你以为郑州楼市“燃”爆了？其实只是内卷越来越严重了……
文丨小年https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/2a2db79365b64e5b8e789b9aa05873c4
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各位网友，先回答小年一个问题哈。
当你看到文章题目的第一眼，“内卷”两个字给了你什么样的感受？
A.一脸懵逼状：内卷是啥意思？我咋没听说过？
B.一脸不屑状：切，最近内卷这个词都听烂了。。。。我看你能讲出什么花样
C.一脸好奇状：内卷我听说过，楼市内卷是什么鬼？
D.一脸无奈状：上面几个答案都不对，我想自己留言到评论区
（建议做成个投票格式啊！）
让小年来预测下哪个答案选择的人最多？
一定是……
……
……
B！！对不对！！（如果猜错了。。小年就面壁思过三分钟。。）
主要是因为最近“内卷”这个词出现频率太高，估计大家都看得有些腻烦了。可是呢，内卷这个词真正的涵义你是否搞清了？
所谓内卷，其实是一个社会学术语，指的是“一种社会或文化模式在某一发展阶段达到一种确定的形式后，便停滞不前或无法转化为另一种高级模式的现象。”
简单点说，内卷就是在资源有限的情况下，出现的一种非理性内部竞争。
举个例子来说呢，最常见的“办公室内卷”就是加班，上班的时候，原本不需要加班，但是当越来越多的人为了加班而加班的时候，“996”逐渐成为常态，我们的工作压力也就越来越大。
还有呢，就是现在的“教育内卷”。现在的孩子明显比我们小时候辛苦许多，各种各样的补习班、兴趣班把他们的业余时间占据的满满当当，实际上他们真的需要学习这么多东西吗？当然不是，只是因为同龄人都在学，你不学就要落后。
这样的内卷有意义吗？没意义。那不内卷可以吗？很难。毕竟各个领域的“蛋糕”就那么大，为了争取生存空间，大家都在拼尽全力，久而久之，竞争就会越来越激烈。
而回看近期的郑州楼市，简直热到不可思议。3月伊始，“小阳春”就如期而至，4月、5月的势头似乎更盛，相继有多个项目上调价格，朋友圈里铺天盖地都是各项目红红火火的涨价海报，还有不少项目都创下了开盘当天去化超90%的好成绩。
但其实归根到底，郑州楼市的火热是因为“楼市内卷”越来越严重了。
今年第一波“内卷”，来自学区房！
今年一开年，郑州学区房就迎来了一大波暴涨。
特别是一些老牌名校附近的学区，比如省实验小学、文化路一小、纬五路一小，中原区互助路小学、伊河路小学等，这些知名学校本部的学区房不仅破旧，而且还特别贵。
但是就这，也不耽误一众家长哄抢。
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（网络图源）
上图这个区域，因为汇集了省实验、文化路一小、郑州九中等优质资源，成为了无数家长心仪的区域。特别是这个区域某些老旧楼盘可以划片到文一和省实验双学区，这就具备了同区域大部分新楼盘没有的“硬实力”，比如外贸学校家属院、省实验中学家属院、政法干校家属院、公安干校家属院等。
这些小区大多是2000年之前，甚至1990年之前建成的，十足的“老破小”。但是，目前均价多在2.8万——3.5万之间，其中小面积房源单价高于大户型，与去年同期均价2.6万—2.8万相比，区域价格上涨4000—7000元，涨幅约为20%左右。
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而且，这些带学区的“老破小”还在持续的涨价中。
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比如省实验中学家属院，5月份的均价环比4月份又上涨了1.71%，对比文化路的其他楼盘，均价超出了不是一点点。
“隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎可以相差一倍，这就是学区房的力量。”
因为上学是大部分人的刚性需求，而优质的学区房存量有限，所以学区房引发的“楼市内卷”持续不休。
