深度！南京成功拍卖51块地，36块触顶摇号，6大特征展现楼市新格局
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截止5月21日下午15点07分，南京51幅地块全部成交，其中，36块触顶摇号，占比71%；15块未触顶，占比29%，其中，8块底价成交，7块溢价成交，成交总价992.516亿元。
521土拍点评
南京房地产业协会副会长兼秘书长 张辉
两天土拍全部结束，51块地全部成交，其中，36块触顶摇号，占比70%；15块未触顶，占比30%，其中，8块底价成交，7块溢价成交。总体来看，这次南京首批两集中土拍呈现出以下6个特征：
1、地价被限死，实际成交地价并无明显上涨，稳控地价效果显著。南京执行的“限房价、竞地价”调控政策，通过限定最高地价和摇号，封死了地价的溢价空间，从这次土拍来看，所有地块的实际成交地价都处于相对自由拍卖的合理或偏低水平，并无明显上涨，有效抑制地价上涨过快。拍到最高限价之后不再继续往上拍卖，而是摇号决定竞得人，南京政府通过牺牲土地收益、让利市场的举措，全力维护房地产市场平稳健康发展，从根本上抑制高地价对高房价的传导推动效应，降低买房人负担，体现出良苦用心和稳定市场的决心。与北京、杭州等地达到最高限价之后要竟自持相比，实际上相当于土地成本是继续上升的，只不过被掩藏到自持成本上了，而南京的做法则是真正的牺牲土地收益稳控地价，稳地价效果实实在在。
2、触顶摇号比例低于预期，底价成交增多，竞价过程理性克制。即使在最高限价仍能保证利润的情况下，51个地块触顶摇号的比例也只有XX，低于之前市场人士认为绝大部分地块均要触顶的预期。这次土拍出现了XX块底价成交的情况，也有XX块地溢价低于最高限价，说明整个竞价过程中，开发企业基于精细的财务测算和综合收益风险考量，出价相对理性克制，并无明显的过热行为。即使是触顶摇号的地块，由于利润率有保证，也属于正常的市场追捧，远远谈不上过热。
3、热点板块受到正常追捧，中间板块异军突起，外围板块热度有所提升，梯度传到效应有利于逐步缓解区域分化。本次土拍，除了河西南、南部新城、江北核心区、城南两桥、仙林等热点板块受到正常追捧以外，正方新城、葛塘、麒麟、板桥等中间板块的地块备受追捧，主要是这些板块介于主城和外围板块之间，房地价差相对可观，去化和流速具有提升空间，两者均衡性更好，运作的好，回报率可能超过房地价差较小的主城热点板块，这次成为土拍黑马有其特殊原因。另外，溧水城南、江宁滨江等外围板块也有地块达到最高限价，或者具有一定溢价成交，显示外围板块的热度也开始局部回升。楼市热度由主城区向中间板块、外围板块依次传导，有利于逐步缓解南京楼市的区域分化程度，有利于各区域发展的均衡化和充分化。
4、多幅城市综合体地块成交，未来将进一步改善区域配套水平，加速片区市场发展。此次土拍，分别有来自新玄武、城南两桥、江北核心区、城南中心等多幅城市综合体地块，拿地房企包括华润、招商、大悦城、银城、卓越（苏宁、金地商置）等擅长城市综合体开发、具有成熟商业综合体品牌的大牌房企，其中不少地块都是所属片区的地标项目，今后建成之后，必然将会大幅度改善当地的配套成熟度，方便周边居民，同时加速片区市场发展，一举多赢。
5、稳地价对稳房价和稳预期将产生直接影响。这次土拍，南京坚持“限房价、竞地价”调控政策不动摇，通过限定最高地价和摇号的方式，控制土地溢价，通过稳地价进而稳房价、稳预期，通过“限房价”又倒逼稳地价、稳预期，形成地价、房价、预期平稳联动、互为推动的调控机制，对长期实现稳地价、稳房价、稳预期调控目标产生直接影响。无论房价还是房地产市场，平稳健康发展是南京楼市未来的主旋律，买房人、开发商都没有必要恐慌和焦虑，保持正常的开发和买房节奏即可。
6、全年土地供应和住房供应充足，“安居南京”、“宜居南京”、“优居南京”不是梦。今年，南京进一步加大住宅用地供应。根据此前发布的供地计划，2021年全年住宅用地计划供应919公顷，超过前五年（2016年-2020年）年均供应量的13%，其中商品住宅用地710公顷，较2020年的672公顷增长5.6%。
根据计划，南京后续还将有2批两集中供地，开发商拿地的机会还很多。加大供地必然将会形成住房供应进一步充足的结果，通过加大土地供应和平衡市场供需，有利于从供求端着手推动全市地价、房价平稳运行，同时也将为买房人提供更多选择。今后南京市场的住房供应总量充足，区域分布广泛，产品类型多样，价格梯度丰富，房价保持平稳，自住买房人完全可以根据个人购房需求积极入市，早日实现“安居南京”、“宜居南京”、“优居南京”的愿望，造福百姓，造福城市，造福社会，进一步推动南京人口集聚和产业成长，为十四五实现超大城市目标奠定坚实基础。
51幅地块成交信息：
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今日土拍情况：
1、5幅地块买家已定，颐居、银城、华宇、奥体建设、宁浦拿地
新区G10地块：1轮报价，被颐居拿下，成交楼面价16774元/㎡，未来毛坯房限价32000元/㎡
汤泉G56地块：经过6轮报价被银城拿下，成交楼面价10349元/㎡，未来毛坯房限价19300元/㎡
汤泉G54地块：经过17轮报价被宁浦拿下，成交楼面价12108元/㎡，未来毛坯房限价19300元/㎡
六合G59地块：18轮报价，被奥体建设拿下，成交楼面价16774元/㎡，未来毛坯房限价32000元/㎡
淳化G49地块：经过2轮报价被华宇拿下，成交楼面价10472元/㎡，未来毛坯房限价24300元/㎡
2、18幅地块触顶，进入待摇号阶段
人居森林示范区G40地块：经过90轮报价，触顶进入待摇号阶段
人居森林示范区G41地块：经过16轮报价，触顶进入待摇号阶段
迈皋桥G42地块：经过11轮报价，触顶进入待摇号阶段
仙林湖G43地块：经过37轮报价，触顶进入待摇号阶段
麒麟G46地块：经过44轮报价，触顶进入待摇号阶段
麒麟G47地块：经过29轮报价，触顶进入待摇号阶段
汤山G48地块：经过19轮报价，触顶进入待摇号阶段
江宁滨江G50地块：经过25轮报价，触顶进入待摇号阶段
江宁滨江G51地块：经过15轮报价，触顶进入待摇号阶段
葛塘G57地块：报价8轮，进入待摇号阶段
六合G58地块：报价5轮，进入待摇号阶段
葛塘G04地块：18轮报价，进入待摇号阶段
葛塘G05地块：17轮报价，进入待摇号阶段
葛塘G06地块：9轮报价，进入待摇号阶段
新区G07地块：12轮报价，进入待摇号阶段
新区G08地块：13轮报价，进入待摇号阶段
新区G09地块：7轮报价，进入待摇号阶段
研创园G11地块：31轮报价，进入待摇号阶段
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