“楼市低迷城市”专题 | 太原：新房价格连跌9个月后回正，库存去化周期超20个月
每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺经历了9个月的连跌后，太原新房价格终于在上月迎来了微涨。
国家统计局数据显示，今年4月，太原新房销售价格环比上涨0.2%，同比下降1.1%；二手房销售价格环比下降0.3%，同比下降3.7%。尽管新房价格有所回升，但二手房价降幅仍在扩大。
《每日经济新闻》记者近日调查发现，在经历了2020年成交量、成交单价双双下跌后，太原新房市场开始逐步回温，有部分楼盘开始悄悄涨价；但即便如此，存量巨大的二手房市场依然在走下坡路，价格已连续下跌11个月。
在同策研究院高级分析师李霄霄看来，“太原前期大体量开发，城市商品住宅库存量依然很大，近两年市场始终处于供大于求的状态。而房价的持续阴跌也会打击购房者的购房积极性。”
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太原汾河两岸的楼盘项目 图片来源：摄图网
销售承压，库存去化超20个月
2020年，太原楼市量价齐跌。公开数据显示，2020年太原商品房市场成交面积为752.78万平方米，同比下降4.5%；成交单价为11723元/平方米，同比下降7.7%。
尽管在2020年“金九银十”期间开发商祭出史无前例的降价牌，如万达class在10月底开盘推出团购起价9500元/平方米的区域最低价，但以价换量的太原新房价格仍未能逃脱当年10月环比下跌0.3%的局面。
反映在房价上变化上，太原住宅成交均价2020年1月为1.23万元/平方米，12月降至1.1万元/平方米。
面对房价持续下跌，太原市部分区域也开始了积极救市。如太原市万柏林区就在今年年初出台了《万柏林区人才购房补贴申领办法（实行）》，对党政人才、企业经营管理人才、专业技术人才等6类符合条件的购房人，2月20日至3月31日在万柏林区域范围内购买五证齐全的新建普通商品住房，一次性补贴5万元。
在一系列救市措施下，进入2021年，太原楼市下行状况得以缓解，开始出现回升。作为太原市置业的热门板块，晋源区环湖板块受政策利好和晋阳湖景观资源双向驱动，吸引了包括保利、万科、阳光城等大批品牌开发商在此扎堆落子。
近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了晋源区环湖板块的热门项目太原保利•西湖林语。该项目置业顾问王兰（化名）表示，“由于疫情影响， 2020年太原新房价格确实下降了不少，特别是去年下半年价格下降得比较多，我们项目也在去年价格有所下降。”
“从今年春节后开始，整个市场已有所回暖。”据王兰介绍，今年1月份项目在售的8栋、12栋房源均价在13500元/平方米左右。现在价格已经有了一定涨幅，南区价格是13000元/平方米，北区价格为14500元/平方米，如果参加团购总价会再优惠2-3万元。“当然跟2018、2019年太原楼市情况相比，目前市场还有一段差距。”
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数据来源：国家统计局
国家统计局数据也显示，太原新建商品住宅价格从2020年1月的环比下跌0.6%4到达6月的上涨0.6%。但从2020年下半年开始，价格指数从6月的0.6%涨幅高位持续下跌6个月，回落至12月下跌0.2%。进入2021年，市场有所回升，今年4月新房价格环比涨幅为0.2%。
据中国房价行情平台最新数据，今年4月，太原最新房价为11604元/平方米。
尽管在价格方面有所回升，但成交依然乏力。朗润智业数据显示，2021年4月太原住宅市场成交量环比下降11%，同比下降4%，成交主力面积段集中在80-100平方米和120-140平方米，首置首改项目仍是市场成交主力。
新盘入市后去化不力，造成太原楼市库存堆积。《中国百城住宅库存数据》显示，截至2021年4月，太原新房市场存销比为20.1个月。
“受棚改货币化的拆迁推动，太原迎来了一轮房价上涨。但随着政策的限制，缺乏产业支撑和新增人口不足的情况下，太原房价上涨乏力。”李霄霄表示，实际上，大部分增加人口的住房需求在以往年份已经通过不同的方式释放出来，而随着近几年太原新增土地供应增多，接下来还将有更多新房项目入场。“太原房价短期内仍然存在下降的压力，尤其是过去一年疯狂卖地的片区”。
