数据指明楼市“天花板”将至？这些城市将进入“高位横盘”时代
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/47b7ad5e9b1443b1b591eed62532ad70十年一次的人口普查数据终于出炉。
根据官方公布的第七次全国人口普查数据显示，2020年我国人口数量为141178万人（14.11亿人），与2010年相比增长了5.38%，其中城镇人口占比63.89%，65岁以上人口占比13.5%，平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人，家庭规模持续缩小。
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人口情况是国家拟定宏观政策的重要依据之一。人口普查，将为国家制定生育、养老、教育、就业等政策提供辅助分析支持，是国家决策的一项重要依据，其重要性毋庸置疑。
从房地产角度来看，人口数据也同样与之息息相关，首先人口代表着购房需求量，也同时影响着城市的经济发展，而经济最直观的表现就是，在庞大的人口购房需求量里那些真正有购买能力的实际需求，在经济学里，只有想买并且有能力买的，才能算作需求。
那么，在这一次的人口数据里，从房地产的角度看，有哪些数据是需要我们重点关注的？
01
全国的城镇化率
城镇化率，就是居住在城镇的人口占全国总人口的比重。简单讲，城镇化进程，就是将农村人口转化为城镇人口的过程。当农村人口进了城市第一件事就是要找到稳定的居所，因此产生了购房需求，那么当购买房屋之后，城市的人口变多了，政府也需要建设城市的相关配套来满足人们的日常生活所需，也就同步带动了基建，所以说城镇化是经济发展的重要推手，也是房地产发展的重要支撑。
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2020年，我国常住人口城镇化率达到63.89%，相比2010年提升了14.21%。根据国际经验，当一个国家的城镇化率处于30%-70%之间时，意味着城镇化处于快速发展阶段，达到这个标准以后，城镇化就会开始减速。
观察近几十年的城镇化增长率，可以发现，自从90年代实施房改政策以后，我国的城镇化率基本每年都保持着1%的增速。那么，按照我国现在的城镇化增长率，在十四五时期内，我国的城镇化率突破70%不是难事。
相应的，依靠城镇化的人口红利，得到快速发展的房地产行业，势必会受到影响，进入缓慢增长期，市场也将从增量时代正式迈入存量房时代。
01
全国的人口年龄结构
有了基础人口购房需求，我们还要看购买力，也就是能快速促进经济发展的年轻人口比重。
普查数据显示，0-14岁人口为25338万人，占17.95%；15-59岁人口为894376020人，占63.35%，60岁及以上人口为264018766人，占18.70%，其中65岁及以上人口为190635280人，占13.50%。
与2010年相比，0-14岁人口上升1.35个百分点，但实际上自从计划生育政策开始，我国的出生率一直呈现下降趋势，2010年的出生率为11.9，而这次人口普查并没有公开这一项数据，但根据近五年递减的新生儿人数判断，目前我国的出生率一定不容乐观。
另一方面，则是人口老龄化严重。一般而言，65岁以上人口占比超过7%，意味着进入老龄化社会，这一比重超过14%，标志着“深度老龄化社会”到来，倘若超过20%，就称为“超老龄化社会”。
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从全国面看，我国现在已经进入了深度老龄化社会。细分到各个省份会发现，65岁以上占比超过20%的地方目前还没有，但是辽宁、四川、重庆上海和江苏这四个城市，老龄化都已经超过16%，高于目前我国平均水平三个百分点。
如果老龄化比重持续上升，那么这些省份将会最早进入超老龄化社会。当城市的新增劳动力低于新增退出的劳动力，市场上的劳动力总数就会越来越少，劳动生产率就会同比下降，这在一定程度上会对经济发展造成阻碍，同时社会养老成本也会提高，这意味着，年轻人的压力会越来越大。
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整体来看，广东的人口数据结构是各省里比较年轻的，65岁以上的老龄人只占8.58，仅次于西藏，城市养老压力低，而15-59岁的劳动力人口占比则是全国最高，未来珠三角的城市发展态势将会是目前都市圈中最强劲的。
03
城市人口流动趋势
人口流入带动经济发展，经济发展又对人口产生集聚效应，经济越发达的城市对人口的吸引力则越强。
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普查数据显示，东部地区人口占39.93％，中部地区占25.83％，西部地区占27.12％，东北地区占6.98％。与2010年相比,东部地区人口所占比重上升2.15个百分点,中部地区下降0.79个百分点,西部地区上升0.22个百分点,东北地区下降1.20个百分点。
其中，广东增量最高，10年间猛增2170万人，其次为浙江、江苏，分别新增1014万人、608万人。
在人口流动上，北方城市则呈现出与东南城市完全相反的流动趋势，东三省人口流出量最大，黑龙江人口流出量全国最高，10年间人口流出646万。
就如人口流入会带来经济增长一样，人口流出也会影响城市的经济发展，经济发展滞后，又会进一步造成人口流失，形成城市发展恶性循环。
随着目前全国抢人大战的持续推进，及落户政策的放开，人口向东部发达城市、都市圈和城市群聚集的趋势还会继续上升。
同时，这也代表着未来城市之间的房地产市场也会进一步分化。未来东三省以及内蒙古、山西、甘肃、青海等人口流失严重的西北地区，房地产市场都会出现高位横盘，在楼市“三稳”原则下，这些城市的房价价格不会暴跌，但是无人接盘。 胡说，甘肃兰州房子为什么还限购？
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