成都楼市现状：二手房成交遇冷！横盘期应该如何买房？
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/136711fdda0d4e059f4bd7f5dda66f19这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下来自“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问:房神您好,我是前段时间提问北星城那边二手房的，由于各种原因还没下手，一直考虑等幸福桥TOD的幸福拾光开盘，现在消息幸福拾光马上拿证了。
幸福拾光总价210左右清水洋房，就是太靠近地铁高架，怕有噪音，买的话月供压力大，三个小区二手房我考虑总价160- -180左右的，相对月供压力小些。
请综合考虑投资价值和流通性，幸福拾光和北星城，保利公园里，碧桂园城市花园的二手房，哪个更值得下手。
回答：幸福桥是高架地铁站，这个确实会有一定的影响，整体来看虽然幸福拾光是洋房产品不错，加上是TOD项目，后劲不可以忽视，但是，是清水交付、装修费还有一大笔，另外靠近高架噪音不能避免，加上超过你的预算，我们还是建议你买之前看好的北星城二手房为宜，一方面位于北部新城核心地段，另一方面距离周边两条地铁线都距离适中，再者位于楼盘密集区域，具有抱团作用，最后小学等教育已经配套成熟，更具有成长性。
提问：房神你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗? 78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分的。
犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。 可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。
目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。
回答：你好，学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万 没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。
但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌 成交带看更集中 今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。
据我所知同为青羊二区的东城根街小学 有这类标间楼盘 如时代凯悦 新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。
第二点就是目前就读少城小学 以后会划到金牛区吗？放心 主城区 区县之间的划分非常稳定 以后再跨区划分的可能性微乎其微。
如果预算只有100万 那么挂户青二是最好的办法 不要看芳草南街了。
提问：房神你好，建发浅水湾套三双卫113平、可换名、只有契税约270万，复地御香山3悦套三双卫95平、所有费用约298万，请帮忙分析各自优劣，如何选择?谢谢！
回答：建发浅水湾，单价便宜(2.38万) ，当下地段配套更差;反之复地御香山3悦单价高(3.1万)，地段好，地铁口，与天府新区人气旺盛的华阳、海昌路板块联系紧密，当下的学区教育质量更好。
如果从投资的角度来看，建发更具有动力，周围地铁在建，三地铁环绕，而且紧邻天府公园西这一核心板块，今后被拉动的可能性更大，而复地御香山3悦当下的单价已经非常高昂，不是很好的入手时机了。
提问：房神您好！现户口在武候区，社保在青羊区，准备卖掉温江恒大城和市内一环边2001年的老房子，准备筹500子弹购买房子，现在有两个方案：1、购350左右的房子如：华润时代风景，剩下的购个铺子；2、500子弹全用于五城区购房（老公在武候区上班，我在青羊区），想兼顾增值，请问哪个方案较好？有没有推荐的楼盘？
回答;500的普通子弹，说少也真不少了。方案一里的华润时代风景其实是二圈层里很不错的楼盘，除了学区和商业稍差（商业可以到万象城解决），其他地铁等交通配套，和东门的方位预期以及整体的产品设计，都还是很用心的，但是考虑到你们当下武侯和青羊的工作地点，常年东西穿城而过还是比较折腾，通勤上心累，另外有350的预算了，一般都会考虑进入一圈层，你们选择十陵并非不可，但不是非常好的选择。最后，剩余150万买一个铺子，这个是很难选择的，遇到好的铺子几率很低，80%的投资商铺都是惨败而归，如果不能想好非常好的商铺买法，我们并不推荐整个方案一的做法。
方案二，将500子弹全部用于五城区购房，这个选择项还是不错的，虽然不分散打发，但是可以全权把精放在住宅升值环境上，建议参考建发央玺、南山凌峯、人居九林语、城投绿城凤起蘭庭、当代璞誉等楼盘。
提问:房神，户口坐标成都邛崃，三圈层，刚卖了一套房，手里有150子弹，邛崃现在还有两套房，一套120平自住，一套85平去年收的新房。请问1、85平是卖了合适还是继续持有? 2、邛崃投资价值大吗?3.孩子还有5年才能工作，地点未定，以后需要在工作附近买房自住。现手里150怎么配置合适?
