北京楼市：买房前没注意这几点，被坑惨了
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/ed97ee83137a4190b86541d6c0e18c55我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好～新人首问求指点^^ sfsd, 总价尽量500左右，在中关村附近工作，考虑自住，兼顾升值，单身不需要学区。问题如下：1.公司附近看到了490左右的85年左右小两居，和530左右的90+的小两居，都没有好学区，在户型和楼层没有硬伤的情况下，考虑升值能力，哪个更值一点？2. 总体来看，如果买公司附近旧房子，您觉得这个价位的房子升值的空间有多大？和买望京然后以租养贷相比哪个更划算一些？3.望京非常陌生，您有合适的小区推荐吗？4. 有没有省中介费的攻略呢？在lj看房找其它中介成交省中介费是合理的做法吗？毕竟资金有限3个点就很多了…5.看二手房的注意事项星球内有清单吗？查了一下好像没查到，求指点。非常感谢！ 非常感谢！
回答：1. 90+的两居更好。 2. 海淀的老破小升值空间一般，推荐看望京或者朝青板块，南湖中园 南湖东园 望京新城 3. 可以绿中介带看，其它地方成交，为自己省钱的事为什么不合理？ 精华主题有介绍，二手房注意事项： 1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书); 二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)， 三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。
提问：房姐好，新人首问，盼请翻牌，感谢。 先说说自己情况，单身，女儿11岁，我和女儿户籍广东（家里亲人也多在广东），今年我和女儿均已入广州集体户口。目前居住在北京已有住房，现阶段工作地点在广西，未来定居城市主要以女儿高考的一线城市为主，首选发展城市是北京（在冲刺北京积分落户但很难），其次发展城市及以后养老可能是广州，广东无房。 收入情况：因为所在行业受疫情影响极其大，今年及未来都比较深远，未来收入将极其不乐观，目前手头有资金300（除此还留有2年房贷月供）希望能尽可能在广州市中心、地铁方便、小区物业好环境好。以投资为主，如北京积分落户失败，即有可能去广州自住。 问题：（1）广州市内有哪些楼盘合适？（2）个人名下已有一套北京住宅，在广州算二套吗？首付需要几成？感谢！
回答：1. 广州比较推荐黄埔和万博板块。 选筹参考: 金碧世纪，雅居乐花园，中海康城，黄埔雅苑，万科城市花园，金色悦府 2. 看你是否有贷款在还，广州无房有住宅类贷款记录首付四成，广州无房贷款未还清 首付7成。
提问：请教㈠①在海淀甘家口大厦西边增光路有90年电梯房60平2居，距马上通16号地铁甘家口站约600米，交通购物方便，学区是12年一贯制北京小学。老小区，有物业和门卫，停车位紧张，没景观。②在昌平回龙观东紫金新干线2015年93平2居，学区是12年一贯制人大附，小区配套有幼儿园，养老院，物业好，景观好，小区旁边就是霍营公园，距13好线拆分回龙观东大约500米。 现需要卖掉一套房，您认为应该保留哪个以后更有价值，是老小区还是次新。 另外，再添加300w.买三居目前不自住，打算长期持有，您认为未来北京哪片区域更好。㈡300w在北京买还是在上海周边花桥地铁站附近好。未来北京和上海周边比较，哪更适合投资。
回答：卖掉老小区，保留次新。 上海花桥类似北京燕郊 ，价值在于人口外溢需求，目前做为投资不合适。 建议在主场北京买，推荐看 常营、酒仙桥、望京板块
