拓”两大利好，无论是人口流入量、经济增长速度还是城市建设进度都是顶尖水平，房地产市场的表现尤为瞩目。
最高楼面价20700元/㎡，城南楼市发展蓬勃
历时10多年的高速发展，城南土地市场迸发出了蓬勃生命力。与同圈层区域相比，高新区、双流区、天府新区土地成交量均出现向好的发展势头。2020年，城南共拍出38宗涉宅地，最高楼面价来到20700元/㎡。
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住宅市场表现自然不俗，城南范围内高端产品迭出。据统计，2020年1月至2021年5月，成都市住宅成交均价2.5万元/㎡以上项目，有近4成分布在城南。同期，城南总价500万+商品住宅产品备案成交2381套，在成都五方位中一骑绝尘。
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“王牌”板块发力，城南楼市加速重构
通过研判城南热点房地产板块，锐理君发现，以金融城、大源等为代表的板块拥有各种优质配套资源,但发展空间受限；而以天府总部商务区、兴隆湖为代表的“新兴”板块，距离传统主城区越来越远，现阶段配套呈现度不高，吸附普通大众的能力还需要加强。
在“变”与“不变”两大核心价值下，“成熟配套+资源禀赋”双叠加的华府，正好对位当下购房需求新热点，堪称城南楼市的一张“王牌”。
先天条件优越，发展面貌在“蝶变”
华府板块北面无缝衔接高新大源，东侧为天府新区南湖板块和锦江生态带，南侧为怡心湖板块，几大板块兼具生态、产业、居住等重要功能，是城南重要的开发节点。发展到现阶段，各类生活元素形成了高品质的居住闭环，“成熟”已成为华府板块最显性的标签。
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交通方面相当给力：剑南大道是华府乃至整个城南的“生命轴”，主线为双向6车道，辅道双向4车道，全程无红绿灯。去年通车的地铁5号线贯穿南北，随之亮相的二江寺TOD项目，则开启了以最小的代价，推动华府革新与发展的迭代之路。
商业也不遑多让：华府区域内拥有成熟的商业体中海右岸环宇坊，涵盖电影院、健身房、盒马生鲜等；有正在修建的铁投华汇天地商业综合体，体量高达40万方，将打造一公里的风情商业街；还有紧邻区域的蓝润mic商业综合体和怡心湖A区的商业综合体（万科梦想城、蔚南卡地亚的商业）正在打造中。
教育、生态方面更是姣姣：华府板块周边有南湖湿地公园、南湖体育公园、怡心湖公园多重生态景观资源。此外，双流是成都唯一实现15年免费教育的区域，华府拥有双流协和实验小学、流协和实验中学等10多所学校。
后天发展起点早，城南价值高地稳固“不变”
在南拓的步伐中，华府板块起步时间早、起点高，打造了成片的品质住宅，承接庞大的居住需求。作为城南少有的全配套呈现的区域，华府一直以来都是投资、置业的“安全区”、“增长区”。
● 2007年—2013年
华府板块土地供应合计约2386亩，棠湖、保利、九龙仓、德商、中铁八局等众多开发商纷纷进驻该区域。
● 2016年—2018年
华府板块平均楼面地价达9316元/㎡，出让住宅用地近900亩，中国铁建、金地、绿城、中海等大品牌开发企业争相露脸。
● 2019年至今
华府新盘房价达到2-3万元/㎡的区域，依然盘盘皆热销，体现出区域强悍的购买力。外部环境进阶的同时，华府板块内部的产品也在提档升级，如今二江寺TOD开发带来了全新的城市机会，华府这张“王牌”也在焕发新的生机。
二江寺TOD按下启动键
华府板块打开“新大门”？
从成都TOD开发战略部署到“137”理念提出，成都TOD项目也迎来了全面开花。正经历着人口、资源、配套转换的华府，还能吸纳更多的居住需求，而二江寺TOD打开了华府下阶段发展的新大门，区域价值标尺势必会更新。
交通、商业、生态聚合，实现生活方式的革命
TOD不等于一般意义上的房地产开发项目，除了要兼顾房地产开发中的住宅外，还要考虑区域的综合配套和公服设施等，是一种城市开发模式。
据锐理君了解，作为城南又一全新亮相的TOD，也是成都首批次TOD项目之一，二江寺TOD项目采取一体化设计，依托华府板块丰富的城市功能配套资源，融合“轨道交通+商业配套+生活配套+公园社区”的新模式，致力于打造集精品邻里商业、配套住宅为一体的TOD服务型社区。可以说，二江寺TOD将通过重新搭建一套完整的生活场景，来实现生活方式的革命。