回答：1.85平刚收建议继续持有,配合出租。2.邛崃的投资价值不大。3.目前成都适合投资板块有大丰，天回，书房，犀浦这几个低价区域。
提问：房神你好！新人报道，请教您如下：
目前家庭名下有两套房，分别为自住的阳曦芙蓉城（正读楼下的茶店子小学）以及父母在住的蓝光凯丽美域（正读金沙小学）。孩子计划4年以后读金沙小学。
因为工作即将搬到银泰城附近，且想在南边置业，所以前段时间以父母名义报名麓湖生态城的房子，但无房刚四资格且无天新社保所以没有进入摇号池。之前考虑如果买到麓湖套三400万左右房子就卖掉阳曦芙蓉城（大概卖290-300万）再加100万全款购买（父母不能贷款），然后在内金沙以我们夫妻名义买套三（预算350万以下）的二手房自住，可以用公积金贷款一半。这样考虑的初衷是处理掉阳曦芙蓉城这个品质不行的房子，置换到内金沙（考虑买凯丽美域二手房，和父母一个小区方便照顾）更保值。而买麓湖是为了以后保值增值，自住也不错。反正就是想有三套房。
问题来了：问题1、这次没有抽到麓湖生态城，为了资产保值运用杠杆购房，天府新区的房子还有哪些推荐？（没有高新南资格）如果麓湖再开盘又去摇号估计也没戏。
问题2：蓝光凯丽美域房龄11年了，现在2.7万一平米，花340万买个套三自住，虽然四号线地铁口就在门口，生活方便，但未来增值空间可能也有限。凯丽美域值得买吗？
问题3：如果卖掉阳曦芙蓉城，以我们夫妻的普通资格去摇号天府新区核心区域的房子，希望是不是很渺茫？
回答：1、你们刚四资格，大概还是以捡漏为主吧，麓湖的后续房源可以继续关注，但是并不是都很好的哈，比如上批次，也是高层，而且交房时间很长。其余的可以看看天府公园东的中海天府里、秦皇帝锦（大户型）、天府公园未来城、兴隆湖的鹿溪樾府、龙光天瀛。
2、蓝光凯丽美域其实并无较大硬伤，整体来看还是个综合配套很好的楼盘，就是房龄稍大了一些，如果介意这一点的话，倒不妨在青羊五区周围寻找其他次新的比如金沙鹭岛、金沙云庭等。
3、到时候你们也是普通资格，主要还是看你们的预算多少，预算高的话，可以以捡漏为主，基本可选楼盘和上述刚四一样的。
提问:房神我单身小女生一枚, 一直住在成都西边，上班在高新南。跟着房神学了很多，但还是好多不懂。现在纠结是买套一还是套二 (首套房) ,主要是自住，总预算80至100万;最近看房子看得有点蒙。
蜀汉路上千和馨城和外光华的光华杏林怎么样?感觉完全没得环境。能否推荐下蜀汉路或外光华、外金沙的楼盘?或者只要地铁附近(三环内外)就行，房神推荐哪些楼盘呀?另外蜀汉路两侧爬楼梯的老学区房有价值么?会有接盘的么?一定帮我捋一下,十分感谢。
回答：这个区域,还有和你的预算结合，没有很好的笋盘。老学区房目前不建议你一个小女生去接盘。买个小两居就行。最近不少人把学区房作为投资方向。众所周知，学区房之所以高于普通房子，是溢价包含了学票价值在里面。房子会升值，学票价值却可由学区政策的变动、走后门等的影响而贬值或消失，今天是名校，不代表十年后还是名校。
如果我们投资房子，有学区作为附加价值是加分项，不应本末倒置、主次不分，一味去追求附加价值的最大化。但如孩子长大，有上学需要，可入，纯学区投资不建议。
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