事实上，在煤炭钢铁等重工业经济滑坡之后，太原乃至山西一直没有新的突破，人口增长缓慢。截至2020年底，太原常住人口446万，在周边省会和中部六省中均处于垫底位置，甚至不及山西地级市运城人口多。近4年，太原人口增量仅14万，在全国各大城市中也处于倒数位置。
房价倒挂，最高价差达3000元
除了新房外，太原二手房市场继续承压。
贝壳找房数据显示，截至目前太原二手房挂牌房源已达29074套，不过连续数月，每天的成交量仅维持在15-20套左右。
“相比于新房市场，二手房市场没什么优势。”晋源区德佑一门店中介人员赵成（化名）告诉《每日经济新闻》记者，除了前期所缴纳费用比较多以外，价格上目前二手房业主把控价格，大部分都不愿意降价，“更多人愿意买新房，而不是二手房”。
在赵成看来，目前太原市新房项目已经修到了绕城高速附近，市中心的新房项目则越来越少；另一方面，新房、二手房价格倒挂现象严重。
他举例道，位于西中环的万科•蓝山目前在售二手房价格为13000元/平方米，而新房价格一般则维持在9800-11000元/平方米，价差最高达到了3000元/平方米。“当然，这也有一个原因——项目是万科开发的，楼盘本身相对比较保值。即便是在去年几乎所有项目都在降价时，只有万科的楼盘没降，反而还涨价了。”
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数据来源：国家统计局
“目前我们门店二手房带看量比较少，每天基本就1-2组，一个月成交量也不过4-5套，大家主要精力还是在推新房。”赵成告诉记者。
从2020年下半年开始，太原六区待售二手房数量持续增加。不过，尽管太原二手房市场整体承压，但在政策、交通、学区等因素影响下，个别区域区表现依旧活跃，如小店真武路、北中环、杏花岭胜利东街等板块，部分优质小区二手房仍有较大需求量，成交量也相对较大。
“从目前我所带二手房客户需求来看，相当一部分业主更看重小区的学校、地铁等配套附加值；另外，业主选购二手房也进入品牌时代，品牌开发商、好品质的房子才能增值保值，持续不断吸引有购买力的接盘人。”赵宇说。
土地市场，高温之后转入低迷
值得一提的是，尽管2020年太原新房和二手房市场成交情况均不理想，但全年土地市场的成交数量、成交面积和成交金额却均创新高。
房天下统计数据显示，2020年太原（六城区）土地市场成交面积986.8万平方米，较2019年上涨12.58%；成交金额517.9264亿元，较2019年增加2.9%。
其中，2020年5月13日，中海以22.025亿元的价格斩获河西污水厂编号SP-2019地块；保利24.815亿元竞得污水处理厂编号SP-2018地块，楼面价分别为8739元/平方米和8627.7元/平方米，创太原楼面价新高。
易居研究院数据显示，在国内30个典型城市中，有一半的城市2019年供应的土地去化周期（2019年的宅地土拍量/近三年住宅年销售量）超1.5年。一般来说，超过一年半就意味着当地土地供应存在过量风险。而太原3.1年的土地去化周期属于存在严重过剩风险（超3年），仅次于福州的3.6年。
经历了2020年的土地市场高温后，尤其是楼市持续一年的量价齐跌后，2021年太原土地市场归于平静。朗润智业统计据显示，今年一季度，太原共供应14宗地块，其中商住用地10宗，供应面积26.69万平方米；共成交9宗地块，成交面积18.28万平方米。
如在本月8日的太原土拍中，万柏林区丽华北一宗编号为SP-2111的地块，总面积23655.47平方米（约35亩），起始总价达4.188亿元，起始楼面价为6105元/平方米，为近5年来太原含住宅地块单宗最高起始楼面价。参与本次土拍的仅有保利和中海两家房企，最终该地块流拍。
“全国一季度的土地成交受春节淡季影响，市场比较低迷。而就太原市场来看，长达一年多的量价下降，影响到房企的拿地热情，优势地块供应严重不足，土地成交状况紧跟楼市态势不温不火。”
李霄霄分析认为，目前房企资金面比较紧张，品牌房企更倾向于快周转而不是像以往那样大量囤地占用资金，具有需求支撑、流速比较快的市场更受房企关注。在这种情况下，太原短期供大于求的状态如果不能扭转，房企拍地也会相对谨慎。
每日经济新闻
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