购房高峰期已经过去？未来10年，我国楼市或将面临“3个压力”
自从1998年商品房改革以来，我国楼市已经发展了20年有余，在此期间，我国楼市在政策、城市化、金融等利好因素的影响下迎来了我国房地产行业最兴旺发达的时期。https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/65c2631f84594cf9987e01ca55d61dc0
在这个阶段，城市住房总量供不应求，金融环境宽松，大量的购房需求被释放，为此，房价也是“水涨船高”。根据国家统计局的数据显示，在过去二十年间，我们国家的平均房价上涨了5倍左右，从1998年的不足2000元/平，到2020年的9860元/平，倘若将一二线城市的房价涨幅单独列出来，上涨幅度或许达到了20~30倍，比如深圳、上海等一线城市，1998年的时候，深圳、上海的平均房价大约2000元/平，而现如今，深圳、上海的平均房价早已突破60000万/平，涨幅约30倍左右，这个时期，也被很多经济学家以及专家学者称为我国楼市的“黄金时代”。
不过，从目前的楼市环境来看，楼市的“黄金时代”已经过去了。
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一方面，城市住房总量已经过剩，而非过去的供不应求。根据央行的数据显示，我国的城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套，而且，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，此外，根据国家统计局的数据显示，我国城镇人均住房面积更是达到了40平方米左右，远超欧、美等发达国家的人均居住面积。
另一方面，在2016年的时候，我们国家提出了“房住不炒”的楼市调控方针，目的很明确，就是希望我国楼市能够朝着健康化、合理化的方向发展。截止到现在，楼市调控已历经4年左右，楼市调控措施也越来越精细化，尤其是从2020年开始，楼市调控开始针对金融、土地两个方面做出调控。
比如金融方面。针对房企划定“三道红线”；严格限制资金违规流入楼市；限制房地产贷款额度；严查经营贷流入楼市；提高贷款利率等等。
再比如土地方面。允许集体土地入市；全国22个城市采取“集中供地”的措施等等。
无一例外，这些楼市调控措施都是非常有针对性的，经济学家任泽平曾经说过，房地产周期变化，长期看人口，中期看土地，短期看金融。在我国人口红利逐渐消失的背景下，楼市调控也开始针对金融、土地两方面做出一系列调整，足以看出，决策层对于楼市调控的巨大决心。
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如此来看，再来理解楼市“黄金时代”已经过去了这个结论，也就有理有据、不难理解了。随着楼市“黄金时代”的过去以及人口红利的逐渐褪去，我国楼市的购房高峰期自然也就过去了。不过，从楼市的发展逻辑来看，未来10年，我国楼市或将面临“3个压力”。
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压力1：购房需求不足的压力
根据国家统计局刚刚发布的第七次人口普查数据显示，我国60岁以上人口已经达到了2.64亿人，占比18.7%，同时，人口老龄化仍在加剧，根据相关机构预测，预计到2030年，我国60岁以上的老年人口将会接近总人口的四分之一。同时，我国的新生儿出生率却在连年降低，如果按照这样的趋势发展下去，预计在2029年~2030年前后，我们国家的总人口数量将会迎来下跌，而且，在未来10年，主力购房人群（25~45之间）的减少是必然的。
这样一来，购房需求的不足也就成为既定事实，毕竟，房子是给人住的，主力购房人群的减少必然会导致购房需求的减少，而购房需求的减少必然会使房子的流动性大大减弱，如此一来，支撑高房价的主要因素便不复存在，那个时候，即便是房价不跌，楼市也将是“一地鸡毛”。
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压力2：房屋总量持续增加的压力
上文中我们提到了城镇居民住房拥有率以及城镇人均住房面积的数据，根据这两个数据我们基本可以得出我国房屋总量过剩的结论。此外，根据西南财经大学2017年的空置房数据显示，我国的城镇住房平均空置率已经超过21%，其中，三四线城市的住房空置率更是超过30%，而且，从2017年~2021年，我国的商品房开发并未停止，这也就说明，我国的住房空置率或许已经更高。
这样一来，无疑是对我国房屋总量过剩的结论增加了可信度，当然，房屋总量过剩的结论也得到了易居研究院等相关机构的证实。
随着时间的推移，房屋总量的持续增加是必然的，这对于我国楼市可谓是不小的压力，在我看来，如何能将如此多的住宅合理利用，甚至实现流通，将会是未来10年楼市主要研究的方向。
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压力3：高层住宅的老化问题
现如今，我国楼市的主流产品当属高层住宅。但是，随着部分高层住宅的房龄越来越长，高层住宅的问题也越来越严重，首当其冲的就是高层住宅的老化问题。
众所周知，高层住宅存在容积率高、人口密度大的问题。在住房资源紧缺的时候，容积率高、人口密度大属于优点，但是，在房屋总量过剩的时候，容积率高、人口密度大就属于缺点了。
因为，人口密度大意味着高层住宅承受的压力就会更大，高层住宅的设备使用就会更加频繁，如此一来，高层住宅的老化速度也必然比其它住宅形式要快，但是，高层住宅又不同于多层住宅，高层住宅的拆迁成本太高，对于开发商来说，基本无利可图，所以，毫无疑问，高层住宅的老化问题，以及如何解决高层住宅的老化问题，将会成为未来10年，我国楼市的一大压力。
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对于，以上提到的“3个压力”，你怎么看？又有什么好办法可以解决我国楼市或将面临的“3个压力”？欢迎在评论区阐述你的观点。
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