楼市现状：投资买杭州 武汉，自住买北上广深
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/35aae4f713c84b0398b2026e03e7d8c5这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选
提问：房姐你好，本人湖北人，目前在广州（户口也在广州），单身未婚，2010年与同事合买了一个南州的小户楼梯楼，各占50%份额，贷款已经还清。2016年底在广州2017年330新政前在花都区广州融创文旅城（原名广州万达城）买了一套91平的电梯楼，目前已经收楼2年，但是未装修。目前本人的困惑： 方案1、是否需要将两套房子都卖了，在市区地段好点的地方置换一套两居室？因为本人未婚，目前在广州只能买一套，两套都卖了手里现金预计能到100-150W。 方案2、本人一直有点想回武汉居住生活几年，所以在想要不要把广州的小户卖掉，然后在武汉买一套？预计手里现金能有50-70万，武汉武昌和光谷一带有什么推荐？ 顺带替我兄长也咨询下，我哥哥在武汉工作（户口在老家非武汉），2016年我哥哥在光谷东 北大山水年华 买了1套95平的房子（住房公积金贷款），2017年在鄂州红莲湖北大莲湖锦城入手了一套118的高层，按揭了7成，利率上浮了3成，不过目前涨幅很慢，他一直纠结着要不要卖掉（可能目前有些难出手），然后重新投资一套（前提要破限购），或者以我的名义在武汉买一套更有投资潜力的房子？ 以上我们两个人的置业方案请问房姐有什么建议能够提升或者优化？
回答：你好，大方向是从广州郊区往市区置换，但是现在并不是入场的好时候 广州这一轮涨幅已经进入尾声，现在能挑到的选筹大概率都比较一般。 接下来要为下一轮涨幅做准备了。 城市轮动已经从一线城市走向强二线城市。 建议入手杭州，武汉这类城市，吃掉一轮涨幅之后再置换广州。但是要控制好买入和卖出时机。
子弹50-70，可以关注知识星球内推荐的板块。或者暂时不折腾，最近1-2年在广州多淘淘笋。 哥哥的山水年华继续持有，是我们重点推荐的楼盘，还有比较大的利润空间。红莲湖这套可以直接出手，再入手一套知识星球内推荐板块的次新盘。
提问：美丽又知识广博的房姐好！16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点
回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。
提问：房姐您好！前几年总是听各方面消息说银川房价没上涨空间，一些炒房团都不看好，也不愿去投资。但这两年银川房价涨势非常猛，目前还在涨。一些房子开盘还需要排号，甚至买不到。去年问了几个楼盘，只有个别楼层不好户型不好的房子还有一点，其他全售出了。可奇怪的是，二手市场挂卖的房子几乎都是这几年刚入手的毛坯房，刚能流通就挂卖，价格明显比入手时高处不少，只要出手就能赚。目前似乎只有老城区的老房子没怎么涨，但周边新房比如说银川这几年大力开发的悦海板块，以及城南城东新房都在涨。请问您怎么看宁夏银川这两年房价的涨幅？目前看还在涨，后面还有多少空间？谢谢美丽智慧的房姐！！！
回答：你好，银川的价值很低，二手市场也很差。 整个银川市才200万的人口，穆斯林占1/4以上，西北边陲人口流失也非常严重。不看好。 西北就到西安为止。乌鲁木齐房价10000，银川5000，问题的关键在供应量，加上三四线普涨，三四线城市也会有一点涨幅。 我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。 每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于银川这些地方来说，不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。 银川排不进top20，没有人口净流入的城市， 短期有小价值，长线看不乐观。 赌场也有很多人赚钱了，但是赚钱不代表不是赌徒，有人赚到钱不改变赌场必赚赌徒的性质。 投资还是去能级更高的城市。
