人民币持续升值，楼市将被碾压？
2021年5月19日前后召开的“新一次莫干山会议”，因为央行金融研究所所长周诚君的发言，引起了广泛的关注。周诚君主要表达了以下几个观点：
人民币国际化条件下，我们管不了人民币汇率，中国中央银行最终要放弃汇率目标，人民币汇率是全球所有市场主体对人民币的偏好、预期和交易决定的。放弃了汇率目标，那么中央银行就可以明确地追求另外两个目标：即货币政策独立性和跨境资本自由流动。这样，我们的目标就非常清晰：一头抓货币政策的独立性，推动利率市场化改革，确保人民币的国际信誉；一头推动资本账户开放，寻求跨境资本自由流动，确保人民币在国际范围内可自由使用。总体看，人民币对美元在中长期内将持续对美元升值。这既是中国经济持续增长、人民币相对购买力不断提高的结果，也是美联储搞量化宽松和不断扩表的后果之一，而且经验数据也表明，多数成功迈过中等收入陷阱的国家人均收入超过10000美元后，其货币将对美元汇率呈持续升值趋势。
几乎与此同时，中国人民银行上海总部调查研究部主任吕进中在《中国金融杂志》撰文指出，本轮大宗商品价格上行对宏观经济冲击存在一定的滞后影响，中长期上行趋势或已成型。中国应该让人民币适当升值，抵御输入性效应。
吕进中海认为，资产价格有纳入通胀考量的必要性，建议试点测算资产价格指数，并与CPI、PPI合成计算广义通胀指数。
央行两位官员的讲话、撰文，都涉及了非常重大的问题，将影响未来中国通胀率的计算方式、基本利率走势、人民币是升值还是贬值，而这些都将对我们的资产配置产生深远的影响。
有读者忧心忡忡地问我：人民币升值，是不是意味着中国选择“保汇率”，那么楼市会不会被放弃？因为当年日本就是“保汇率”的情况下，出现的楼市大崩盘。
下面谈谈我的看法。
第一，周诚君和吕进中，都是央行各级研究部门的负责人，他们的观点不仅仅是学术观点，还可能是政策信号。
第二，“央行管不了人民币汇率”，可以理解为人民币国际化、迈向硬通货的宣言。
但你要首先理解汇率的“不可能三角”。
“不可能三角”是蒙代尔等人提出的，具体是指：一个国家不可能同时实现资本流动自由，货币政策的独立性和汇率的稳定性。
比如日本，货币政策有独立性、资本是自由流动的，但日元汇率大幅波动。
在比如中国香港，资本自由流动、汇率盯住美元（保持稳定），货币政策就很难独立，受到美国或者中国内地的影响。
而中国内地，长期以来追求的是独立的货币政策、稳定的汇率，所以我们有外汇管制，资本流动不自由。
从1949年至今，中国汇率三角关系一直如此。周诚君的意思是说，现在进入了新时代，人民币要国际化，那么离岸市场的人民币汇率除了香港之外，你是无法控制的。所以，中国应该逐步放弃汇率目标（汇率稳定），追求“独立货币政策+资本自由流动”。
人民币要变成硬通货，中国要崛起为真正的强国，理论上需要走这一步。但问题是，这是一个非常漫长的过程。
因为过去这些年，我们一直在关起门来玩泡沫。一旦放弃外汇管制，楼市和股市的泡沫会全部双双破裂。此外，还会加剧富裕阶层的财富转移。
更要命的是，中美关系充满了变数。拜登时代，合作色彩更浓一些；特朗普一派上台，冲突就可能加剧。在中美没有形成新的稳定关系之前，在台海问题没有解决之前，央行不管人民币汇率、贸然取消外汇管制将是一场灾难。
第三，人民币会长期升值吗？很难。
目前看，人民币有升值的理由。主要原因是，中国率先控制住了疫情，维持了产业链、供应链的完整，而美国、印度等大国深陷泥潭。中国的对外贸易反而大幅上升，因为缺少替代国。
再加上中国印钞少，美国印钞多，美元贬值、人民币升值就成为可能。而且当前大宗商品涨价比较厉害，人民币适当升值有利于遏制输入型通胀。反正我们出口这边缺少替代者，人民币升值暂时不会损害竞争力。
所以，人民币或许真的可以对美元升值到6.2左右，甚至接近6。但疫情全面结束之后，情况就会发生新的变化。
周诚君在讲人民币升值的时候，还讲了一个逻辑：二战之后，当一个经济大国崛起的时候，都被美国逼着货币升值，比如日本和德国。所以——（下面的话是我推导出来的）中国如果想跟美国维持斗而不破的关系，就要控制贸易逆差，货币就必须升值。
这个逻辑当然成立，但人民币很难有日元、德国马克那样的升值幅度（升值2.5倍左右）。原因很简单，日本、德国是战败国，理论上是被美国占领、保护的，所以节省了军备开支。而中国跟美国正在发生“有限度的军备竞赛”，这意味着中国军备开支将远超日本、德国，人民币升值的幅度就不会太大。
