楼市上升期：首付多加一点，可选空间就会大一点
从我们做线上以来，粗略统计得线下得有近1000个家庭做了科学的咨询、规划和配置，线上咨询人数过万。了解我们的朋友应该都知道，我们是北京房产圈里顶级实操派，不自己给自己瞎戴”专家“的帽子，从历史上看，房圈里越是专家越容易坑蒙拐骗。下面是我们将近期咨询中有代表性的案例（来源于公种号：一代良民），分享给大家，有类似困惑的朋友们，可以加入知识星球提问或预约线下咨询（预约VX：89928725）
提问：您好，北先生，有个比较棘手的资金规划问题请教您，我找了一圈，全网像您这种，既懂房产又懂贷款的人太少了。我的情况如下：
1. 基本情况：北京房产两套，一套价值1400万（没有贷款，还在涨）、另一套价值650万（还有80万贷款），手里几乎没有现金，家庭年收入110万，月供很低。
2.资格情况：因为北京再操作难度过大，打算在南方继续买入，我跟我先生分别在广州和杭州都有买房资格（广州已经办下来了，杭州正在办，很快也能办下来），但是这两个城市的问题就是他们的首套房贷利率都很贵，首套5.4还是多少来着？反正首套都比较高了。然后我先生是没有贷过款的，我之前是北京有一个公积金贷款，但那个办的比较早，不上银行征信的（北京能查到，但是外地查不到的），另外吗，我父亲16年按揭买房，当时我配合做过一笔接力贷，是他的名字贷的房贷，我这边是体现为一个担保。
3.初步打算：我们如果是在广州、杭州买房的话，其实三四百万的房全款也是能买下来的，但是这样的话，资金使用效率都太低了。因为那边相对而言，买新房还是比较划算的，像杭州那边还是限价的。但如果是贷款的话，又觉得按揭利率太高。我们深知，首套房就是一辈子就一次的，但是这种机会搞这么高的利率，我心里还是有点不太舒服、就觉得亏了；但是如果是直接直接全款呢，如果是买新房的话至少要三四年拿到房本，才能再做抵押，这个资金使用效率又比较低，所以我现在比较纠结，您这边有什么好的建议能给到我？
回答：
你来过我们沙龙，对你的其他信息有所了解。
1.像你们的情况，我个人建议先梳理好资金情况，再做买房打算。
以描述的情况看。目前可控资金上限是1290万（980+310），下限是1060（750+310）。目前常规利率是4.5%上下，有20年等额本息也有5年先息后本，5年先息后本额度高一些、要求低一些、速度快一些，但是前期花费稍贵一些。
2. 资格方面，一般性原则是老人的资格先用，随着年龄增加，老人资格逐渐丧失金融属性。
3. 成本方面，不知道你们后续规划如何，如果仅仅是在杭州、广州分别购入一套的话，总价标的在300-500万之间的话，哪怕全款买入，1000万也是足够的。区别无非是“贷款前置”还是“贷款后移”的问题。
如果心里对利率芥蒂较大，可以选择贷款前置，具体成本差异如下：
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/d33118187fb2477cb61bcce9ccd97a1d
一目了然，怎么算都是划算的。
至于杭州和广州的限售等问题，我对南方城市的理解可能较为大胆，以最近几年（特别是2020年后）南方的房价尿性来看，南方多数城市根本不咋care上面的总体要求，都在偷偷摸摸（有的就是明目张胆）地大涨，限售年份甚至就是“虚数”，别光靠表面的表决心，看真实的情况。
退一步讲，即便年限够足，还有加按等策略。
看你们的理解了。
如果换位操作，我会北京贷足，南方有首套用首套，杭州、广州已接近本轮牛市顶峰，“好房不好摇号，好摇号不是好房”，并且不能以“购房资格”为导向，这样会让人头脑一热，站岗也不是不可能。
南方还有大把城市可选，只要人在、钱在、思路在，未来2年，将是有产者的天堂。
提问：您好，京户，首房首贷，首付450，总预算750左右。两人上班西二旗和金融街。想买个两居室。现在看了学院路的逸成东苑(明年通地铁)东南向涨幅有15%，到750。还有青年路的青年汇(距离太远)，涨幅也有15%到750往上。两套房子现在都没法住，距离交通等因素。请问适合入手吗？找两人中间的牡丹园可以自住的房子，现在又没有合适的房子，且新点的房子只能够上一居。请问能给点建议吗？主要考虑保值，如果能兼顾自主就更好了，谢谢。
回答：先说下你提到的几个小区，逸成东苑虽然是00后小区，物业水准不如老破小，这些年怨声载道。青年汇算朝青上车主流盘，先涨的，两居三居涨幅不止15%。
刚需买房，首先要解决的就是自住问题。既然涨了15%，又没法住，这等于既照顾不到涨幅、又照顾不到自住，买来的意义是不是就低很多呢？在次新普遍已涨的“大城区”内，要么接受涨幅买你俩通勤最适合的地方，比如你提到的牡丹园（不是没房，是价格高，下不去嘴）。如果以“增值”为预期，要看价格轮动，目前700—800可以选望京西和老北苑。不知道你们收入能力如何，再上个100万台阶，可选的位置就多了，涨幅也不是都那么多。
无论首套还是二套，多贷100-150万都是难度不大的。前提是要有固定工资收入，银行可接受的职业类型。
市场还在轮动中，不要因为没有房子而和市场较劲，犯不上，做到100分的意思不是自己喜好下的完美，而是在当前市场下，做最正确的选择。
最近买房有困惑的朋友很多，不仅仅因为价格，还有资金、区域、置换、学区等等问题，需要一个有实战经验的个人或团队帮忙厘清思路。有个小小的建议，买房无小事，仅仅靠线上某个人的文字，不足以见证他的水平，只有线下有实际操作能力的人，到买房/贷款那一步才见真水平。
线上问题，加入知识星球进行提问；线下实操问题，还是建议到线下进行面对面咨询（线下咨询预约微信：89928725，当前价格1199）。
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