提问：请问房姐，今年我计划给父母置换改善房，由于我结婚后住百步亭花园，想让父母离我近一点，目前看中了融创御央首府的房子，预计落地280W，准备卖一套房子加上贷款进行置换，想问一下如果父母养老居住的话，融创这个盘值不值得入手？另外现在我手上有2套房可以置换，一套是蓝晶绿洲92平的商品房，有两证满五年，房龄7年左右，预计挂牌价240左右，另一套是头道街黄家墩临街铁路小区108平的房子，有铁路的房产证，预计价格在210左右，房龄在18年，但不知道是否会拆迁，想问一下在考虑地段未来升值空间，房产价值等综合因素的情况下，我应该卖哪一套房子去置换融创的楼盘比较合适啊？
回答：仔细观察融创在武汉的所有项目，你会发现基本都是CEO盘。 融创开发商是个靠开发商，为股东谋求利益，利润率有保障。所以买他家的房子，相对来说收益率一般，只有在部分弱二线城市中创才会走周转流，在强二线城市一般都会卖溢价。 开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘，而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业，品质，环境等溢价因素会慢慢折价，所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。 融创御央首府自住还行，品质不错，投资就不建议买了。 黄家墩这套老房子建议出手做裂变。如果从投资的角度，更倾向入手后湖板块的刚需盘。
提问：新人首问，房姐你好！我的情况是这样的，我是福建的，在武汉做餐饮生意。15年的时候在关山万科锦程买了一套135平的三房，首付50贷款140，当时是为了小孩上学买的。今年因为疫情，生意不是很理想，负债了四十万左右！6月份的时候有中介打来电话，问房子要不要卖，就想着卖掉置换一套一百平左右的小三房，这样压力也小些。所以就同意了，但是挂在网上一个多月，没什么动静，就两个客户来看房，中介又打电话来问我要不要降价卖，我就说算了不卖了，想等行情好些再卖。现在情况是，我家老二明年9月份又要上小学，我是想说等老二上了小学再来卖，换套小一点的。一三年那时行情好些年入五六十万，现在年入只有二十多万万，房贷每月7300，然后贷款利息各种开销，基本就没了。之前是想说卖了这套135的，换个当代安普顿小镇100左右的，就可以把各种贷款给清了，然后就还个少一点的房贷，人要轻松些。看了房姐的圈子，心里又有点不死心，请问我这种情况如何配置合理？当时也有考虑换到花山，但是那边中学不知道在哪上，安普顿的话就是华师附属托管，九年一贯制，要方便些。现在如果把房子卖了，把外债清掉还能剩150，如何安排？谢谢！
回答：你好，万科锦程是优质资产，未来潜力不错，建议继续持有，把房子的金融属性利用好，找渠道截断抵押融资，外债清掉之后，入手一套花山的上车盘，剩余子弹足够还贷款。 考虑到初中，可以入手一套光谷二小+光谷实验对口楼盘的小户型 挂个学位即可。 新学校升学率不好判断，建议孩子读书还是在光谷成熟板块。
提问：【新人提问】家庭情况:1.有保利时代南区小2房一套，目前自住，房贷4300，明年要用光谷一小的学位。 2.刚出手了锦绣龙城一套，手头子弹160。 3.夫妻年收入40左右。 问题:考虑明年小孩要在光谷一小上学，目前小房子住的也不够住，考虑在保利南区和北区再买一套二手房。 有以下选择 1.等明年小孩上小学了，出手了保利时代南区的小房子再买一套大的。那样就是首套房，学位用了的话对卖房有多大影响？ 2.今年下半年先在保利时代买一套100平左右的房子。住大的，把小的出租。下半年几月入手比较合适？ 3.今年下半年先在保利时代买一套自住的，等明年小孩上学了再把小房子出售。小房子满两年了再出手吗？ 以上哪个选择比较合适？ 另外，保利时代南区和北区的房子如何选择？目前来看南区学位比北区好？
回答：你好，考虑自住可以置换大户型，但是投资角度，保利时代二手房溢价比较高，建议直接租房住，把子弹投资到回报率更大的潜力盘上。 现在武汉的二手房开始缓涨，需要淘笋，一般来说年底降价盘偏多。 子弹充足的情况下，建议先淘笋，有性价比高的盘直接拿下，小户型留着慢慢卖。 南区相对好一些，实验中学比二初好。
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