深圳房地产和楼市的底层逻辑已经变了
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/b1160215d7334851ba625ee6783fef22文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院研究员
这些年来，在深圳，我们太习惯了一种氛围，叫做“炒房氛围”，什么意思？就是大家聚在一起，几乎很难不提一下炒房的话题，没有房子的人关心炒房，有了房子的人更关心炒房；买得起的人关心炒房，买不起的人也关心炒房；深圳市民关心深圳的炒房，外地的人也关心深圳的炒房。好像大家不谈论一下炒房的事，就觉得不那么时尚、不那么潮流一样。
历史记录的确很残酷，这些年来，买了房子的，炒过房子的，没多有少，总会因为房价上涨带来一定的账面增值，有的甚至有几倍、十几倍的增值，而那些没买过房、没炒过房的，就只剩下后悔和骂娘的份了。
看来“炒房氛围”有根有据，而且根深蒂固。深圳住房的供需关系长期失衡，导致全国炒房资金不断涌入，投资投机炒房氛围浓郁，房价多年间大涨小涨，不断上涨，从周期性看，深圳过去二十多年中，基本上是差不多五年左右大涨一波，平常小涨，以至于去年房价高企到了全国榜首的地步，这种情况下，人人谈房的“炒房氛围”自然就形成了。
然而，世界上没有一成不变的东西。炒房这个事，在很多国家是严格限制的，也没有什么市场空间让人天天愿意琢磨这种事。我听到过一件事，一位家里有多套房子的年轻人出国留学，某次很荣耀地和人谈起家里有多少多少套房以及炒房获利的事，弄得那些老外一头雾水：怎么弄几套房子也值得炫耀呢？大概他们没有炒房的市场环境和习惯，更不会聚在一起讨论炒房的事，你和他们大谈炒房，他们自然觉得很奇怪。
中国以往也没有什么炒房一说，也就是过去二十年来，随着住房货币化改革，让房子的商品和交易属性凸显出来了，大量投资者、投机者蜂拥而入，才造成了日益严重的炒房局面。这里面，深圳由于它的特殊地位，成了炒房重镇。
不过，可以说，2020年算是一个分水岭，从去年起步，到了今年的现在，我的感觉是，深圳房地产和楼市的底层逻辑真的改变了。这个城市仍然会快速发展，关于这个城市房子的故事仍然会有很多，房子的数量甚至会大量增加，但是，多年来的“炒房氛围”恐怕要明显淡化了，那些希图通过短期内买卖和炒作住房而获利的机会大幅度下降了，炒房被套牢的可能性却大大增加了。
为什么这么说？我们来看一下去年以来深圳楼市发生的四大变化。
第一个变化来自需求侧，我把它称为需求侧的“三线围剿”。
目前大体已经形成历史上最严的管控格局，分别针对三大类房产，其一是新房，从去年715以来，已经出台多项调控政策，包括对代持、假离婚、假结婚等行为的打压；其二是二手房，主要是出台二手房参考价，形成大幅压低房价预期和提升首付的实际效果，目前市场成交大幅萎缩，曾经的热点片区价格出现下跌；其三是小产权房，政府要求全面禁止交易。此外，对扰乱市场的深房理等机构性投机行为实施专项打击治理。
深圳对新房、二手房、小产权房实施的“三线围剿”几乎等于楼市的全覆盖，炒房者大体上很难找到像样的下手空间了。这种全覆盖性质的严控格局，历史上从来没有过。
第二个变化来自供给侧，我把它称为供给侧的“战略突破”。
土地供应和物业转型两个方面都呈现出历史上罕见的战略性突破局面。5月15日深圳市七届人大一次会议提出，实施大规模住房建设计划，供应居住用地不低于3.6平方公里，包括城市更新双95新政下的旧改土地供应、大量工改保土地供应、非永久基本农地供应、机构闲置土地供应等等。新开工住房面积1500万平方米以上，建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上，包括商务公寓及产办公寓转型、部分写字楼及商铺转型、部分小产权房转型等。
供给侧的这个“战略突破”不仅表现在供应量的大幅增加，更表现在政策重心从多年来的需求侧转为供给侧，整个十四五都应该是这个大方向。我特别看重供给侧的这些大动作，把它称为“釜底抽薪”，需求侧的调控则是“扬汤止沸”，这两者紧密结合，再加上下面谈到的资金侧的信贷约束，基本上房地产和楼市的底层逻辑改变就出现了。
