北京楼市：朝阳的天花板有多高，大家都低估了
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/cdf712f6ac7a45bfbcd3d35a035ab122我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：预算2000左右，预计未来1年要孩，和媳妇工作分别在东二环和西二环附近。想买一个能兼顾未来家庭居住、交通和教育的。目前考虑太阳宫、万柳和东直门。想请教一下这几个区域的优劣对比，以及这几个片区内值得推荐的盘。
回答：你好，朝阳教育虽然比不上西城、东城和海淀，但作为北京经济最强的区，朝阳教育近年来发展迅速，区内也培养出了几所可圈可点的名校。更关键的是，相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要强很多倍，从价格上来说，朝阳也更平民，可选空间更大。
什么样的家庭适合买朝阳学区房：
1.长期在朝阳生活、工作的 2.对居住品质要求极高，无法接受东西海老破小的 3.预算有限，买不了东西海的 4.没有北京户口的
朝阳的顶级学区，可以考虑太阳宫人大附朝阳，或者朝外本部。
海淀学区适合牛娃。万柳片区是一个高端片区，房子以次新为主，且户型较大。买万柳一步到位，学区+自住+保值，挺好的。只是目前这个预算，万柳可选不是很多。比较好的选择也就是知识星球内推荐的这几个楼盘。
东城学区房不像西城、海淀那么热，价格相对来说也稍微平民化。所以，对既拼不了娃，又拼不了爹的普通家庭来说，东城是比较好的选择。
提问：新人首问！！需在海淀购置房产，不自住，可出租，近几年内不出售，需要购置保值加增值的投资性好的房产，请房姐指导在哪个区域选购，比如海淀学区，中关村，世纪城，四季青，圆明园上地清河马连洼等。请房姐推荐可行的区域或者具体楼盘哈，另外马连洼价格为什么比上地低呢，有投资的必要吗，农大附中家属楼怎样。谢谢。
回答：不知道你的预算情况 马连洼没什么学区所以价格便宜点，因为海淀大部分都属于学区溢价，投资不要选过重学区属性的板块 建议看看马连洼、四季青、西北旺附近的二手房 农大附中家属楼性价比一般
提问：智慧房姐，给老人安家向您求助！！！ 子弹500，目标1000的自住房。特殊的地方在于给老人居住，希望如下：1.南北通透，人车分流的小区。2.要2000以后的次新房。3.离我们（坐标东直门）近且开车方便的小区，可以照应。考虑舒适的同时，想选择未来能保值的地块！学习了精华帖且考虑到自己的喜好（南边不考虑。朝青不喜欢。）觉得这个价位望京比较合适？！无奈对那边不了解，烦请房姐指点下东北可选择区域以及具体自住的小区！！以矮层板楼为佳，不胜感激！！！
回答：你好，总价1000左右，重点关注望京板块 上京新航线 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 慧谷阳光都不错 除此之外，自住不错的板块，也可以关注双井和奥森 双井板块：首城国际、天之骄子 奥森板块：倚林佳园 美伦堡 上林世家
提问：北京京姐：您好！新人报道：北京人65后，夫妻有朝阳芍药居两套住房（一套141平、一套57平），由于57平不满2年，想等满2年后先后一起卖掉，计划换到东北四环品质中高端的小区，150-170平方米左右的三居，想全款购买。目前关注的是东湖湾、中京新航线和华彩公寓，请给与点评并推荐一下合适楼盘。
回答：不太清楚你的预算情况 望京的品质盘如 远洋万和公馆 ,望京金茂府、橄榄城、保利中央公园和东湖湾都还不错。上京新航线和华彩公寓要差一级
提问：房姐好，请问沈阳现在贷款还可以bf吗？已经浮盈30%左右有必要重新换贷款吗？
回答：30%的涨幅是比较尴尬的阶段。 一般有50%，新产品利率或者月供降低，可以考虑优化贷款。 换贷款成本低，可以考虑还贷款。 目前沈阳的贷款相对还是比较水，市场不发达。 沈阳上一轮2018-2020已经过去，下一轮需要等待。
提问：您好！经常在头条中阅读您关于房产的信息，受益匪浅。我是北京户口，在外地工作。现在想买一套北京的房子，一来为了保值，二来回北京有个地方住。五月刚卖掉海淀区世纪城的唯一住房。 可全款购房。 我个人比较喜欢北京的西边和北边。我的想法是买太阳宫地区的两居，面积可以小一些，房龄在10年左右的。整体价格控制在7百万以内。太阳宫地区交通便利，学区也不错。 以上是我的想法，还请北京方解给予指导和推荐。非常感谢！
回答：首先你对学区是否刚需？还是自住保值更多，不同的需求选筹区别会比较大 太阳宫学区溢价严重，这个预算能看的盘很少，700总价的两居 可以看看土星园。 另外推荐看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京不远，对口朝阳外国语来广营校区。
提问：房姐好，新人提问，最近着急买房，目的是提集体户口落户，倾向于投入小、好租好出手变现的房子，总预算300w左右。最近跟中介看了几个五环内据说是“落户神器”的开间（49平左右，06-08年）：苹果社区北区350w+，晶都国际280+，国美第一城4期310+，还有一套感觉不错的常营北京新天地3期 一居室（65平，12年）370+。想问问您1.）推荐以上哪一套？2.）还有其他适合的盘子推荐吗？（目前还看了炫特，瞰都国际，后现代城，CBD传奇，富力又一城，柏林爱乐，我浅薄感觉综合起来没之前的好）谢谢指教～
回答：你好，苹果社区北区 ，晶都国际 ，国美第一城这3个盘作为上车盘都是不错的选择。 其中国美第一城和晶都国际的租售比更高一点。 北京新天地的租金相对较低。
提问：房姐好！在朝阳门上班，跟公婆同住颐和园附近军产房，在老家烟台有一套小叠拼，刚交房，两年前买的，160万。国管公积金账户有70万，手头有70万。为孩子上学考虑，三年内不考虑搬家。想在京买套房，首套首贷，不用考虑学区。有可能吗？
回答：1. 70首付太少了，能看的标的。想办法临时凑借一些，房产证下来后直接公积金取出来还款。是一种增加首付的方式 2. 选筹上 建议沿地铁大兴线 看看 枣园和黄村站附近的上车盘。
提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！
回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪
提问：【贷款问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，贷款三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款，请问这里面需要注意啥？那个银行贷款区别大么？怎么挑选？
回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作
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