北京楼市：再说一次，这些万年洼地不要碰
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/cdc6325618b04721ad050e4345421a8e我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：广渠门有一套小面积估价400+准备出手，改善换大点100+，以前用过公积金，虽然名下无房应该也算二套，准备全款买完再抵押对吧，杠杆应该可以买800+?抵押跟房产品质年限关系大吗？一般7成可以吧?上班在大望路，看了大望路和朝阳公园和朝青板块 对学区没要求，希望交通便利。双井堵的厉害，天鹅湾也是，不太感冒。东区国际和金海国际单价都低，都够买140+了，一个四环内，一个四环外，哪个更好？自住是否保值？有升值潜力吗?
回答：你好，东区国际是万年滞涨盘。位置比较尴尬，西边是老小区，南边铁路，北边朝阳路和老小区，东边四环慈云寺桥，整体孤立，又没有配套。 小区遮挡严重屋里都得开灯（强烈建议你白天去看房） 物业很差 得房率低。 如果周围大改造，铁路打通往南道路，惠通旁边整体建成，应该有补涨。 但是短期内希望不大。 金海国际本身户型不太好，小区一般，密度大，当然能不能入手重点在价格。 这2个盘对比，优先金海国际。 抵押跟房龄和房屋性质相关。
提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一家学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。
回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。
提问：房姐，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号，朱雀门叠拼房型等等
回答：东直门8号属于典型的富豪消费品 居住属性很一般，以新房、地段、装修用料为卖掉，没有足够生活氛围与配套便利。 朱雀门小板洋房，南城居住典范，除了较贵没有明显缺点。
提问：房姐，我们现状是： 1、海淀翠微小学50平的学区房一套，2012年购置，小孩2022年上小学。房子公积金贷款，月还款5000元，现父母住。 2、单位分配的海淀公有房一套，自住。 3、房山窦店世界名园小区106平带阁楼一套，2009年购置，已装修未出租，闲置。 咨询的问题： 5、我们这种状况，最合适的房产配置应该是什么？ 6、房山窦店的世界名园房子是否还有持有的必要？ 7、300万的首付，可以承受100万-150万得按揭，可以投资北京哪块房产？主要考虑升值空间和租房。 8、我有上海的购房资格，是否可以投资上海房产？有何建议？
回答：1. 房山的可以出掉了，没必要长持 2. 回龙观看看新龙城、融泽嘉园、矩阵小区 朝阳 看看丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 丰台 看下中海御鑫阁、三环新城 3. 小标的先做主场北京，不建议看上海
提问：请问北京按揭200-300万对流水有什么要求吗？流水不够有没有办法破？
回答：如果按揭贷款在300万以内，本身也没有什么负债的话，贷款基本我们可以直接搞定。 贷款流水要根据你的征信，贷款种类，当前负债，流水解构，来准备不同类型。
提问：房姐好，首问求教。 本人京户 ，家有俩娃，4年级女儿和今年上幼儿园的儿子，目前人民大学东门附近双榆树北里小三居一套 71平，有按揭余160w，河北大厂一套 高价位时 全款购入 目前市值105左右，巨亏中。想换到北京来止损 增值 。不知这样的想法对不对。 如果可以的话，底下这两个方案哪个更好 1.总价300-400左右买套二， 2.添钱把现有房子卖掉置换到能增值保值的2000年后的房子。 如果方案可行，求推荐区域。 谢谢
回答：河北大厂出掉，换筹到北京。未来楼市会继续分化，有产业有人口导入的板块才有投资价值。并不会出现大面积普涨的情况了，所以地段选择会非常重要。双榆树北里已经能满足学区+自住的需求，没必要置换。建议选择方案一投资一套小标的，新盘看亦庄，二手看看 常营 、石佛营、劲松等板块
提问：房姐您好，现在计划买一套新房，通州京贸国际公馆580万3居，贷款120，同时通州还有一套一居，是京贸家园东区的，有贷款190，算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学，但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨，贷款压力也大，即便出租跟贷款也差很多，是不是可以卖了。做其他投资。新买的肯定继续贷款。
回答：你好，感谢付费！ 北京一旦启动，通州会是快车道选手。 虽然北京已经沉寂太久，虽然很多人对北京丧失了信心，但你大爷永远是你大爷，我们坚信北京会王者归来。 市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。 市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。 每一次大涨，之后都会面临好几年的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。 接下来，可以考虑截断抵押融资，入手其他城市的优质资产，上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的选择。
提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？
回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。
提问：新人首问！房姐您好！我目前新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。目前想考虑买二套房。准备卖一套武汉的学区房，凑到子弹200w-250w。请房姐指点一下迷津，推荐看北京是否有合适的楼盘或区域（标的400-450）。希望是成长性更快的盘兼具好的流动性。今后想要再逐步置换到西城。目前我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问可以入手吗？还有更推荐的区域吗？另外我还在深圳有首房首贷的资格，在武汉也能通过父母名额投资。请问这种情况下是买北京买深圳还是在武汉买成长性更快？
回答：1. 深圳新政以后成交量已经腰斩，未来2年也大概率阴跌，大涨后必然有波回调，现在没必去接盘 2. 武汉400-450的标的属于终极改善盘了，可选择的并不多也不适合投资，除非拆成两套200+的标的，重点看东西湖板块 3. 你的需求是希望成长性更快，西城老破小除了学区属性，没有居住价值的，板块已经固化更没有什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不合适，赌学区房的涨跌 基本不可控，选择上不明智。500内选筹 推荐看 亦庄、常营 4. 城市首选北京 次选武汉
提问：房姐你好，首次提问。 【个人情况说明】：京籍，金融街上班，目前住西城老破小学区房，父母住丰台改善。我目前还是首套，预算900-1000，想购置中海天钻（石景山 单价7.6-7.8）。由于单位有一些住房补贴，大约一个月1万，只有购房才能使用，故产生买房想法。 【问题】:请问房姐，我这种改善型需求，中海天钻适合么？我知道新房的投资价值很低，溢价太高。石景山古城区域未来发展您怎么看？如果自住是否可以？未来孩子上学可否用父母的学区房名额？其他区域是否有推荐（去金融街上班方便的区域）？ 以上，感谢。
回答：石景山主要缺乏产业支撑，自从首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，如果不能成为一个产住结合的板块，也不会有多大的升值潜力，更多是承接溢出需求的人群，自住角度是可以入的。 用老人的名义，上学是完全没有保证的，肯定被调剂。
以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。 房姐您好，我有一个燕郊东方夏威夷南岸房子高价位购买的，请问现在还有必要继续持有吗？巨亏中，谢谢
页:
[1]