北京楼市:贪图便宜买在了郊区,却亏掉20%
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/9bcac1ff5d804893acc3845f62ae99e0我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问:你好房姐,首付能凑220w,月供不超过2w,总价500左右吧
我工作在亦庄次渠附近(每周去单位一天,其余时间出短差)
老婆工作在海淀,8号线永泰庄附近
希望有一定的居住品质,新房或者次新;有一定的教育需求,未来2年内有要孩子的计划
求推荐!目前关注的新房通州融御(3居),丰台臻御府
二手房朝青 国美第一城(2居) 求分析 准备年前入手,谢谢
回答:城郊结合部的本质,指的是价格便宜存在套利空间的郊区,而在过去一些年的经验里,这些郊区往往体现为成交结合部区域。
1.城郊结合部的「买点」并不是长期存在。
2.城郊结合部的位置,也是不断变化的;
3.城郊结合部的「买点」归根结底还是价值的结果,所以核心规律还是看价格。随着城市不断扩张,需求扩大,主城区房价继续上涨,近郊区二手开始接手城市新的需求,价格还只是市中心的三分之一,这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压,老破小价格开始和商品房接近,城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间,但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。
于是这些人把目光投向更远的郊区,反正郊区也有了学校商场等生活配套,有了地铁接驳,一个小时也能进城,用距离交换舒适度,再加上开发商一手盘拉动,政策利好宣传,郊区一两个月之间就进入暴涨,这样的阶段,是城郊结合部不断向外移动的阶段,同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧,价格出现溢价。
典型比如北京诸多郊区。而对于北京这种超大型城市,政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口,北京新增人口急速下降,城市开始「内卷化」,自然的郊区边界不再扩张,现存的城郊结合部价格,已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。
除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带,已经很少有便宜的,值得买的城郊结合部。
所以通州丰台新盘是溢价集中地,相同的单价核心区是更优选择,优先国美第一城。
提问:新人首问。关注很久,房姐的专业最终吸引我加入了星球,现有难题,请房姐指点。家庭名下共2套:一套在大兴彩虹新城,已持七八年,底层九十四平两居,余贷80+;二套在融泽嘉园,六十六平高层一居(2022年底可卖),余贷50+。孩子2022年上小学,计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60,手上目前子弹100。问题1.置换成本较高,应该现在出掉彩虹换到城里,还是2023年出掉融泽,小孩办转学?2.卖彩虹,满五不唯一,因工作不便LH,担心卖不上价,怎么将税费影响降到最低?无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内,兼顾自住,买700万以上的两居,但融泽一居将来也不方便住,请问应该如何通盘考虑房产安排?
回答:1. 卖彩虹换城里,小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了,着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以,另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉,盘活资金填充子弹。
提问:房姐您好!很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见,最近我打算购置一套在北京的自住房,想向您请教一下。我和先生是新北京人,刚结婚,近两年不打算要孩子,对学区房也没有执念,首付预算400~500万(相当于积蓄的一半,剩余钱希望花在收益率更高的其他投资领域),月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环,租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房,月租金2万5,三居中一间主卧两间各自书房(两人均较多时间在家办公)。我们购置房产的目的是为了改善居住条件,能够按照自己的想法装修;对于房产升值没有执念,已经做好了当大额消费的准备,长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区: 1,华贸国际公寓的一居室:80平米,约700万出头,单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2,远洋天著二期:180平米,约830万,单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅(尽管有普宅和回迁房)、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁(虽然我们也基本不坐地铁)、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3,枫丹壹号二期:112平米,约680万,单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产,但我们逛过南海子觉得实在是土气,所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们?非常感谢,盼复!
回答:华贸国际公寓周边非常成熟,同时价格也有些高了,你们长期居家办公,空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点,成交周期非常长,位置并不好,短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期,这个盘位置比远洋天著要好,面积适中,户型不错,也有一些配套,周边发展速度也很快,南海子公园周边大多是高档商品房,人文环境更优,未来随时可以出手置换 不缺接盘人。
提问:房姐你好,我目前有华亭嘉园一居,老公有亦庄上海沙龙三居,目前租华亭三居,我工作在科荟路,老公在总部基地,孩子一岁半,想买个户型好南北通透有明卫的三居自住,孩子以后上学可再买小学区房,目前子弹600,请问综合考虑我们的工作位置有没有小区推荐?另外资金如何安排合理?比如卖哪套怎么贷款之类?家庭年收入150左右,我们也可以以我父亲名义买,求赐教方案。希望周边配套好,有幼儿园和商业
回答:1. 东西海不建议看,在朝阳和丰台选筹 1)可以考虑直接在华亭嘉园换一个三居, 2)还可以看惠新西街千鹤家园,惠新西街商圈比较成熟,周边配套完善。买个3居自住是个不错的选择,不过要注意1、2、3号楼部分户型临近北四环,噪音较大,购买要回避。3)淘一下丰台的丽泽板块 2. 保留亦庄上海沙龙,这个还有上涨空间。出掉华亭嘉园。如果你们能承受高月供,全款抵押入,看1000+的标的。 想压力小就按二套入
提问:您好,北京家庭一套房,卖掉的话,刨除贷款到手应该不少于350,手里有现金1100,合计可用1450,孩子两个,老大上幼儿园,非北京户口,无工作居住证,社保倒是足10年了,想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过:1、珠江帝景,优点是学校、生活便利性;缺点是小区感觉太挤了,很多户型不太喜欢,周边也没有公园等活动的地方;2、太阳公元,学校、周边公园,小区品质都没问题,但2000万的三居130平左右,算了;3、嘉铭桐城,看了大户型相对较多的D区,150多平三居1500左右,感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧,但感觉这小区偏老一点,没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ,比较迷茫了,想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区,谢谢!重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗?
回答:嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区,嘉铭桐城是塔板结合,板楼主要集中在D区, 东湖湾的四居室也符合你的需求,虽然小学一般,但是初中是望京陈经纶也还不错,另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室,对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘,小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格,嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。
提问:房姐,手上有100多子弹,下半年做首付用。中间这段时间应该怎么充分利用起来?可以买理财赚收益吗?
回答:为什么要下半年做首付呢? 100万,属于北京“刚刚够上车”的门槛,如果300万房子涨价5万,就要面临“买得到VS买不到”的问题了。 不要在意理材收益,我现金都是长期活期趴账上。 有大笔现金,可以直接用货币基金或短期理财(3个月,不要超过半年),例如薪金宝之类的。 更好的用处,是有可以信赖的房产好友,互相拆借资金,短期利率基本能达到12%或以上。
提问:请问回龙观风雅园二区的复式18年初买入,交了很多税费,看中了公园和加装电梯,后感觉增值能力不强,又总是纠结北京人家,后悔没买,请比较下这两个盘的增值潜力,看有没有必要换,谢谢!
回答:风雅园是当年第一批经适房,除非全款买,不然税费高,6层板楼无电梯 高层不方便,这边的复式价格优势不大。 北京人家 密度低,绿化高,公摊也比较小,居住还不错,就是交通出行不方便。 北京人家要比风雅园好一点。但你刚买入2年,置换成本考虑进去,现在换有点亏,除非有找到不错的标的可以考虑,否则不建议换
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