“万人摇”密集！4个月6次、1盘2次，还会出现吗？
6个盘，7次“万人摇”！从2020年7月到2021年5月，西安限购区域平均一个多月就出现一次“万人摇”，频次还是比较高的。
这是过去一段时期楼市状态的一个缩影，也是投选逻辑的一个反映。
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在2020年7月份之前，“万人摇”是其它城市的事，西安从未出现过。
紫薇东进最后一批次房源，440套毛坯房均价1.02万/㎡，出人意料地有1.1万多人登记和摇号选房，西安首个“万人摇”就此诞生，也因此改变了西安楼市的历史。
潘多拉盒子一旦打开，会发生什么就难以预料。
谁也没有想到，2021年2月到5月，4个月连续出现了6次“万人摇”，其中有2月和5月这2个月份都有2次：
2月份：CID中央首府，272套装修房，均价1.82万/㎡，1.21万人登记，1.12万人摇号；保利天悦地块8，926套装修房，均价2.1万/㎡，1.5万人登记，1.29万人摇号。
5月份：高科麓湾，248套毛坯房，均价1.21万/㎡，1.52万人登记，1.33万人摇号；中海曲江大城，102套房，均价1.87万/㎡，1.33万人登记，1.18万人摇号。
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这6个“万人摇”盘中：紫薇东进均价1.02万/㎡，价格最低；保利天悦均价2.1万/㎡，价格最高；高科麓湾，则以1.21-1.23万/㎡，2次出现。
至此，无论是低价盘，还是高价盘，都有了“万人摇”代表！
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一个状态持续存在到一定时间，在某个点上必然会出现特定情况。
西安“万人摇”从孤立个例，到批次出现多点开花，无疑是楼市“两极分化、结构性失衡”状态持续两年多的一个短期极端化反映。
2017-2018年楼市新盘供应状态是“刚需多、高端少”、“低价多、高价少”；2019年以来，是“刚需少、高端多”、“低价少，高价多”。两级分化态势一直存在，不同阶段处于“少”的位置的新房角色不同。
在过去近4年时间里，刚需价从1万/㎡提高到1.2万/㎡，用了2年多时间，而从1.2万/㎡到1.4万/㎡，则用了1年多时间。门槛提高的周期在急剧缩短。
结构性失衡，一方面体现在刚需价格产品快速减少，高价格产品急剧增多；另一方面还体现在区域分布上，南区、西区新盘少，且价格高；北区、东区多新盘多，价格相对稍低。
2021年，受货币增发幅度提高、局部地价走高等因素影响，现有置业需求集中爆发，潜在置业需求提前释放，新房供应与需求之间出现“供求失衡”，局部趋热。
当前，西安楼市已经处在“买房没有逻辑”的状态。
以摇号和“万人摇”盘为例，之前价格在1-1.2万/㎡关注度高，还可理解，毕竟有价格优势，现在则是1.2-2.1万/㎡之间的盘都有；在区域上，东南西北都有，没有绝对王者板块。
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从微观因素看，“万人摇”的出现，主要是价格差因素所致：
1、价格落差：无一例外，这6个盘的价格，要么是在限购区内价格偏低，要么与周边房价（二手房）存在不小价差。
紫薇东进当时与周边二手房存在约3000元/㎡价差，和新房价差更大；高科麓湾则和周边新房有约2500元/㎡以上的价差，而且这2盘价格都是主城最低。
2、地价影响：中海曲江大城边上今年3月排拍出楼面价2.4万/㎡的地块，地价已比当前房价高；CID中央首付周边地块楼面价都在0.8-1.5万/㎡，未来房价必定比其高。
与周边新房或二手房存在较大价格差，周边地块楼面价较高，未来倒逼现在，现有新房可选性更强，这不仅是“万人摇”，也是部分“千人摇”盘的共同特质。
“万人摇”情况的密集出现，只能说是局部代表了过去一点时间里的阶段性的符号，未来单盘或许还会有，但密集化出现的可能已无。
一是目前价格“倒挂盘”稀少，二是总体房价水平进一步提高，三是置业方向分化加剧，四是各方管控力度加大。产生的条件已不复存在。
结合地段成长性、增量空间、聚合度等综合看，“万人摇”盘中低价房短期价格空间可见，高价盘则可能需要更长时间。
编辑=六言 编审=周鑫
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