住房已经过剩，房价为何不降？央媒表态：房地产将走向“衰退”？
如今，我们国家的住房总量已经达到了什么水平？我们通过3组数据，来详细地了解一下。https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/d628ea5cc6d14df590d79be9d983ae10
数据1，根据央行的数据显示，我们国家的城镇住房拥有率为96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。从城镇住房拥有率的角度，我们可以直观地看出来，我们国家的城镇家庭基本上已经实现了每家每户都有住房。
数据2，根据2017年西南财经大学发布的《2017年中国城镇住房空置分析报告》显示，我们国家的城镇住房空置率已经超过了21%，其中，三、四线城市的住房空置现象更加严峻，住房空置率约30%左右，如果按照国际正常标准来看，住房空置率在5%~10%之间属于正常，超过10%则属于偏高，也就是说，我们国家的住房空置率已经达到严重偏高的水平了，最直接的表现就是住房过剩。
数据3，根据国家统计局的数据显示，我们国家的城镇人均住房面积已经达到了40平方米左右，比欧、美等发达国家的人均住房面积要高5~7平方米。
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通过以上这3组数据，我们基本可以得出一个结论，那就是：我们国家的住房已经过剩了。要知道，我们国家除了商品房以外，还有大量的小产权房，企业住房，共有产权住房等其它住房形式，尤其是小产权房，在很多城市，小产权房的总数甚至要高于商品房，比如深圳，据不完全统计，深圳的小产权房数量要占据住房市场总量的60%以上，如此来看，更加印证了我们国家住房已经过剩的事实。
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那么，问题来了，既然我们国家的住房已经过剩，房价为何却不降？对经济学有一定了解的人都清楚，当一件商品供大于求的时候，价格是会下跌的，理论上来说，商品房也属于商品的一种，也应该符合这样的价格规律才对，但是，房价却没有按照这个价格规律发生价格波动，这又是为何？其实，道理很简单，那就是住房的分配不均。
什么意思？也就是说，有些人手里持有多套房产，而有些人手里却一套房子也没有，我们经常说的“炒房客”，指的就是第一类人，正因为如此，才会造成人为的供不应求，以至于房价一直以来，都保持上涨的趋势。
举例说明，城市A一共有100万人，50万套住房，理论上来说，房子属于供大于求，毕竟，一套房子至少可容纳2~3人居住，但是，城市A的实际情况却是10万人掌握了30万套住房，剩下的90万人在分配20万套住房，如此一来，住房总量虽然已经过剩，但是因为分配不均，所以，人为的造成了供不应求，房价自然也就继续上涨。这就是我们国家房价为何不降的主要原因。
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但是，随着近年来楼市环境的改变，这一问题也已经得到逐步缓解。其中，最大的改变就是城镇购房需求的减少。一方面，截止到2020年，我们国家的城镇化率已经达到了63.89%，距离发达国家的水平仅有20%左右的差距，城镇化的发展速度放缓是大概率事件，最直接的表现就是涌入城市的人口会减少，而另一方面，新生儿出生率连年降低，甚至，已经跌落至国际警戒线，人口老龄化越来越严重，预计到2025年，我们国家60岁以上的老人将会达到3亿人，届时，人口结构将会发生较大的变化。
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一边是住房过剩，另一边是购房需求的减少，再加上楼市调控的持续深入影响，未来，楼市的分化将会成为必然现象，也就是说，以后只有人口集中的区域，房价才会稳定增长，反之，房价则会出现下跌，这一预测也得到了业内的一致认可。比如央媒《经济日报》在5月底发表了一篇名为《人口增速放缓，房地产市场将走向衰退？》的文章，其中，明确指出：对于一些人口不断净流出的城市，人们对住房的需求会随着人口的流失而不断降低，如此一来，不仅要做好整个行业的发展规划，还要预防住房资源过剩和房价的大起大落。
看到这里，你明白该如何买房了吗？
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