2021年房价或将“下跌”？楼市环境逆转，3类房子迎来“坏消息”
在过去二十年间，我们国家的房价发展轨迹都是“只涨不跌”，为此，也给很多人形成了“买房是稳赚不赔”的错误认知。从商品房的概念上来看，商品房也属于商品的一种，在社会主义市场经济的背景下，价格有涨有跌才属于正常现象，既然如此，“买房是稳赚不赔”的认识就是不正确的。https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/d952d94708a64316b112514f50432d63
那么，问题来了，根据相关机构的数据显示，从1998年~2021年，我们国家的房价涨幅约5倍左右，期间出现房价下跌的次数不超过3次，而且，每一次的持续时间都很短，也就是说，在这二十多年间，房价“只涨不跌”是既定事实，是有数据支撑的，这又是为什么呢？
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/6f788f5f9629433696901836b9a32692
在我看来，有5个原因不可忽视
其一，房地产金融环境的宽松。想买房子，但是经济实力有限该怎么办？没关系，可以选择贷款买房，而且，房贷利率是普通人能够接触到的最低贷款利率，方便快捷，最长可贷30年，月供压力基本都在可承受范围之内。
其二，房子的社会关联属性。现如今，买房已经不仅仅是为了居住，而是婚姻、子女教育、城市落户、城镇养老、城镇医疗等社会属性的必要前提，为此，买房的必要性不言而喻，也可以理解为对于大多数人来说不得不买房。
其三，人口红利叠加城市化。城市化的快速发展，使大量的农村人口开始涌入城市，形成了大量的城镇购房需求，而且，在此期间，我们国家的人口基数足够大（因为五六十年代的生育潮）。
其四，城镇住房的紧缺以及区域人、地不挂钩。城市化给城市带来了大量的购房需求，但是，此时的城镇住房却是供不应求，经济学中有一个理论，叫做：供不应求，价格上涨，我国第一波房价上涨的原因就是这个原因。
此后，虽然城镇住房的建造速度加快了，但是，还有一个问题没有解决，那就是区域人、地不挂钩的问题，最典型的案例就是深圳，深圳是我国经济发展最快的城市之一，每年有大量的人会涌入深圳，但是，深圳可用于建造住宅性质的用地却有限，如此一来，虽然全国的房屋总量足够14亿人居住，但是，个别区域仍然属于住房供不应求。
其五，住房的分配不均。有的人手中有几十套房子，而有的刚需手中，一套房子也没有，好比城市A，一共有10万人，5万套住房，理论上来说，房子已经供大于求，但是，实际情况却是2万人拥有4万套住房，而剩余的8万人在争抢1万套住房，如此情况下，房价如何不涨？究其根本，是因为房屋的持有成本太低，去掉房屋的折旧成本，持有房屋几乎零成本，而且，房子的折旧成本在房价上涨面前，根本不值一提。
正是因为这5个原因，才会使我们国家的房价“持续增长”，也就是说，想要控制住我们的房价，就要从这5个方面入手。近年来，随着我们国家楼市调控的持续深入，楼市环境已经发生逆转。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/1faed7c620af498981573c530501f3bf
首先是房地产金融环境的收紧，一方面强制要求房企“降负债”“去杠杆”，限定房地产贷款额度；另一方面，严防资金违规流入楼市，提高银行贷款利率。其次是，积极推动农村集体土地入市；试点“租售同权”；实施“集中供地”。最后，房产税也已经进入立法阶段，出台房产税指日可待。
除此之外，我国的人口红利已经逐渐消失，城市化水平也进入缓慢增长阶段，城镇居民住房拥有率也达到了96%，户均1.5套，城镇人均住房面积约40平方米等等，凡此种种，都在表明，能够保证房价继续上涨的条件已经不在了，所以，2021年，房价或将“下跌”也是极有可能的，但是，“全面下跌”不可能，毕竟，目前区域人、地不挂钩还没解决，房屋持有成本还没提高等等，不过“局部区域”房价下跌属于大概率事件，比如欠发达的三四五县城市。同一城市的人口外流区等等。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/b9326aab90064e2fbc9271d6dae75f0f
在这样的楼市背景下，3类房子迎来“坏消息”
1、小产权房
众所周知，小产权房属于不合法的住宅，属于违建。而且，长期来看，转正的可能性基本没有。过去，小产权房之所以能够得到购房者的青睐，根本原因还是因为价格低廉，但是，随着正规、合法的商品房住宅的价格逐渐回落，人们法律意识的加强，小产权房未来的市场占有率也必然会受影响。
倘若某一个区域的房价下跌，小产权房一定是首当其中，这是毫无疑问的。而且，随着楼市调控的持续深入，这个现象会愈发明显。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/ab2e9ee9550948c985d53b04c838d5b4
2、商住公寓
很多人喜欢商住公寓的理由是：面积小、总价低、不限购、不限贷。
但是，随着大批商住公寓已经交付使用，商住公寓的问题也逐渐暴露出来，一般情况下，商住公寓具有6大缺点，让人难以接受，分别是：
1、容积率非常高，一梯十几户非常普遍，生活环境嘈杂，上下楼不方便；2、居住成本高，商业用水、用电，价格比住宅高一倍，没有天然气，而且，物业费、停车位也要比住宅高许多；3、商住公寓没有学位，子女不能上学；4、普遍用于办公或者出租，有可能你的邻居就是工作室或者其他工作场所，人流量大，安全性低；5、税费高，难以形成二次交易，升值潜力有限；6、40年产权，贷款最多10年，贷款利率高于住宅。
长期来看，随着住宅价格的回落，公寓的优势会慢慢消失。
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/70a88d37eade4d0191242fc2512ed38b
3、城市远郊住房
城市远郊住房的优势是价格便宜，但是劣势却是商业配套、交通配套、学区配套、医疗配套等全部不完善，或者压根就没有。
有人说，买了城市远郊房，只有住进去的第一天是开心的，因为有家了，但是，以后的每一天都会是不开心的，因为，你会发现，上班不方便，孩子上学不方便，买菜不方便，逛街不方便，时间久了，连城市的样貌都会不记得了。
要知道，我们买房子不仅仅是为了居住，配套也是少不了的。
随着人们住房需求的升级，房地产市场的稳定，城市远郊房的价值也会一落千丈，变得不受欢迎。当然，城市近郊房与远郊房是不一样的，在我看来，城市近郊房还是值得购买的，毕竟，城市化还未结束，上升空间还是有的，尤其是大城市、核心城市的近郊房。
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/18c92cd3f43a427ebf419ebbc8fb089f
留个话题：你认为文中提到的这“3类房子”的价格会“先下跌”吗？欢迎在评论区说出你的看法。
我是@跟着大川看房，关注我，带你走进地产江湖！ 信你个糟老头子！[打脸]
页:
[1]