而且中国维持多民族、大一统国家，运行成本本来就高一些。比如：我们为什么能有效控制疫情，就是因为有庞大的基层政权组织，而日本、德国、美国是没有这些的。
所以我的结论是：人民币会有所升值，但不会重演当年日元、德国马克的大升值。
第四，通胀计算方式的变革，会导致趋势性加息？比较难。
中国人民银行上海总部调查研究部主任吕进中提出的“资产价格有纳入通胀考量”、“建议试点测算资产价格指数，并与CPI、PPI合成计算广义通胀指数”，其实不是全新课题，去年就有过讨论。
这涉及到一个重要的问题：央行是负责发钞的，怎样才能判断钞票发多了，还是少了？
西方国家一般看就业率（或失业率）和CPI。但CPI存在一个如何计算的问题，中国的CPI偏重“吃”（基本生存），其中猪肉占比偏高。所以坊间戏称，中国的CPI是“猪决定的”。
由于没有计入资产价格，尤其是房价（只计算了房租、房屋装修），所以大家都觉得CPI失真。所以我把CPI称为“穷人指数”，因为它更多侧重基本生存。如果你投资，就缺少一个指数，只能看广义货币M2的增速，或者社会融资额的增速，这可以看做是“富人指数”。
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上图：最新的CPI只有0.9%，而PPI飙升到了6.8%，资产价格上涨主要影响PPI，而比较难传递到CPI。
现在吕进中的建议是，“资产价格有纳入通胀考量的必要性”，建议搞一个资产价格指数。然后这个指数跟CPI、PPI三家综合，计算出一个“广义通胀指数”。
这当然很有必要。但问题是，“广义通胀指数”一旦问世，可能给央行带来加息的巨大心理压力，因为它一定比CPI高很多。
再加上人民币要升值，要遏制输入通胀、维持中美良好关系，那么加息起来岂不更理直气壮？
其实未必。因为中国目前基准利率比西方国家已经高了不少，未来外汇管制的放松是渐进式的。而中国经济内生动力有待提升，再加上老龄化、少子化，利率太高不利于经济发展，所以很难出现趋势性的加息。
“广义通胀指数”，无非是诞生了一个新的“富人指数”而已，主要给投资者看，央行参考。
只要中国留在全球主流贸易体系之内，利率的大趋势还是不断走低的。但短期反弹有可能。
第五，人民币升值、广义通胀指数诞生，会让中国“弃房价、保汇率”吗？
无论人民币升值，还是放弃汇率目标，都是从中国跟世界的关系来考虑的，目标是“活得更好”——让人民币成为硬通货、让中国成为世界强国。
但我们还有一个更重要的问题，踏踏实实地活下去，保持国家的长治久安、基本稳定。
两个目标相比：国内目标优先，生存目标优先。
国家要长治久安，就必须要足够的财政来源，而“土地+房屋”是当今最重要的财源，全口径政府收入的接近40%跟“土地+房屋”有直接关系。
所以，在“土地+房屋”问题上，改革一定会非常慎重。日本式的房地产泡沫破裂，基本上没有可能在中国发生。因为“三道红线”（房企融资）、“两道红线”（银行放贷），再加上限购、限价、限售、限贷、限商之后，房地产市场彻底被装入了“鸟笼”，想剧烈波动比较难了。
未来，国家会遏制房地产泡沫，遏制房价过快上涨，避免大涨之后的大跌。由于土地、资金的供应高度由政府管控，无论是“东京模式”（大跌）还是“德黑兰模式”（每平米房价数亿元，房价每年翻倍）都没有可能在中国重演。
中美博弈，双方最有杀伤力的牌都还没有打出，特朗普是否会卷土重来尚未可知，未来充满了巨大的变数。
在中美形成新的、稳定的关系模式之前，很多问题都看不清楚，各种可能性都存在。
但有几个判断，我可以比较确定地告诉大家：
第一，房地产行业对中国仍然比较重要，至少20年内很重要，房地产的含税率还会提高，这个行业仍将是中国的征税神器。中美博弈中，双方未来都需要更多的财政收入。第二，人民币在疫情结束之前，可能会有一波升值，尤其是在今年年内，目标是对冲输入型通胀（大宗商品涨价）。但从中长期看，升值到6以内，并长期保持，基本不可能。第三，今年四季度以后，中美货币政策可能再次明显背离，美联储开始收紧，中国央行会适度放松。第四、人民币的汇率，长期看是由中国社会的活力决定的。
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/647a1edecc4d4009a2abf32f83b4d740 分析得很到位。 分析了这么多，也没看懂和老百姓生活挂钩的点，个人水平有限，不好意思啊[捂脸]
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