提问：新人首问：小姐姐好～未婚，计划今年领证备孕，首房首贷，首付预算250W，互联网行业，目标：自住改善或投资。现有后沙峪400多万小两居（有100多万贷款） 1.新房里，西山锦绣府和华樾北京推荐么？怎么排序？或者有其他推荐么？ 2.二手房里，目标是北纬40度，但首付不太够，还要攒一年（会不会有上涨风险？），这个小区怎么样？有其他小区推荐么？ 3.再买一套和卖掉后沙峪后再买，两个方案哪个更好呢？什么时机操作合适些？ 4.还有，现在适合适当加杠杆吗？（首付借钱用信用贷之类的） 辛苦解答，感谢～
回答：西山锦绣府定价不高 但是有捆绑装修，整体性价比一般 华樾北京>西山锦绣府，万象悦府也不错可以关注下 北纬40度房子不错，能兼顾部分学区，有合适的可以考虑。 建议卖掉后沙峪，选筹的范围会更大。今年能操作最好，早上车是首位。 如果还款能力强，增加部分杠杆没问题。在你的承受范围内即可
提问：房姐好。帝都人，96年24读研。两套公房东城，一套商住，一套燕部，偷偷XG一亩。 前俩天才从家里长辈那知道，94年家里姥姥姥爷存款就一百万了。这么多年一直不买房。我爸也是傻空，03年月薪3500美元，我记得非常清楚，那时候的汇率是8.6。这么说不是抱怨。爸爸很爱我，答应过我找到工作就付SF。姥姥也很爱我，从小带我大，老人也从不重男轻女。我要怎么才能回到他们当初的阶级呢。那个年代如果买，可以买多少平米呢？ 本来还挺开心的，觉得入水库起码比同龄人好，现在不了。 谢房姐。
回答：首先有哪些资产在你名下或者归你控制，这一点最重要。 24岁如果是女生，优先找好对象＞工作＞读研。 如果是东城90年以后的老公房，可以考虑抵押出来，明年再卖； 如果是90年以前，处理相对麻烦一些，能抵押抵押，不能抵押考虑出售。 燕郊建议出售，商住看情况，出售\/抵押优先。 XG可以先放着。 买房方面 第一步合计，经过以上操作，目前的首付资金可以拿出来多少钱？ 根据首付资金情况进一步操作。 尽量一次性凑足首付，贷足买大标的，你的家庭现金储备过多，尽量提高贷款和月供。 找到工作给首付，结婚前给首付买房，都是你可以利用的点。 爬阶升级，一种是靠个人的努力，一种借力对象共同努力。
提问：房姐，我们的官司遇到瓶颈了，现在就公司持有北京住宅的资质问题围绕，买房时开发商审核我们资质，说能网签能下证，结果也确实网签了，到办理房本的时候，开发商的代办去区不动产被卡住，说这个公司没有购房资质，开发商要求我们注销网签，重新注册一个股份公司，再办网签，我们觉得风险巨大没去这样做，请了一个律师打官司退房，开发商态度特别恶劣，拒绝理睬，直到法院给他们递了传票，开庭前后，开发商让代办联系我又说能办了，说他们经过多方协调及有关部门多次政策解读，现在可以合理合法合规办理，请问房姐对这方面也了解多少，给些建设性意见，谢谢！
回答：一个内卷的典型案例 首先，不应该用公司壳买房。 其次，公司壳买房，正常一般用普通的有限公司。 自然人独资公司极少，选择偏门路径，就会导致麻烦，工商、建委、开发商需要互相查询验证协调。 社会生活，以后还有无数这类的事情。
提问：房姐姐好！新人首问：西城西四一套60自住，孩子上学+媳妇上班（工作稳定），通州天赐良园一套130平外租8000，目前尚有贷款400+，手中子弹250+，计划用老人首套资格入一套，从升值角度考虑，是直接入500以内的次新房两居？还是通州的换掉，入800-1000三居，目前关注了朝青、劲松、玉泉营、丰科，能否跑赢大盘？可有小区推荐？感谢！
回答：北京500内的竞争是最激烈的，没有太优质的标的可选择，逐渐沦为上车盘。建议脱离红海区看800-1000的标的，才有更好的选筹空间。推荐看下 润枫水尚、华纺易城、爱这城二期、东恒时代二期、首城国际
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