上海楼市：市场分化开始，刚需如今还能买哪里
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/993f0f9ffef94658b041c079209f8f53我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，关于今年上海新出的政策，有哪些是需要我这种刚需购房者注意的？现在入手二手房是最佳的时机吗？
沪叔：你好，上海新的关于房地产市场调控的政策，为了抑制炒房的投机投资者，这次新政“重拳出击”。几个值得注意的，首先关于制止一些家庭通过假离婚的手段来进行增加购房套数，新政内容中关于离异家庭，在三年内拥有住房数是按照婚前两人来计算的，这一政策实施后，很多人也不存在通过假离婚来净身出户然后加购房产的情况了，其次是增值税年限的变化，现在变为了五年，还有关于银行贷款的情况，以后贷款会更加严格，时间方面也会延长。从新政来看，今年受到影响了不仅只有新房市场，二手房市场也会有很大的改变。今年想要购房的购房者，如果是首套刚需这次的新政是偏向你们的，所以可以抓紧这次机会，想要贷款的购房者因为政策的改变，尽量早些贷款，以免影响后续的交易。现在入手二手房不是最佳的时机，建议购房者再观察市场一段时间再进行选择。
提问：沪叔，感觉现在上海的房子不愁卖，而且供不应求，对于现在上海楼市老师您怎么看？之后发展走势还会像现在这样吗？
沪叔：你好，关于上海如今的楼市，其实分析下来还是处于健康的状态，轻微的起伏算是正常的波动。因为首先，上海有着十分严苛的限购政策，户籍两套，非户籍一套还需要已婚并缴纳五年社保，这样的限购政策下很难有投机性购房。其次就是上海楼市市场的确很大，一手房二手房的供应量都十分充足，上海楼市是存在自我调节性的，今年的市场也是健康的。 对于有购房打算的购房者，今年买房最好在上半年购买，因为关于贷款的政策来说需要将交易时间保持充分一些；其次，还是要跟随主流购房，为了未来的回报率，还有安全性。
提问：沪叔，你好，我刚需买房，买房区域锁定在浦西的板块中，其中我最中意闵行七宝板块，老师能否详细分析一下这个板块，这里的学区哪个更加厉害？
沪叔： 你好，闵行七宝，位于外环，周围有泗泾和九亭，距离大虹桥和莘庄等核心位置也不是很远；交通方面，拥有9，6，10和12号线四条地铁线路，路面交通也很方便，板块交通能级可见很高。商业方面，在地铁9号线七宝站上覆盖了七宝万科、七宝商城以及汇宝购物广场三个大型的商业购物体，日常生活以及休闲娱乐都十分便利，其中还有位于外环唯一的一家苹果直营店。教育方面，拥有民强小学，七宝外国语小学等优质的教育资源。 均价7w左右的对口明强东校的一些项目，这批住宅周围的环境十分优美，居住质量算是较高的，而相对于明强西校区的对口房源，因为所处的环境一般，有飞机噪音等，重要的是西校校区的教育质量没有东校强，因此这片区对口的小区价格就会相对低一些，具体的选择还要看你的需求.
提问：沪叔您好，我是买房小白，之前有看过一些盘，但是不知道怎么选怎么避坑，想问老师买房该如何避坑？
沪叔：你好，买房以下小区不能碰，第一是大社区和独栋小区，大社区多在郊区，生活质量不高，价格浮动大，而独栋小区的居住体验感不好，价格难以随大流波动，升值潜力低；第二是商旅混住的小区，这类小区虽然区位配套不错，但是居住人员复杂，物业水平不够高，房屋损耗快，比较破旧；第三是郊区景观豪宅，豪宅近十多年的价格几乎没涨，再加上地理位置不好，配套不完善，上涨空间更小，投资就是血亏；第四是片区内户型不同的小区，比如刚需盘中的大户型、豪宅等房子，价格不低，转手周期长，很少有人青睐；最后是容积率高的旅居盘，这类楼盘环境较好，但是体量大，交通不便，配套设施也跟不上。
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