可以说，大规模、持续性地供应宅地，实施供给侧的“战略突破”，这是深圳多年来没有的事，我感觉这就是房地产领域的革命性大动作，这是深圳房地产和楼市底层逻辑改变的最基础、最重要的推手和原因。
第三个变化来自资金侧，我把它称为资金侧的“趋势退潮”。
深圳资金活跃度领先全国，先天具有炒房基因。前年P2P暴雷，深圳是重灾区，至今写字楼平均空置率还在将近30%左右，这和P2P撤退有关。楼市里有深房理这样的专业投机机构。从资金面看，去年一年，深圳本外币存款就从8万多亿，上升到10万多亿，净增1.8万亿，其中不少是炒房资金。
在“3+2+1”红线（房企融资管理的“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度的“两道红线”、22城政府宅地集中出让管理的“一道红线”）的约束下，在深圳二套房参考价等新政挤压下，深圳房贷资金受到明显管控，住房市场上的流动性在明显收缩。深圳的建设银行近期上浮了房贷利率，首套房贷款利率执行LPR+45BP(相当于5.10%)，二套房贷执行LPR+95BP(相当于5.60%)，相比之前分别上调15BP和35BP。截至3月末，全市金融机构本外币存款余额103551.04亿元，比2月末的105442.22亿元环比下降了1891.18亿元，降幅为1.79%。据分析，其中炒房资金的撤离是重要原因。可以说，深圳楼市历史上几乎没有过当前这样的趋势性的炒房资金退潮现象，当那些金主们对从深圳楼市轻松获取暴利不再抱有希望的时候，他们还愿意往里面投放那么多的资金吗？
强调一下，“退潮”的是投资性特别是投机性的资金，真正的用于发展房地产正常业务的资金仍然会坚守深圳，并且长期而充分。
第四个变化来自基础侧，我把它称为基础侧的“普查增压”。
5月15日，第七次人口普查深圳数据公布 ，深圳常住人口由2019年官方公布的1343.88万暴增到1756万，净增了412.12万。这必将加重深圳在住房领域的重要指标的压力，比如，深圳原来公布的人均住房面积27平方米，已经远低于全国城镇39平方米的指标，七普常住人口数据公布后，这个平均数必然会再降低，带来更大的市场压力；再如，深圳常住人口拥有红本住房的比例，过去讲是大约30%，七普后这个数据也会下调，同样会加大市场压力。这就是说，七普的数据会强化上面谈到的需求侧、供给侧和资金侧的政策执行力度，也就是强化深圳房地产和楼市底层逻辑改变的趋势。
在房地产和楼市底层逻辑发生明确改变的态势下，深圳下一步楼市动向将会如何呢？我从“短期”、“中期”、“长期”三个视角给出如下研判：
短期看：
深圳楼市会进入整体成交的“大波动、中分化、小高峰”时代和整体房价的“大横盘、中对冲、小波动”时代。
整体成交：
——大波动：成交量降幅大，例如，4月共成交二手住宅4877套，环比减少28.2%，成交面积约44万平，环比减少23.3%。这种弱成交格局将在二三季度持续。
——中分化：原来热点地区的西部成交趋冷，而原来偏冷的东部相对活跃。
——小高峰：优质个盘仍然会有较好的成交态势。
整体房价：
——大横盘：均价进入长期横盘格局。
——中对冲：西部房价承压力度大，东部房价稳中有小幅抬升。
——小波动：局部片区、局部板块、局部个盘会有小幅下挫。
中期看：
房地产及楼市由以往“供应不足、应急控需”的政策模式进入“规模供应主导、多元控需配合”的政策架构内，只要确保宅地及物业供应，辅以合理的需求侧调控和信贷管控，深圳楼市就有能力进入“三稳”通道。
长期看：
在经济持续稳健较快增长、房地产税等长效机制实施、住房土地及物业供应充分、流动性合理均衡的背景下，楼市将有可能实现长期性的整体平稳运行态势，房价在轻型波动中以微幅小幅上升为主基调。 需要具体分析四个层次。 稳定房价。 城市的基本面才是楼市的底层逻辑[打脸] 分析的过于乐观了，新房供给因为地段和纯住宅比重小的原因， 很难有效缓解一二手商品房市场长期上涨的趋势。 拖了这么多年，涨的也差不多了。现在做做样子。 深圳幸福里（中介机构）经常发布异常二手房信息，需要好好查查。
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