二手房数量有限，许多人只能将目光转移到新房市场。一些楼盘因为没有优质学区的加持，去化成绩明显没有旁边带有优质学区的项目好，为了促进销售，众楼盘要么尽全力引进学校，要么就找学校合作，让项目旁边的学校加挂名校集团、分校等名头。
一旦学校落地，大批的购房者就会蜂拥而至，比如金水北区已经落地“郑州外国语中学、纬五路一小”的美盛教育港湾，配建了龙门第二实验学校（小学+初中）的瀚宇天悦城以及经开区确认划片郑州经开区外国语学校的融侨雅筑，都引发了市场的抢购。
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今年第二波“内卷”，来自集中供地？
2021年2月24日，一份出自土地市场动态监测与监管系统的文件在网络流传。该文件指出，住宅用地“两集中”的新规将在全国22个重点城市试点。不久后，“一年只卖三次地”这个新的政府供地规则彻底浮出了水面。
此后，多地官宣发文，纷纷开启了第一波集中供地。
五一小长假的前一天，郑州也迎来了集中供地的官宣。接下来2021年上半年郑州楼市最令人期待的，莫过于6月3日郑州土地市场“两集中”土地政策后的首次报价和摘牌。
关于这次“集中供地”，小年也听到了两种不同的声音。
第一呢，来自于小年的圈内朋友——某位知名房企郑州区域的投资总监的吐槽。
“集中供地会让开发商拿地的压力更大，为了准备一场集中土拍，我们都是东腾西挪，集中火力出击。那些现金流充裕、融资成本低的房企，在资金实力上就碾压了同行。听说有央企总部直接调拨了几十亿现金过来，这个数据比不少中小型房企一年的销售额还高。这还怎么玩？竞争压力真是越来越大，不得不挑战利润极限，房企之间的内卷会越来越严重的……”
另一种呢，来自某些业内专家的评析。
“集中供地可提升土地市场的信息透明度，透过详尽披露的信息，各方主体可对未来区域市场走向做出基本研判，消除恐慌心理。而且，集中供地造成销售端的“两集中”(集中预售、集中开盘)，每年将形成三次供应脉冲，分流客户。因同期入市项目竞争激烈，集中供应能持续稳定房价，也算是在某种程度避免了房企“内卷化”竞争。”
至于谁的观点更准确，小年暂时还不好下结论，只能交给市场来解答。
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（图片来源于网络）
其实呢，郑州众房企之间的内卷由来已久。
为了能在“同质化”严重的一众楼盘中站稳脚跟，很多房企往往在营销中心开放之后，就开始拓展销售渠道，看似热销、火爆的背后，其实很多楼盘都付出了许多，有些甚至为了吸引人的到来，不得已展开了价格战。没办法呀，区域内别的楼盘都上了渠道，你也只能照做；别人降价促销，你要是继续摆着高姿态，很难卖出去啊！
行情好的时候，开发商为了抓住时机，使尽浑身解数，不仅要利用渠道带客，更要做品牌活动、做景观示范区、做互动娱乐区、做样板间、做工地开放、做物业服务……行情不好的时候，开发商为了绝地逢生，纷纷降价促销，而这样的“价格战”，基本在每年年中和年终的郑州房地产市场都能看到。
而这样的“房企内卷”，很大程度上可以刺激市场需求，让市场看起来“活跃”了很多。
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（某楼盘此前的降价海报）
内卷好不好？得看卷的是谁
于是乎呢，郑州楼市就在这种“购房者与购房者内卷”、“开发商与开发商内卷”的反复交融中，呈现出一种间歇性的火热景象，但实际上呢，产品本身的价值还是原来的那样，并没有随着购房者内卷的争抢而增值，也没有随着开发商内卷的促销而贬值。
至于你问“这样的内卷到底好不好？”
答案很简单呀。
如果卷的是开发商，自然对购房者有利，其一可能直接带来购房成本的降低，其二可以让房企投入更多的时间与精力来关注购房者的真实需求。
如果卷的是购房者呢？小年就不啰嗦了，各位自己参悟吧~
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