重庆楼市的第一把火，到底烧在了哪里？
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/f8cb4c9c51354d82a775117ad9f26c1f自从重庆楼市开始慢慢热起来之后，总有一些人说重庆的楼市首先是由中央公园热起来，然后再传导给其他区域。
杨一在分析了大量楼市成交数据后，发现结论其实并不是这样。
今天这篇文章的结论，可能会跟你内心的想法完全不一样。我在得到结论后，也是有点小惊讶。
但数据是不会说谎的。
01
第1周即2021年的1月1日-3日；
第10周即3月1日-7日；
第21周即5月17日-23日。
………
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是不是一眼看上去，数据很多，看的眼花缭乱的。
别着急，主要看懂这几个数据就行了。
1、重庆主城2021年1月-5月23日，住宅一共销售了43985套，成交建面均价为13854元/㎡，总成交金额为685亿元；
因为2020年份的特殊性，2021这个数据量没办法去和2020年做同期对比，大家只需记住这个数据就行。
2、重庆主城第1-10周的住宅成交量为14636套，占整体成交量43985套的33%；而11-21周的成交量为29349套，占整体成交量43985套的67%。
这说明了什么？
重庆从3月份以来，市场迅速扩张，第11-21周的成交量，几乎是第1-10周成交量的2倍。
3月是重庆市场的分水岭。
而除了成交量在上涨之外，成交价格也在上涨。
2021年第1周的住宅建面均价为13854元/㎡，而第21周的住宅建面均价为14516元/㎡，每平米大概上涨了662元/㎡，累计涨幅为4.8%。
越涨越买，越买越涨。
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02
那么究竟是哪些板块在涨呢？
杨一梳理出了重庆成交量排名前20名的住宅销售情况。
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前20名板块共销售37286套，占整体成交量43985套的85%，基本上决定了重庆整体市场的销售情况。
我们前文说过，重庆第11-21周的成交量，几乎是第1-10周成交量的2倍。
这是整个重庆市场的基本情况。
板块销量第一名是西永-大学城板块，它们是科学城的核心板块。
销量第一，足以说明科学城的热度。
第1-10周共卖了2199套住宅，是第10名悦来板块400套的5倍多，足以说明科学城在2021年开年之初的火爆程度。
而第11-21周只卖了3763套，虽然仍然是重庆主城的第一名，但是其成交量只是第1-10周的1.7倍，落后于重庆主城平均2倍的平均倍数。
这说明科学城虽然市场热度很高，但从3月以来就已经开始陷入供货不足的状态，杨一在去科学城看楼盘时也发现了这一情况，大量的售楼部无房可卖。
科学城领跑了重庆2021年的楼市，但是现在速度开始慢下来。并不是说科学城市场不好了，而是市场没那么多货可供应了。
同样的位于板块销量第四名的李家沱- 龙州湾，总共销售了3492套住宅，第1-10周共卖了1284套住宅，是主城成交量排名第二的板块；
第11-21周共卖了2208套住宅，成交倍数和西永-科学城一样，只有1.7倍，落后于重庆主城平均2倍的平均倍数。
真正对重庆市场有巨大贡献的，既不是火爆的中央公园，也不是大火的科学城，而是空港、蔡家、水土、界石、跳蹬、陶家、华岩等这些板块。
03
重庆楼市虽然很火，但真正引爆重庆市场的，是这些板块。
北区：空港（3.5倍）、蔡家（2.3倍）、水土（2.3倍）、中央公园（2.2倍）、龙兴（2倍）
南区：界石（2.4倍）、跳蹬（4倍）、陶家（3.1倍）、华岩（4.2倍）
主要是北区和南区，暂无西区。
仔细观察下这些区域，除中央公园一个改善区域之外，其余全是刚需区域。
得刚需者得天下啊。
你看最初的淘宝，再看后来的拼多多，聚集了大量的刚需用户，最后把这些平台全都送上了商业成交额前几名的平台。
比如空港。
第1-10周仅卖了857套住宅，第11-21周共卖了2971套住宅，倍数关系为3.5倍，远高于主城2倍的平均值。
空港板块不仅绝对成交量大，成交倍数还高，妥妥的最大功臣。
前两天空港某楼盘开盘，几十套房子在3小时之内就抢完了，确实火爆。
而且跳蹬。
第1-10周仅卖了228套住宅，第11-21周共卖了903套住宅，倍数关系为4倍，远高于主城2倍的平均值。
………
还有另外一个观察：北区的板块成交量比较大，南区的远郊板块成交倍数比较高。
整个重庆楼市的火，都是围绕着北区烧的。
科学城放了第一把火，之后依然是大火，但火势有减小趋势；
中央公园、蔡家、空港、水土等北区热点板块，保持持续的高昂亢奋，而且越烧越旺；
界石、跳蹬、陶家、华岩这些南区远郊板块，刚开始都是一点火星，后来慢慢发展成燎原之势。
04
怎么样？
通过数据分析得来的结论，是不是跟你想象中的有很大差距？
重庆楼市，是刚需的天下。
过去是，现在也是，未来可能不是。 南平
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