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优化空间形态，提升城市节点间的可达性
由于发展速度超过前期统筹，导致华府周边居住地、工作地、消费场所、休憩场所四处分布，剑南大道东西两侧的贯通问题，一直困扰着周边居民。
现在这个难题终于迎来了转机。二江寺TOD采用两层的建筑形式，二楼通过连廊实现贯通，负一楼“特意”打造一条地下通道横穿剑南大道直达二江寺地铁口。
利好显而易见。
一方面，二江寺TOD通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，有效提高城市运转效率，缓解交通拥堵。
另一方面，华府板块与高新区、天府新区产业聚集地的通道将被打开，可与周边实现更紧密的协同发展。
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补充区域商业配套，升级城市消费能级
作为重要的城市开发节点，华府板块所在的剑南大道东西两侧生活人口约10万人。二江寺TOD有0.8万方新邻里中心，打造下楼即享的商业配套。在锐理君看来，这将成为区域商业“补充剂”。
其一，二江寺TOD项目商业部分自建，招商有保障，会引进合作品牌商家，植入新经济业态，营造新消费场景,为业主和周边住宅小区提供方便快捷的购物体验。
其二，作为社区与轨道站点的必经之地，二江寺TOD建造下沉式商业广场，南北均可以通过楼梯和电梯上下，轻松将轨道交通的“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。而业主可从住宅负一楼到达，通过专用通道直达东侧地铁5号线二江寺站口和南侧的公交车站点，真正实现工作生活零距离。
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两江映月面世
华府腹地发放384张“限量门票”？
锐理数据统计显示，华府板块住宅供应正逐年减少，由2016年的6709套下降到2020年的2400套。2021年区域内诸多项目更是进入销售尾声，处于供不应求状态，站在更高起点的华府板块开始向高端居住区进阶，进入门槛也水涨船高。
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二江寺TOD·两江映月总占地约42.6亩，由4栋高层产品围合式布局。对外，形成高低错落的城市天际线；对内，楼栋之间采用倾斜角度的方式，保证每户都有阳光照射和景观视野。此外，项目总容积率2.0，总户数仅384户，属于真正低密的宜居高品质公园城市社区。
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在锐理君看来，对于华府板块来说，这不仅是一次难得的住宅“补货”机会，更有可能促成区域居住方式的整体升级。作为华府唯一TOD项目的住宅组团，两江映月确实有不少亮点。
☞建面约123-145㎡户型完美匹配居住需求。统计显示，2017年以前，华府板块的项目主要以刚需产品为主，90㎡以下户型成交占比近6成。近三年来，一批改善型住宅产品入市，区域户型主力面积达到110-150㎡。两江映月将户型设计为建面约123-145㎡套三、套四，基本可以满足从首改到再改的置业需求。
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☞ 35%绿化率坚守园区“品质”。整体园区绿地率达35%，景观面积约23585㎡，分布有多层叠水景观、林荫散步道、四季树阵、雨水花园等景观，并在园区设置了儿童活动区、综合健身区、共享社区吧等功能配套，让不同年龄的业主有更多的空间的释放压力。
☞定位清晰化+设计一体化的社区配套。考虑到年轻的置业群体希望拓宽生活边界，二江映月利用架空层做出社区特色的空间，1-4号楼分别打造“休闲空间”、“颐养空间”、“童趣空间”和“会客茶室”，成为人与社区的桥梁。
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目前，二江寺TOD·两江映月城市展厅已对外开放，分别是地铁5号线大源站（D口）和地铁1号线孵化园站（B口），这也是成都轨道集团首次在地铁站厅布置TOD项目展馆。作为区域现阶段为数不多的“门票持有者”，两江映月明显是华府巨大的“买入机会”。
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